（2017）苏01民终4451号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-08-25

案件名称

周丹娜、张弩与江开香、陈霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江开香,陈霞,周丹娜,张弩

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4451号上诉人（原审被告）：江开香，女，1955年9月16日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：陈霞，女，1982年12月29日出生，汉族，住南京市江宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：柳国平，江苏丰硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丹娜，女，1982年3月8日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：张弩，男，1981年7月15日出生，汉族，住南京市江宁区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱前，北京市盈科（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高金灵，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人江开香、陈霞因与被上诉人周丹娜、张弩房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江开香、陈霞上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人周丹娜、张弩一审诉讼请求；判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决确认上诉人与被上诉人之间的涉案房屋买卖合同于2016年11月24日解除是错误的。因为上诉人已经于2016年8月29日解除了双方之间的房屋买卖合同。在被上诉人提供的录音资料中，上诉人代理人陈鸿林已经明确表态案涉房屋不卖了，解除了案涉房地产买卖合同。二、一审法院认定上诉人违约，是未查清案件事实而作出的错误结论。在录音资料中上诉人代理人陈鸿林多次强调被上诉人未按照3月13日签订的房地产买卖合同支付首付款，且在2016年8月27日在245万元本票开好的情况下，仍然不支付给上诉人。被上诉人提供的短信、本票也能证明其迟迟未支付房款的事实。甚至在2016年8月29日晚，双方就买卖合同事宜沟通时，被上诉人仍然拒绝付款，一直强调在过户后支付房款。因此，上诉人才被迫解除案涉房地产买卖合同。上诉人在合同解后向案外人借款设置抵押权是合法正当，不能认定该抵押权的设置是导致合同不能客观履行的原因。三、一审法院认定上诉人以实际行动认可被上诉人延迟付款，双方以行为对付款节点的变更，上诉人同意或默认被上诉人不支付房款的行为，甚至双方对合同履行变更了全部时间节点。上诉人认为该认定是错误，上诉人配合被上诉人办理相关手续，不是认可被上诉人未付款的事实，是上诉人在被上诉人一直违约情况下仍诚心履行合同；一审法院不能因上诉人配合交易而认定被上诉人违约行为合法化，认定双方对合同进行了变更，特别是付款方式和时间的变更。周丹娜、张弩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、上诉人认为合同解除的时间为2016年8月29日是错误的。上诉人因房屋涨价而不愿意继续履行合同，已构成根本违约，因此上诉人根本无权解除合同。被上诉人作为守约方于2016年11月24日解除合同符合规定。二、上诉人认为被上诉人存在不履行付款义务的事实和理由不能成立。由于上诉人实际上并不需要资金办理解押手续，故双方已同意首付款在办理过户时一并支付。而且上诉人于2016年8月27日配合被上诉人办理银行贷款等手续，也进一步表明上诉人以实际行动认可首付款交付时间的变动。且于之此前，上诉人没有对首付款支付提出过任何的异议。也没有向被上诉人进行过任何的催告，本案所有证据都足以证明被上诉人与上诉人在合同履行过程中已经对首付款的支付等合同履行的时间节点都进行了变动。因此上诉人没有任何证据和理由证明被上诉人存在违约行为。更没有证据证明被上诉人违约行为致使房屋买卖合同目的不能实现。三、本案中，致使房屋买卖合同不能履行的根本原因是房价快速上涨，上诉人不想卖房，所以拒绝继续履行合同，并对房屋进行抵押。上诉人构成根本违约，一审法院判决确认解除合同并由上诉人承担违约责任符合事实和法律规定。周丹娜、张弩向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年3月13日签订的房屋买卖合同；2.江开香、陈霞返还定金100000元；3.江开香、陈霞赔偿房屋增值损失974631元及中介费2000元。一审法院认定的事实：2016年3月13日，江开香、陈霞（甲方）、周丹娜、张弩（乙方）与南京真鼎房地信息中心（丙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定甲方将位于江宁区双龙大道1008号天琴湾花园6-602室房屋出售给乙方，总价4200000元。房屋设施包括空调5台（1柜机+4挂机）、鱼缸1只、电视机1台、通用双门冰箱1台、灶具、烟机1套。乙方应于签约时支付甲方定金100000元，于2016年7月15日前支付给甲方1260000元（含定金），帮助甲方办理银行抵押注销，尾款2940000元支付方式为现金+贷款。甲乙双方约定于2016年8月1日前共同向房屋权属登记机构办理房产过户和合同签证手续。过户手续完成后，甲方应在2016年11月10日前将此房交付给乙方，并协助乙方完成与该房产有关的其他手续的变更。双方同时约定乙方支付丙方代办过户费用2000元。如因甲乙双方任何一方违约造成该合同不能履行，则由违约方支付丙方全额佣金。周丹娜于签约当日支付定金100000元。2016年4月18日，陈霞委托其父亲陈鸿林办理房屋转让相关事宜，授权陈鸿林签署房屋买卖相关文件、合同，该委托书经过公证。2016年8月26日，周丹娜开具华夏银行本票一张，金额为2450000元收款人为陈鸿林。8月27日，张弩、陈鸿林与中介一起办理银行贷款手续。陈鸿林与张弩签订《房地产买卖契约》用于申请贷款，契约载明房屋价格3000000元，于过户当日支付首付款。2016年8月29日，三方会谈，陈鸿林告知周丹娜、张弩房屋涨价很高，有人出5800000元收购，不同意以原价成交，同时从合同文字上看周丹娜、张弩违约在先，未按约定时间即7月15日支付首付款，其同意双倍返还定金。张弩回应双方当时已经讲好在办理过户时支付首付款，陈鸿林约好于8月28日去办过户，其已经开好了本票，金额是5成首付，但是陈鸿林不卖了。谈话中中介称“那天银行的人也在那边，其实那天你要是没接到你家女儿的电话，你家女儿不肯卖，那天就签贷款、签过户了，贷款已经签好了，准备就可以过户了，但是阿姨不在场，产权人不在才过不了的，她把本票都开好带着的，245万，人家都是诚心买的，他们都是一直在就你们，每次都是了，因为跟我约过了好几次，我都同意，她跟我约去过户我都同意，再反过来跟你约，你总是不在。”会谈中显示江开香、陈霞房屋抵押贷款已还清，但未办理解押手续。对于双方是否变更了首付款支付时间和方式，周丹娜、张弩认为由于7月份一直没有联系上江开香、陈霞，且当时房屋已没有贷款，不需要资金解押，故双方口头同意在办理过户时支付首付款，余款用贷款结清。7、8月，双方没有见面，直至8月26日其开好245万元本票并于次日至银行办理贷款手续，8月27日陈鸿林配合签署了房产买卖契约，当日江开香没有到场，银行贷款手续没有办完。因此双方约好8月29日去银行补办手续并办理过户，但在29日早上，陈鸿林打电话告知不愿出售房屋，理由是其女儿说房屋已经升值，达到580万元左右。8月29日晚上，周丹娜、张弩、江开香、陈霞双方在中介陪同下进行面谈，并录音。对此，江开香、陈霞认为双方没有变更首付款支付时间，但没有证据证明曾催告过首付款。2016年11月10日庭审中，江开香、陈霞代理人答辩称其方房屋已设置抵押，抵押担保金额4500000元，抵押权人姜泽伟，不清楚与江开香、陈霞关系、不清楚借款事实。在第二次庭审中，江开香、陈霞代理人陈述是8月27日当天周丹娜、张弩没有将本票交付江开香、陈霞才导致江开香、陈霞解除了合同，周丹娜、张弩曾口头承诺在8月27日交付本票，故其方配合办贷款。周丹娜、张弩对此予以否认，认为江开香、陈霞此说法与8月29日会谈中解除合同的理由不一致。另查明，涉案房屋原银行贷款抵押登记未注销，并于2016年11月16日设立抵押权登记，担保债权金额4500000元，抵押权人为姜泽伟。一审法院于2017年3月9日走访水月秦淮附近中介询问本案房屋在2016年11月的成交价格。中介表示本案房屋面积较大，成交单价没有小户型的均价高，挂牌价格4800000元左右，成交价格4600000元左右，去年8月成交的6-402室就在涉案房屋楼下，简装，户型一样，成交价格4500000元。上述事实，有房地产买卖合同、收条、公证书、房地产买卖契约、录音、证人证言及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，当事人应当诚信履行合同。双方争议焦点在于周丹娜、张弩未按约定时间支付首付款是否构成根本违约。首先，江开香、陈霞以实际行动认可了开好周丹娜、张弩可以在7月15日之后支付首付款的事实，形成对该节约定的变更。在7月15日后，江开香、陈霞没有催告周丹娜、张弩支付首付款，并于8月27日配合周丹娜、张弩办理银行贷款手续，签署买卖契约，在8月29日提出解除合同之前都没有对首付款支付提出过异议，说明在8月29日之前，江开香、陈霞同意或默认了周丹娜、张弩尚未支付首付款的事实，故双方在履行过程中以实际行动变更了合同相应约定。其次，即使江开香、陈霞不认可周丹娜、张弩逾期支付首付款的行为，应及时催告，而非在8月29日直接提出解除合同，因为周丹娜、张弩逾期支付首付款尚未达到根本违约的程度。双方在履行过程中实际变更了多项时间节点的约定。合同约定8月1日之前过户，那么双方应在8月1日之前履行完首付款支付、贷款预审批、房屋解押等手续，而事实上周丹娜、张弩于8月26日开具首付款本票、双方于8月27日前往银行办理贷款手续，江开香、陈霞亦未进行房屋抵押注销，每项步骤都超过了原定的8月1日，说明双方在合同履行中延后了时间，变更了多个时间节点。双方原本可以在8月29日办理房屋过户手续，周丹娜、张弩未在7月15日前支付首付款不影响合同继续履行，不构成根本违约。第三，合同不能履行的根本原因不是首付款支付时间问题，而是江开香、陈霞不愿出售房屋。8月29日三方会谈中，江开香、陈霞提出房屋涨价了1600000-1800000元，不愿出售房屋。截至周丹娜、张弩起诉时，也可以继续履行合同，但江开香、陈霞设置了抵押，导致客观无法履行，故合同不能履行的原因在于江开香、陈霞。综上，周丹娜、张弩未在7月15日前支付首付款不是合同无法履行的原因，江开香、陈霞因房价上涨不愿出售房屋且在房屋上设置抵押导致客观无法继续履行，江开香、陈霞构成根本违约。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。周丹娜、张弩于11月16日变更诉讼请求要求解除合同，江开香、陈霞于11月24日收到变更后诉讼请求，一审法院认定合同于2016年11月24日解除。周丹娜、张弩要求江开香、陈霞返还定金100000元，符合法律规定，一审法院予以支持。周丹娜、张弩主张房屋增值损失，因周丹娜、张弩未能如期购得房屋造成预期利益损失，江开香、陈霞应予赔偿。参考中介走访情况、同类大户型房屋的成交情况及本案房屋装修、家电情况，一审法院酌定截至合同无法履行的2016年11月房屋增值损失350000元。周丹娜、张弩主张中介费2000元，因合同约定任何一方违约造成合同不能履行，由违约方向中介方支付全额佣金，故中介费涉及三方结算，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认周丹娜、张弩与江开香、陈霞之间的《房地产买卖合同》于2016年11月24日解除。二、江开香、陈霞应于判决发生法律之日起十日内返还周丹娜、张弩定金100000元，并赔偿房屋差价350000元。三、驳回周丹娜、张弩的其他诉讼请求。一审案件受理费14490元，由周丹娜、张弩负担7800元，由江开香、陈霞负担6690元。本院二审期间，江开香、陈霞对一审认定的事实中如下部分有异议：1.“2016年8月29日三方会谈，陈鸿林告知周丹娜、张弩房屋涨价很高，有人出5800000元收购，不同意以原价成交”；2.“周丹娜、张弩认为7月份一直未联系上江开香、陈霞”；3.“双方口头同意在过户时交付首付款”。江开香、陈霞主张：1.陈鸿林没有说过这句话，也没有这样的意思表示；2.录音资料中，双方都认可，在7月下旬双方都见过面，不存在双方都没有联系上；3.双方没有这样的口头约定。江开香、陈霞对一审查明的其他事实无异议和补充。周丹娜、张弩对一审认定的事实无异议。针对江开香、陈霞提出的异议，周丹娜、张弩认为：1.录音资料可以证明一审法院查明事实中的描述是正确的，当时陈鸿林就是这样表述的；2.一审查明的2016年7月份一直未联系上是事实，因为上诉人2016年7月份出国去了，到8月份才回来，回来后也一直回避，直到2016年8月27日才去银行办理贷款手续，但由于江开香未到，银行无法办理；3.2016年8月27日签订房屋买卖合同，8月27日江开香未到场，当时手续都已经开好了，支票都已经开好，约定8月29日办理过户，并把首付款交付给上诉人。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于上诉人主张被上诉人未按双方签订的房地产买卖合同支付首付款，其行为构成违约。本院认为，双方签订的房地产买卖合同约定：被上诉人于2016年7月15日前支付给上诉人1260000元（含定金），帮助上诉人办理银行抵押注销，尾款2940000元支付方式为现金+贷款。双方约定于2016年8月1日前共同向房屋权属登记机构办理房产过户和合同签证手续。但是，双方并未在合同约定2016年8月1日之前履行完成首付款支付、贷款预审批、房屋解押等事项，也未因此而进行过催告或表示过异议，故可以确认双方在履行过程中对于约定的多项时间节点进行了实际的变更。因此，被上诉人未按合同约定时间支付首付款的行为并未造成合同无法履行，一审法院认定被上诉人的行为不构成根本违约，并无不当。上诉人在2016年8月29日三方会谈中明确表示不再出售房屋，不再履行合同，并对房屋设置担保金额4500000元的抵押，导致合同客观上无法继续履行，构成根本违约。对于上诉人关于合同解押后向案外人借款设置抵押权合法正当，不能认定该抵押权的设置是导致合同客观上不能履行的原因的上诉理由，本院不予采信。关于合同的解除。上诉人主张其已经于2016年8月29日解除了双方之间的房屋买卖合同，因为当日上诉人代理人陈鸿林已经明确表态案涉房屋不卖了，解除了案涉房地产买卖合同。对此，本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，一方当事人不得擅自变更或者解除合同。上诉人在被上诉人未构成根本违约的情况下，于2016年8月29日三方会谈中提出房屋涨价，不愿出售房屋，解除双方签订房地产买卖合同。因该解除合同的行为既不符合合同约定，也无法律依据，故不构成对合同的解除，双方应当继续履行合同。上诉人在合同未依法解除的情况下明确表示不再履行，并且在房屋上设置抵押导致客观无法继续履行，其行为构成根本违约。根据法律规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。被上诉人于2016年11月16日变更诉讼请求要求解除合同，该解除合同的诉讼请求于2016年11月24日送达上诉人。故一审法院认定合同于2016年11月24日解除，并无不当。综上所述，江开香、陈霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14490元，由上诉人江开香、陈霞负担。本判决为终审判决。审判长　　钮丽娜审判员　　曹　艳审判员　　龚　达二〇一七年八月七日书记员　　杨文艳微信公众号“”