（2017）黑8102民初919号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-12-06

案件名称

范蓉与同江市恒旭房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

建三江农垦法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范蓉,同江市恒旭房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

黑龙江省建三江农垦法院民事判决书（2017）黑8102民初919号原告：范蓉，女，1985年7月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。被告：同江市恒旭房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91230881551322313B，住所地：黑龙江省建三江管理局国际综合购物广场三号楼北18号门市。法定代表人：陈国东，该公司经理。委托诉讼代理人，冯哲，公民身份号码2112241964********，男，1964年5月8日出生，汉族，同江市恒旭房地产开发有限公司副经理，住黑龙江省建三江管理局国际综合购物广场三号楼北18号门市。委托诉讼代理人刘凤玲，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。原告范蓉诉被告同江市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范蓉与被告同江市恒旭房地产开发有限公司委托代理人冯哲、刘凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范蓉向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即为原告所购买的房屋办理房屋产权证书；2、被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失（以1470000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、被告负担本案的诉被费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.要求被告立即为原告所购买的房屋办理房屋产权证，办证前所缴纳的各种税费，包括销售不动产税、地税（除5%的契税和0.05%的印花税外）等税费、非住宅不动产登记费以及由此产生的评估费、过户费等相关费用全由被告承担；2.被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失60000元；3.本案的诉讼费用和财产保全费用由被告负担。事实和理由：2012年8月20日，原、被告经协商，原告以1470000元的价格购买被告开发建设的位于黑龙江省农垦建三江国际综合购物广场一层14号商业门市楼房一套（房屋所有权证号：建三江房权证局直字第××号，建筑面积为83.98平方米），购房款147万元全部付清。2013年10月22日，原告与被告签订了《商铺买卖合同》，合同约定：原告以1470000元的价格购买被告开发建设的位于黑龙江省农垦建三江国际综合购物广场一层14号商业门市楼房一套（建筑面积为83.98平方米），付款方式为一次性付款。合同签订后，被告将上述房屋交付给原告。原告多次要求被告为上述房屋办理房屋产权证，被告均未办理。此后，被告将该房屋登记在被告公司名下并办理了抵押登记用于借款，在被告的债权人向原告主张权利时，原告才知道该房屋已被抵押的事实，诉至法院。被告恒旭公司辩称，1.办证所产生的费用包括销售不动产税以及变更到范蓉名下的该由开发商承担的费用都由被告承担。未办证原因是税务部门已经对恒旭公司停办；2.原告对被告办理房屋抵押登记是认可明知的，以起诉状中自认事实为凭。从2013年10月22日取得了房屋使用权至2014年8月6日办理房产抵押已超过了法定90天，原告有异议早就主张权利了；3.解除房产抵押登记是原告与被告共同办理的；4.因税务机关营改增税制，对于纳税国税和地税存在争议，导致被告无法取得合法税票，申请法院调取国税和地税办理税务发票起始时间及营改增税制后无法办理税务发票的事实；5.从2014年8月办理抵押至原告起诉已3年，超过法定诉讼时效期间。综上，对于原告主张的第二、三项诉讼请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。当事人无异议的证据：原告提供证据1.商品房购房合同复印件一份，证明原告于2013年10月22日购买了由被告开发建造的房屋一套，合同自签订之日起生效；证据2.购房收据复印件五份，证明原告按合同约定付清全部购房款1470000元，已履行付款义务；证据3.商铺租赁合同复印件三份，证明自房屋买卖合同签订之日起，被告在付清房款后将该房屋交付给原告并由原告对外出租。被告对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告证据4.房屋所有权证复印件（房屋产权证号：Ｓ3××54）一份，证明在签订房屋买卖合同后，被告违反约定将原告购买的房屋登记在被告公司名下。被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告在起诉状中已自称其购买的房屋已办理了房屋所有权证，原告对被告已经办理产权证的事实是明知和认可的，该产权证是由原告的表哥唐华宝办理的，原告无权主张利息。因被告对该证据真实性无异议，且被告提出异议理由未提供证据相佐证，对该证据予以采信；原告证据5.房屋他项权证及建三江农垦法院〔2015〕建商初字第802号民事判决书复印件各一份，证明合同签订后被告在原告不知情的情况下，私自将该房屋抵押给他人用于借款构成违约。被告认为该组证据是复印件，不予质证。经查，被告在答辩中已自认涉案房屋已办理抵押登记的事实，〔2015〕建商初字第802号民事判决书系本院于2015年11月24日下发的民事判决书，予以采信。被告恒旭公司申请本院调取黑龙江省农垦建三江国家税务局出具的情况说明、黑龙江省农垦建三江地方税务局出具的关于对建三江国际商业中心项目的情况说明、税收管理员工作底稿、税务文书送达回证、建三江管委会地方税务局税务事项通知书，证明2016年5月1日前发生销售不动产应税行为，应到地税部门缴纳营业税。被告恒旭公司未按照规定向地税局缴纳税费，黑龙江省农垦建三江地方税务局对被告下发了缴税通知书。被告认为国税和地税相互推诿，无法办理缴税手续。对2015年8月24日地税局出具的税务事项通知书及送达回证，认为无送达文号不符合法律文书制作规范，不应作为税务机关认定依据,税收管理员工作底稿是税务机关内部自制材料，无法确定真实性。原告对本组证据均无异议，认为建三江地税局提供的税收管理员工作底稿及税务事项通知书中都注有情况属实和被告代理人冯哲的签字，说明被告代理人冯哲是认可的。经查，本院依被告申请调取的该组证据是由税务机关出具，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（一）项的规定，予以采信。本院查明：2012年8月20日，原、被告经协商，原告以1470000元的价格购买被告开发建设的位于黑龙江省农垦建三江国际综合购物广场一层14号商业门市楼房一套（建筑面积为83.98平方米），原告于当日交付定金100000元，原告分四次向被告交付购房款1370000元，截止2013年8月2日原告购房款全部付清。2013年10月22日，原告与被告签订了《商铺买卖合同》，合同约定：原告以1470000元的价格购买被告开发建设的位于黑龙江省农垦建三江国际综合购物广场一层14号商业门市楼房一套（建筑面积为83.98平方米），付款方式为一次性付款。出卖人保证销售的商铺没有债权纠纷，因出卖人原因，造成发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，原告将房屋对外出租收取租金。原告多次要求被告办理房屋产权证未果。被告于2014年8月日将涉案房屋登记在被告恒旭公司名下，于2014年11月7日将涉案房屋抵押给案外人马奎霞用于借款，2015年11月24日本院判决被告给付马奎霞本息合计1382551.78元。原告诉至法院，在本案诉讼中被告与案外人马奎霞解除了对涉案房屋的抵押登记。本院根据双方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）房屋买卖事实是否存在，买卖合同是否有效；（二）原告的诉求是否合理合法，是否应得到支持。本院认为，（一）关于房屋买卖是否存在，买卖合同是否有效的问题。原告与被告签订的《商铺买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。（二）关于原告的诉求是否合理合法，是否应得到全部支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告在合同签订前已履行了房屋价款的给付义务，房屋买卖事实成立,双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。诉争房屋系已竣工房屋，原告应自合同订立之日起９０日内取得房屋权属证书。关于被告辩称是由于税务机关的原因无法缴税从而导致无法办理房产证，责任不在被告的辩解。本院依申请调取黑龙江省农垦建三江国家税务局出具的情况说明、黑龙江省农垦建三江地方税务局出具的关于对建三江国际商业中心项目的情况说明、税收管理员工作底稿、税务文书送达回证、建三江管委会地方税务局税务事项通知书，能够证明被告未按照规定向地税局缴纳各项税费，黑龙江省农垦建三江地方税务局对被告下发了缴税通知书。被告不能提供证据证明其辩解，故对被告的该项辩解本院不予采纳。原告关于因出卖人的原因未能取得房屋权属证书，并要求被告立即为原告办理房屋产权证，办证前所缴纳的销售不动产税、地税、非住宅不动产登记费、评估费、过户费等税费皆由被告承担的主张，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿未按期办理房产证期间的违约损失60000元的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，2013年10月22日原被告签订的《商铺买卖合同》第九条明确约定，出卖人保证销售的商铺没有债权纠纷，因出卖人原因，造成发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。被告未经原告准许，于2014年8月日将涉案房屋登记在被告恒旭公司名下，又于2014年11月7日将涉案房屋抵押给案外人马奎霞用于公司借款，2015年11月24日本院判决被告给付马奎霞本息合计1382551.78元，被告擅自处分他人财产的行为构成违约，存在过错，应当承担违约责任。原告要求被告赔偿未按期办理房产证期间的违约损失60000元的诉请，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告同江市恒旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告办理房屋权属证书，办证前所缴纳的销售不动产税、地税、非住宅不动产登记费、评估费、过户费等税费由被告承担。二、被告同江市恒旭房地产开发有限公司赔偿原告范蓉违约金60000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加偿支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，财产保全费5000元，由被告同江市恒旭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员　　庄建国二〇一七年八月七日书记员　　王晓龙来源：百度搜索“”