（2017）湘0503民初301号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-17
案件名称
原告王志梅与被告邵阳福森置业有限公司、第三人雷和平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
邵阳市大祥区人民法院
所属地区
邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王志梅,邵阳福森置业有限公司,雷和平
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款，第十一条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0503民初301号原告王志梅，女，1962年8月21日出生，汉族，住邵阳市大祥区。诉讼代理人唐武林，湖南大行律师事务所律师。诉讼代理人文君琳，湖南大行律师事务所律师。被告邵阳福森置业有限公司，住所地邵阳市。法定代表人刘一平，系该公司总经理。第三人雷和平，男，1970年4月3日出生，汉族，住邵阳市双清区。原告王志梅与被告邵阳福森置业有限公司及第三人雷和平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告王志梅及其诉讼代理人唐武林、文君琳到庭参加诉讼，被告邵阳福森置业有限公司及第三人雷和平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王志梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认2009年9月21日原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区号房屋的不动产权证办至原告名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告邵阳福森置业有限公司（以下称福森公司）与邵阳电视台于2009年决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造，同年9月21日，原告与福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，合同约定“对原告65.13㎡的旧房以1:1.2的比例置换新房，工程竣工验收后，原告交清余款，被告交付新房钥匙，被告在6个月内为原告办理“两证”；由原告承担相应的税费。”协议签订后，原告将邵阳市大祥区文明路号房屋交付给被告拆迁。2013年10月13日，被告向原告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为号（被告将该房号改为号）面积为115.9㎡的房屋确认安置给原告，同日原、被告双方又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就安置房的补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定；2013年10月14日，原告依约将办理“两证”的费用13839元交付给了被告，至此，原告履行完了拆迁合同约定的全部义务；2014年4月，被告将广电星苑房号为号的房屋交付给了原告，但被告至今未给原告办理不动产权证。后经了解，被告因向第三人雷和平借款，被告将原告的安置房又以商品房买卖形式网签在第三人雷和平名下，导致原告不能行使房屋的所有权。原告王志梅为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件1份共1页，拟证明原告的主体资格；2、被告的企业信息查询表复印件1份共1页，拟证明被告的主体资格；3、第三人雷和平身份证复印件1份共1页，拟证明第三人的基本情况；4、《国有土地使用证》、《房屋产权证》复印件各1份共2页，拟证明原告系被拆迁房屋的所有权人；5、《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》复印件1份共2页，拟证明原、被告与2009年9月21日签订了旧房改造拆迁合同，该合同对双方权利和义务进行了明确约定，被告在交房后6个月内应给原告方办理不动产权证。6、《广电星苑拆迁补偿协议》复印件1份共1页，拟证明原、被告在2013年10月13日就补偿款、补偿标准及交房等事宜进行了补充约定；《广电星苑拆迁户交房费用表》复印件1份共2页，拟证明安置房屋的面积、位置及费用等相关事宜。7、《收款收据》复印件各1份共4页，拟证明原告已于2013年10月14日将办理两证的相关税费支付给了被告；《证明》复印件1份共1页，拟证明被告已交付安置房给原告。8、《询问笔录》、《借据》、《邵阳市公安局大祥区分局起诉意见书》等复印件各1份共42页，拟证明被告与第三人以房屋买卖合同为名实为借贷关系，导致原告的安置房由被告网签在第三人名下的事实；9、《邵阳广播电视台的会议纪要》复印件1份共1页，拟证明邵阳广播电视台及拆迁户要求被告对安置房网签他人的错误行为进行改正。10、《商品房买卖合同》复印件1份共18页，拟证明被告与第三人侵犯原告合法权益的事实，原告对该份合同不予认可，其名为房屋买卖实为借贷抵债。被告福森公司未予书面答辩，亦未提交任何证据。第三人雷和平未予书面答辩，亦未提交任何证据。因被告福森公司及第三人雷和平均未到庭参加诉讼，对原告提供的上述证据不能进行质证。对原告提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据1至证据10，上述证据的来源合法，内容客观真实，且与本案有关联性，上述证据拟证明的事实，均予以采信。根据当事人提供的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2009年期间，被告福森公司与邵阳电视台商务拓展公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，原告王志梅的住所地原在邵阳市大祥区文明路号，系该院内住户之一。同年9月21日，原告与被告福森公司签订《邵阳广电砂子坡旧房改造拆迁合同》，合同内容为“原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日为止，并加算三个月的装修期；对原告65.13㎡的旧房以1:1.2的比例置换新房；工程竣工验收后，被告即通知原告清算余款，交付新房钥匙；随即被告应为原告办理“两证”；按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证的时间不得超过6个月。”同时该拆迁合同还对违约责任等情况进行了明确约定。协议签订后，原告将自己的原国土证、房屋所有权证等相关证件交给被告，并搬离住房。此后，被告福森公司持《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《建设用地规划许可证》对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁开发。2013年10月13日，原、被告双方又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就安置房的补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定，并确认广电星苑号房屋安置给原告（该房号又更名为号），同日，原、被告双方通过对安置房的各项费用进行计算，被告福森公司向原告出具《广电星苑拆迁户交房费用表》，该表对原告的原住房面积与安置房面积的补差及各项经济补偿进行核定，原告已交清全部房款并依约向被告交清办理房屋“两证”的费用共13839元。2014年4月，原告收到被告福森公司交付的安置房后，但被告至今未给原告办理房屋的不动产权证。另查明，2013年12月21日，案外人刘林代表案外人邵阳市大成置业有限公司向第三人雷和平借款100万元，双方签订《借款协议》，此协议载明以该项目拆迁户的3套安置房（其中包括原告的安置房）向第三人雷和平做实物抵押。同日，被告以出卖人身份与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号：），并将安置给原告的房屋通过产权部门网签备案（合同备案号：）登记在第三人雷和平名下，目前尚未办理不动产权证书。因被告未按约定为所有拆迁户办理安置房的不动产权证书，经拆迁户调查，发现安置房已网签备案登记在他人名下，2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告派代表人肖木乔与拆迁户代表就此问题形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权部门的房屋登记上改变拆迁户户名；改作他人名下的行为是错误的；严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快改正过来；限定福森公司在三个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告未继续履约，故此成讼。本院认为：本案系房屋拆迁安置合同。被告福森公司持《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《建设用地规划许可证》对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交给被告进行拆迁并得到新房安置，符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”的规定，因此，从形式上来看，原、被告之间的拆迁与安置，符合法规和政策的规定；再则，根据原、被告之间签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》、《广电星苑拆迁补偿协议》及《广电星苑拆迁户交房费用表》等协议，从协议内容上来看，明确了原告安置房的合理价格、安置面积、具体位置、各项补偿标准及交房的各项要求，该内容系当事人之间在自愿的基础上所形成的真实意思表示，因此，原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》符合《中华人民共和国合同法》规定的平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、遵纪守法原则及依合同履行义务原则，该份合同属有效合同，应受到法律保护。根据《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》、《广电星苑拆迁户交房费用表》及《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，原告已交清全部房款及安置房的办证费用，原告在2014年4月收到被告交付的安置新房后，被告却未在6个月内为原告履行办证义务，系被告违约，应承担本案全部民事责任。鉴于，案外人邵阳市大成置业有限公司与第三人雷和平存在债务关系，被告却将原告的安置房以买卖合同的方式通过产权部门网签备案在第三人雷和平名下，但网签备案行为只是行政管理范畴，根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，网签备案不产生登记请求权的物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同具有债权债务关系。本案中，拆迁安置协议和商品房买卖合同是二个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，被告向原告通知交房的时间也先于第三人，且原告在收房后，已实际收取房屋钥匙对该房屋实际占有，因此，第三人不能对抗原告先取得的合同权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”及第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，原告对拆迁安置的房屋享有特定物权，该物权优于第三人的债权。被告擅自将原告的安置房备案在第三人雷和平名下的行为侵害了原告的合法权益，实属不当，应视为无权。被告应履约为原告将安置房的不动产权证办理至原告名下。综上所述，原告诉请理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王志梅与被告邵阳福森置业有限公司于2009年9月21日签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》属有效合同。二、被告邵阳福森置业有限公司在本判决生效后十日内将网签在第三人雷和平名下的邵阳市广电星苑小区房屋的不动产权证办理至原告王志梅名下。本案收取受理费计人民币3731元，由被告福森置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 张红兵人民陪审员 杨 芳人民陪审员 李时进二〇一七年八月七日代理书记员 王思思附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”