（2017）冀10民终2512号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-09-24

案件名称

张虎翼、张淑敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张虎翼,张淑敏,中国工商银行廊坊燕郊开发区支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

河北省廊坊市中级人民法院民事判决书（2017）冀10民终2512号上诉人（原审被告，反诉原告）：张虎翼，男，1978年11月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张美莲，河北红杉律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁粤青，河北红杉律师事务所律师。被上诉��（原审原告，反诉被告）：马超，男，1990年4月6日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。原审第三人：张淑敏，女，1980年8月20日出生，汉族，住天津市蓟县。原审第三人：中国工商银行廊坊燕郊开发区支行，住所地三河市燕郊开发区迎宾路***号。上诉人张虎翼因与被上诉人马超、原审第三人张淑敏、中国工商银行廊坊燕郊开发区支行之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初字第7423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张虎翼上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》已于2017年1月8日（即上诉人向被上诉人邮寄送达解除合同通知书之日）解除，并支持上诉人一审中的反诉请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、双方于2016年2月23日签订的《补充合同》第四条第3项第(3)款规定：“乙方（被上诉人）在出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方（上诉人）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”，该协议第二条规定乙方的义务为乙方于2016年3月20日前将首付款柒万元（包含定金两万）支付甲方。双方签订书面协议后，被上诉人交付上诉人两万元后没有再另行支付过任何费用，迟延时间早已超过15日，按照合同约定，上诉人有权通过书面告知的方式解除房屋买卖合同，故上诉人于2017年1月8日通过快递方式、手机微信方式向对方送达解除合同通知函之时，双方房屋买卖合同即已解除，被上诉人如有异议，应在收��该通知函之日起三个月向法院提起诉讼，但因被上诉人没有在3个月内提起异议之诉，其本人已丧失提出异议的起诉权利,法院应驳回其诉讼请求。2、双方房屋买卖合同已不具备继续履行的条件。首先，双方在签订买卖合同后不久，当地政府即规定，非本地户籍居民家庭限购一套住房且首付款比例不低于30%，因被上诉人于签订本案《存量房买卖合同》之前在三河燕郊开发区已有一套住房，其已经违反了当地限购政策，双方合同不应继续履行。其次，张淑敏作为本案涉案房屋按份共有人始终不同意转让该房产，更没有签订合同，按照相关法律规定，涉案房屋没有经过配偶一方同意转让他人的，不应得到法律支持。故本合同已不具备继续履行的可能性。3、一审法院判令上诉人支付被上诉人违约金134000元没有事实依据。本案双方当事人2016年2月23日签订《存量房买卖合��》及《补充协议》约定同年3月20日之前双方应共同前往贷款机构办理贷款申请手续，被上诉人应当向上诉人支付除两万元定金之外的5万元首付款。签订合同之后，被上诉人找到上诉人要求前往银行办理贷款手续，但到达银行之后，上诉人得知被上诉人支付5万元首付款完全依赖于上诉人配合其高额评估房产价值，套取银行贷款之后才能支付。因被上诉人的要求违反国家相关政策，上诉人婉拒了其无理要求。故上诉人在被诉人不能合法履行合同义务的情况下拒绝配合其办理违法贷款手续合情合理，不存在任何违约的情形，不应支付违约金。4、本案被上诉人是双方签订《房屋买卖合同》中介方三河市兴越房产经纪有限公司的工作人员，其在明显不具备履行合同能力的情况下，通过其工作单位作为居间方，利用具有房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，压低房屋价格��在合同中约定交付极少的金额锁定交易机会，再通过约定对方当事人配合其办理贷款手续套取银行贷款来支付首付款的方式购买房屋，此行为侵犯了国家银行利益也侵犯了上诉人的合法权益，干扰了正常的市场交易秩序，有违诚实信用原则，不应得到法律的保护。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人马超答辩称：对于被上诉人在一审诉讼期间向上诉人所发的解除合同告知函质证意见已在一审法院提出。对于三河市当了出台的相关限购规定，因系在上诉人与被上诉人签订合同之后制作并发布，并没有说明是否具有溯及力，因此这些规定不适用于上诉人与被上诉人的房屋买卖。对于上诉人所说的微信、短信等在一审中已经提出了质证意见，而上诉人对于其他的上诉意见在一审法院审理过程中被上诉人已提出了相应的辩论意见��因此上诉人的上诉理由不能成立。在合同履行过程中，上诉人已经构成了根本性的违约，根据法律规定，其应当承担因违约而产生的合同责任，因此一审法院判决上诉人承担违约金符合法律规定。另外，被上诉人并非中介机构工作人员，因此也就不存在上诉人所称的被上诉人违规购房问题。一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第三人张淑敏答辩称：涉案房屋系上诉人张虎翼与第三人共同购买，为夫妻共同财产，上诉人出卖与第三人共有房屋时，第三人并不知情，知道后，第三人明确表示不同意卖房，上诉人的处分行为系无权处分，应属无效。另外，被上诉人马超明知道其所要买的房屋是第三人与上诉人张虎翼的夫妻共同财产，但其并没有让上诉人张虎翼出具任何授权手续，且其存在高估骗取银行贷款的违法行为，故被上诉人并不构成善意取得。第三人中国工商银行廊坊燕郊开发区支行未予答辩。马超向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告张虎翼继续履行原被告双方于2016年2月23日所签订的存量房买卖合同，并协助原告办理产权转移登记手续；2、依法判令被告按照房屋总价款20%的标准向原告支付违约金134000元；3、依法判令被告承担居间服务费21000元；4、本案诉讼费用由被告负担。张虎翼向一审法院提出反诉请求：1、请求法院确认解除反诉人与被反诉人双方于2016年2月23日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，返还涉案房屋产权证；2、依法判令被反诉人向反诉人支付总房款20%的违约金；3、依法判令被反诉人承担本案的诉讼费。一审判决未对本案基本事实作出明确认定。一审法院认为，原被告双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，依法成立合法有效。原被告双方应全面认真地履行。原告（反诉被告）马超主张履行《存量房买卖合同》，一审法院予以支持。被告（反诉原告）张虎翼请求解除《存量房买卖合同》证据不足，不予支持。因原被告双方签订的《存量房买卖合同》是在专业的房屋买卖中介机构居间下签订的，原告马超购买该房屋属善意购买，故第三人张淑敏申请主张确认原被告双方签订的《存量房买卖合同》无效，一审法院不予支持。关于违约责任，由于被告拒绝履行《存量房买卖合同》，已构成根本性违约，根据原被告双方签订的《补充协议》第二条的约定，被告张虎翼应向原告马超支付房屋总价款20%的违约金134000元（670000×20%）。一审判决，一、原告（反诉被告）马超与被告（反诉原告）张虎翼继��履行双方签订的《存量房买卖合同》，被告（反诉原告）张虎翼于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）马超办理位于三河市燕郊开发区京哈公路北侧、宏达钢管厂东侧精品建材城二期公寓西单元403室的过户手续，过户当日，原告马超给付被告张虎翼购房款650000元；二、被告（反诉原告）张虎翼于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）马超违约金134000元；三、驳回原告（反诉被告）马超其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张虎翼的反诉请求；五、驳回第三人张淑敏的申请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，反诉受理费280元，减半收取计6165元，保全费3870元，均由被告张虎翼负担。二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据：1、顺丰邮递凭证一份；2、解除合同告知函的微信截屏一份。证明：张虎翼于2017年1月8日通过快递方式，手机微信方式向马超送达了解除合同通知函，双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议，已在对方收到该书面通知时解除。第二组证据：1、马超发布兴悦房产广告的微信截屏；2、马超与张虎翼签订房屋买卖合同当晚在朋友圈发布又签一单的微信截屏。证明：马超长期发布出售二手房交易信息，为房屋销售中介人员，与张虎翼签订存量房屋买卖合同的真实目的不是购买房屋，而是低价购买房屋后再高价转售他人，从中谋取利益。第三组证据：1马超身份信息一份，证明被上诉人马超是外地户口。2、2016冀10**民初7423号民事裁定书一份，证明：被上诉人马超在三河市已享有一套住房。3、三河市促进房地产平稳健康发展领导小组关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，证明：2016年4月11日该实施意见第三条明确规定，非本市户籍居民限购一套房，根据法律规定，本合同不具备继续履行的可能性。被上诉人马超针对上诉人提交的证据质证称，对于证据一，坚持一审质证意见，其解除合同告知函仅能作为一审的抗辩理由，不能作为解除合同的依据，根据上诉人所提交的邮递凭证可以看出收件人签名处所写的是作废，并非是被上诉人签名，因此，该解除通知是否发出无法证明。对于证据二，在一审中已经质证，坚持一审质证意见。对于证据三中的身份信息及裁定书，属于卷宗材料，真实性无异议，但对上诉人的证明目的不认可。对于证据三中的三河市促进房地产平稳发展实施意见，有两点质证意见，第一：该意见并未加盖相关部门的公章，其来源的合法性无法确认。第二：即使该实施意见是真实的，那么根据意见最后一条确定，实施意见的时间是2016年4月10日零时起开始执行，而通篇意见并没有关于在意见实施时以及意见实施后是否对在意见实施前所签订的二手房买卖合同适用本意见，是否有溯及力。因此上诉人所提交的证据无法证明其请求的合同无法继续履行的可能性的主张。原审第三人张淑敏向法庭提交与马超和中介人员石卫东的录音证据一组，拟证明因马超要求走高评手续，套取银行贷款，张淑敏不同意。马超对石卫东的录音真实性不认可，认为对马超的录音达不到举证目的。本院将综合双方在一、二审中提交的证据对事实进行认定。二审期间本院查明事实：2016年2月23日被上诉人马超与上诉人张虎翼双方经三河市兴越房产经纪有限公司提供居间服务签订《存量房买卖合同》及《补充协议》。合同约定房屋总价款为人民币670000元，首付款70000元，购房��金人民币20000元。合同签订后，被上诉人马超按照合同约定向上诉人张虎翼支付购房定金20000元，向居间方兴越公司支付居间服务费21000元。后双方因履行合同问题发生争议，2016年4月1日居间方兴越公司向上诉人张虎翼发出继续履行合同催告函。本院认为，各方对本案所涉及的《存量房买卖合同》、《补充协议》真实性无异议，本院对此予以确认。张淑敏主张对张虎翼与马超签订上述合同不知情，本院结合张虎翼与张淑敏是夫妻关系、张虎翼与马超是在有中介方参与下在公开市场签订合同、中介方的在本纠纷中的意见，特别是张淑敏到银行准备配合办理贷款手续的事实，认为张淑敏的主张与事实不符，不能成立，本案所涉的《存量房买卖合同》、《补充协议》合法有效。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。上诉人张虎翼要求确认解除合同，无法定解除合同事由，不能成立。其二审中提交的2016冀10**民初7423号民事裁定书和三河市促进房地产平稳健康发展领导小组关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，主张马超属于上述实施意见规定的限制购买人群，但本案所涉《存量房买卖合同》和《补充协议》签订在上述实施意见开始执行之前，达不到其举证目的。上诉人的其他上诉理由均不能成为解除本案合同的理由。马超在一审中提供的录音等证据能够证明张虎翼于2016年4月14日明确表示不再履行合同。张淑敏二审期间向法庭提交的与马超和中介人员石卫东的录音证据，能够证明马超想让张淑敏配合办理手续多从银行贷款，张淑敏不同意。综合上述情况本院对此作如下评价，马超未按合同约定于2016年3月20日支付首付款70000元，是因为张淑敏和张虎翼不配合办理贷款手续，张淑敏不配合办理贷款手续，是因为马超想变更原合同约定多进行贷款。双方在合同履行过程中产生的上述分歧，本应通过协商解决，未能解决导致合同未能履行完毕，均有一定责任。本院综合上述情况及本案的利益均衡情况，应以双方继续履行合同，互不承担违约责任为宜。对各方当事人的其它主张不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初字第7423号民事判决第一项，即“原告（反诉被告）马超与被告（反诉原告）张虎翼继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，被告（反诉原告）张虎翼于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）马超办理位于三河市燕郊开发区京哈公路北侧、宏达钢管厂东侧精品建材城二期公寓西单元403室的过户手续，过户当日，原告马超给付被告张虎翼购房款650000元”；二、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初字第7423号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）张虎翼于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）马超违约金134000元”；三、驳回马超的其他诉讼请求；四、驳回张虎翼的其他诉讼请求；五、驳回张淑敏的申请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费12050元，反诉受理费280元，减半收取计6165元，由张虎翼负担5111元，马超负担1054元。保全费3870元，由张虎翼负担。二审案件受理费12330元，由上诉人张虎翼负担10222元，由被上诉人马超负担2108元。本判决为终审判决。审判长　　韩静威审判员　　柴秋芬审判员　　梁志斌二〇一七年八月七日书记员　　闫　磊来源：