（2017）粤20民终1713号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-17
案件名称
左三红、中山市桑夏电器有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左三红,中山市桑夏电器有限公司,梁杏娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1713号上诉人（原审被告）：左三红，男，1978年5月4日出生，汉族，住所地湖北省云梦县，现住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市桑夏电器有限公司，住所地广东省中山市东凤镇小沥社区富成街（小沥社区居民委员会厂房之一）。法定代表人：刘丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁杏娟，女，1971年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所实习律师。上诉人左三红、中山市桑夏电器有限公司（以下简称桑夏公司）因与被上诉人梁杏娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人左三红、桑夏公司上诉请求：一、撤销原审判决,依法改判驳回梁杏娟的诉讼请求。二、梁杏娟承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.梁杏娟要求左三红、桑夏公司交纳2015年11月份及之后的租金，应当提供此期间左三红、桑夏公司使用厂房的证据，但梁杏娟并没有任何证据支持，原审判决左三红、桑夏公司承担2015年11月至2016年2月租金错误；2.桑夏公司已于2015年10月与案外人签订了《厂房租赁合同》，并在工商机关办理了厂址变更。左三红、桑夏公司也按梁杏娟的指示与余家艺办理了交接手续，并交付了厂房钥匙。3.梁杏娟已于2015年11月将涉案厂房转租给了第三方，且第三方也已进驻使用。二、梁杏娟的行为构成虚假诉讼，其无理诉求不应得到支持，并应追究其恶意诉讼的法律责任。梁杏娟既从第三方获得新《租赁合同》的利益，又想获得原租赁合同的利益，构成双重获利，严重损害了左三红、桑夏公司的利益，而且梁杏娟明知桑夏公司已搬离，却仍要求左三红、桑夏公司支付租金，其行为明显存在恶意，属于恶意诉讼。三、梁杏娟依据其与案外人李金钟于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》，将本案涉案厂房A区租赁给了案外人，并根据该合同约定收取了案外人的租金和押金，足以证明左三红、桑夏公司已经搬离了涉案租赁厂房。四、左三红、桑夏公司已经在2015年9月6日交纳2015年9月份租金时预交了2015年11月份的电费约2700元，且左三红、桑夏公司至少于2015年11月24日之前已经搬离了涉案租赁厂房，故不应当再承担2015年11月、12月份的电费。上诉人左三红、桑夏公司为支持其上诉请求，向本院提供了下列证据：1.《厂房租赁合同》复印件一份，证明梁杏娟于2015年11月24日与案外人李金钟签订了《厂房租赁合同》，左三红、桑夏公司已在该合同签订前办理了涉案租赁厂房；2.中国农业银行网上转账记录截图复印件一份，证明左三红、桑夏公司已于2015年9月6日向梁杏娟交纳租金及预存电费合计29650元，即梁杏娟已向左三红、桑夏公司收取了2015年11月份的电费；3.转账流水一份，证明左三红、桑夏公司向梁杏娟支付租金及预付电费的情况；4.№0005898《收据》一份，证明其于2015年5、6月份因维修涉案厂房而支出的5000元，已从2015年7月份的租金中予以扣减，故2015年7月桑夏公司通过景勇刚的账户付款21950元。被上诉人梁杏娟答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人梁杏娟没有就其抗辩主张向本院提供证据。梁杏娟向一审法院起诉请求：1.左三红、桑夏公司连带向梁杏娟支付2015年11月-2016年2月租金215600元及逾期付款利息损失（利息损失以每月应缴租金为本金按每日万分之二的标准计算至清偿之日止）；2.左三红、桑夏公司连带向梁杏娟支付2015年11月至2016年1月的电费7000元；3.左三红、桑夏公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：梁杏娟系中山市东凤镇同安工业大道东37号土地使用权人，梁杏娟称报建后修建厂房但未办理房产证，经询问梁杏娟称无法找到报建的批复材料。2012年4月18日，梁杏娟作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的左三红签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落在中山市东凤镇同安工业大道东37号厂房出租给乙方做工厂或装配车间使用，租赁期间为3年即2012年5月1日至2015年4月31日止；第一、第二年租金每月为53900元（不含租赁税）；合同签订后乙方向甲方缴纳19900元，连同以前缴纳的租赁合同按金34000元合计53900元作为厂房租赁保证金后合同才正式实施等事项。在该合同乙方处有桑夏公司盖章。之后，梁杏娟作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的左三红续签《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限为2年，即2015年5月1日至2017年4月31日止；月租金为53900元（不含租赁税），乙方已向甲方缴纳的上份租赁合同按金53900元顺延为本合同厂房租赁保证金等。在该份合同乙方处亦有桑夏公司盖章。桑夏公司、左三红认为左三红签名系作为桑夏公司股东、监事的职务行为，故承租人应为桑夏公司；对此梁杏娟则称桑夏公司、左三红是共同承租人。梁杏娟提供的中国南方电网公司电费通知单显示：东凤镇同安大道东37号2015年10月9日-11月6日期间共产生电费3840.15元、11月6日-12月6日期间共产生电费1597.76元，此两笔电费梁杏娟已支付。桑夏公司称为降低生意成本，故与梁杏娟协商并取得梁杏娟同意后其于2015年10月26日开始搬厂，动静很大，周围的人全部知情，至2015年11月11日左右搬完，且已缴清当月的水电费、租金及租赁税；桑夏公司搬离后将厂房钥匙交付梁杏娟委托负责看管厂房的余家艺，梁杏娟对此不予确认，并称2015年11月初桑夏公司仍未有搬迁迹象，2016年1月去收租时方发现桑夏公司已经搬迁，梁杏娟也不清楚余家艺是谁，也没有收到厂房钥匙，为此要求桑夏公司支付2015年11月至2016年2月的租金及水电费。对此桑夏公司则称搬离前已结清全部费用，且支付9月份房租时多缴纳2000多元是用于支付电费的，故不同意再行支付。桑夏公司称如法院判令要求桑夏公司支付租金则要求将押金予以抵扣。对于押金梁杏娟称其有权予以没收，如桑夏公司要求返还需要另行起诉。原审另查：2015年11月5日，桑夏公司将经营场所由中山市东凤镇同安大道东37号变更为中山市东凤镇小沥社区富成街。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，梁杏娟未提供任何证据证实其用于出租的房屋已取得建设工程规划许可证，故其与左三红签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于本案的承租人，因合同中载明承租人为左三红，而桑夏公司确认是其实际使用厂房，故左三红、桑夏公司系本案共同承租人。左三红辩称系履行职务行为，于法无据，不予采信。关于梁杏娟要求支付2015年11月至2016年2月租金共计215600元的诉讼请求，本案中，左三红、桑夏公司称其与梁杏娟合意后于2015年11月搬离厂房并将钥匙交付余家艺，但对该主张左三红、桑夏公司既未提供任何证据证实其与梁杏娟方存在合意，也未提供任何证据证实钥匙交付的事实，更未提供证据证明余家艺是梁杏娟的委托人，因此左三红、桑夏公司应承担举证不能的不利后果。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故梁杏娟要求左三红、桑夏公司支付该期间房屋使用费215600元，予以支持。关于梁杏娟主张的逾期利息损失，因双方签订的合同无效，故梁杏娟的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。关于押金53900元的问题，因涉案租赁合同无效，故梁杏娟理应向左三红退回押金，现左三红同意在尚欠的租金中予以扣除，因此扣除押金后左三红、桑夏公司尚应向梁杏娟支付房屋使用费161700元。关于梁杏娟要求左三红、桑夏公司支付电费的诉讼请求，梁杏娟已缴纳2015年11月、12月电费分别为3840.15元、1597.76元，且中国南方电网公司出具的电费通知单载明的地址与涉案承租场所吻合，而左三红、桑夏公司未提供证据证实已支付该两个月电费，故梁杏娟要求支付电费5437.91元，予以支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、左三红、桑夏公司于本判决生效之日立即向梁杏娟支付房屋使用费161700元、水电费5437.91元，合计167137.91元；二、驳回梁杏娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4714元，梁杏娟负担2000元，左三红、桑夏公司共同负担2714元。本院二审期间，左三红、桑夏公司围绕上诉请求依法提交了上述证据。同时，根据左三红、桑夏公司的调查申请，本院调取了梁杏娟银行账号为44×××09自2015年11月1日至2016年10月31日收支流水账单和中山市艾普电器有限公司（以下简称艾普公司）的工商登记档案资料。本院组织当事人进行了质证。对于左三红、桑夏公司提供的上述证据，梁杏娟对证据1、4的真实性、合法性、关联性均不予确认；认为证据2、3的真实性由法院核对。同时，梁杏娟确认左三红和桑夏公司通过景勇刚每月各向其支付涉案厂房租金26950元。梁杏娟还主张左三红、桑夏公司只付了2015年7月份租金21950元，其在2015年9月6日多支付的2700元是偿还2015年7月份所欠5000元租金的。对于本院调取的上述证据，左三红、桑夏公司对其真实性、合法性、关联性均予以确认；梁杏娟对其真实性予以确认，但对其关联性不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：艾普公司成立于2009年1月23日，股东原为李金钟、胡红霞，经营场所原位于中山市东凤镇同安大道西。2011年5月12日，经中山市工商行政管理局核准，艾普公司经营场所变更为中山市东凤镇同安大道东；2016年12月13日，经中山市工商行政管理局核准，艾普公司经营场所变更为中山市东凤镇同安工业大道东37号厂房A区，其股东由李金钟、胡红霞变更为胡国正、郑国强。2015年11月24日，梁杏娟（出租方、甲方）与李金钟（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落在中山市东凤镇同安工业大道东37号厂房A区（出租面积约为2200㎡）出租给乙方做工厂或装配车间使用；租赁合同期限为3年，即自2015年12月13日至2018年11月12日；双方商定月租金为28600元（不含租赁税），租金按月结算，由乙方在每月5号前支付给甲方，付款方式为现金或转账（农行顺德金桂支行44×××09）；本合同签订后三天内乙方向甲方交纳租赁合同保证金85800元后合同才生效，甲方承诺乙方在支付保证金后一个星期内将厂房交给乙方等内容。2015年11月25日、12月5日、2016年1月6日、2月23日、3月7日、4月7日、5月9日、6月8日、7月4日、8月4日、9月6日、10月7日，胡红霞分别向梁杏娟44×××09账户转入款85800元、28600元、28600元、16620元、31106元、28600元、28600元、28600元、28600元、28600元、28600元、28600元。对于一审判决认定的事实，除对做左三红、桑夏公司搬离厂房的时间存异议外，双方对其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。本院另查：审理中，左三红、桑夏公司主张因涉案厂房屋顶维修，其曾于2015年5月28日垫支维修费5000元，故其在向梁杏娟支付2015年7月份租金时少付了5000元，并主张于2015年9月6日预付了涉案厂房2015年10月份的电费2700元。梁杏娟不认可左三红、桑夏公司曾于2015年5月28日垫支维修费5000元，并提出左三红、桑夏公司于2015年9月6日多付的2700元，是属于补交2015年7月份所欠的租金，并非预付的涉案厂房2015年10月份的电费。本院再查：二审中，左三红、桑夏公司主张其于2015年11月18日直接向梁杏娟账号为80×××94存折存款3800元，梁杏娟对此不予确认，该存折上也没有显示该笔款项的缴存人。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，由于梁杏娟未能提供证据证实其用于出租的厂房已取得建设工程规划许可证，原审判决据此认定梁杏娟与左三红签订的《厂房租赁合同》属于无效，并无不妥，本院予以确认。因此，梁杏娟在本案中要求左三红、桑夏公司支付的租金实为厂房占有使用费。根据双方的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案双方争议的焦点是左三红、桑夏公司自2015年11月至2016年2月是否实际使用了涉案厂房。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，左三红、桑夏公司主张其与梁杏娟合意后于2015年11月11日搬离厂房并将钥匙交付余家艺，梁杏娟对此不予认可。因此，依法应由左三红、桑夏公司就其上述主张提供证据加以证明。为此，左三红、桑夏公司向本院提交了梁杏娟于2015年11月24日与案外人李金钟签订的《厂房租赁合同》复印件。根据该《厂房租赁合同》记载的内容，反映梁杏娟作为出租方、甲方与李金钟作为承租方、乙方于2015年11月24日签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落在中山市东凤镇同安工业大道东37号厂房A区（出租面积约为2200㎡）出租给乙方做工厂或装配车间使用；租赁合同期限为3年，即自2015年12月13日至2018年11月12日；双方商定月租金为28600元（不含租赁税），租金按月结算，由乙方在每月5号前支付给甲方，付款方式为现金或转账（农行顺德金桂支行44×××09）；合同签订后三天内乙方向甲方交纳租赁合同保证金85800元后合同才生效，甲方承诺乙方在支付保证金后一个星期内将厂房交给乙方等。同时，根据左三红、桑夏公司向本院提出的调查申请，本院调取了梁杏娟银行账号为44×××09自2015年11月1日至2016年10月31日收支流水账单和艾普公司的工商登记档案资料。根据本院调取的该两份证据，可以认定艾普公司成立于2009年1月23日，其工商登记的经营场所自2016年12月13日变更为中山市东凤镇同安工业大道东37号厂房A区，股东由李金钟、胡红霞变更为胡国正、郑国强，以及胡红霞分别于2015年11月25日、12月5日、2016年1月6日、2月23日、3月7日、4月7日、5月9日、6月8日、7月4日、8月4日、9月6日、10月7日向梁杏娟44×××09账户转入款85800元、28600元、28600元、16620元、31106元、28600元、28600元、28600元、28600元、28600元、28600元、28600元，即李金钟、胡红霞同为艾普公司的股东已经实际履行了梁杏娟与李金钟于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》。据此，本院认定左三红、桑夏公司已于2015年11月24日将涉案的位于中山市东凤镇同安工业大道东37号厂房交还给了梁杏娟，即左三红、桑夏公司实际使用涉案厂房至2015年11月23日。鉴于梁杏娟与左三红签订的本案《厂房租赁合同》无效，且左三红、桑夏公司已经向梁杏娟支付了截止2015年10月31日的厂房占有使用费，故左三红、桑夏公司还应向梁杏娟支付2015年11月1日至2015年11月23日的厂房占有使用费。同时，左三红、桑夏公司还应向梁杏娟支付拖欠的2015年10月份及至2015年11月23日的电费。左三红、桑夏公司主张因涉案厂房屋顶维修，其曾于2015年5月28日垫支维修费5000元，故其在向梁杏娟支付2015年7月份租金时少付了5000元，并主张于2015年9月6日预付了涉案厂房2015年10月份的电费2700元。为此，左三红、桑夏公司提供了收据等证据佐证。虽然梁杏娟不认可左三红、桑夏公司曾于2015年5月28日垫支维修费5000元，并提出左三红、桑夏公司于2015年9月6日多付的2700元，是属于补交2015年7月份所欠的租金，但梁杏娟并未就此提供足以反驳的证据。故本院认定左三红、桑夏公司的上述主张成立。至于左三红、桑夏公司主张其于2015年11月18日直接向梁杏娟账号为80×××94存折存款3800元，因梁杏娟对此不予确认，且该存折上也没有显示该笔款项的缴存人为左三红或桑夏公司，故本院对此不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，由于双方在本案《厂房租赁合同》中约定的厂房月租金为53900元，且梁杏娟提供的中国南方电网公司电费通知单显示涉案厂房2015年10月9日至11月6日期间共产生电费3840.15元和11月6日至12月6日期间共产生电费1597.76元，扣除左三红、桑夏公司于2015年9月6日预付的涉案厂房2015年10月份的电费2700元，因此，左三红、桑夏公司应向梁杏娟支付的2015年11月1日至2015年11月23日的厂房占有使用费为41323元（53900元/月÷30天×23天）、2015年10月份及至2015年11月23日电费为2099元【3840.15元-2700+（1597.76元/月÷30天×18天）】，合计43422元。综上所述，由于本案《厂房租赁合同》无效，梁杏娟依法应向左三红退回所交押金53900元，鉴于左三红同意与尚欠的厂房占有使用费、电费43422元予以抵销，因此相互抵销后左三红、桑夏公司不应再向梁杏娟厂房支付占有使用费、电费。至于抵销后梁杏娟尚应支付给左三红的押金余款10478元，因左三红未就此在本案中提出反诉，本案不予处理，左三红可另行主张权利。上诉人左三红、桑夏公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4412号民事判决。二、驳回被上诉人梁杏娟的诉讼请求。一审案件受理费4714元，二审案件受理费4714元，均由梁杏娟负担。本判决为终审判决。审判长 徐红妮审判员 焦凤迎审判员 谢劲东二〇一七年八月七日书记员 雷 媛 微信公众号“”