（2017）鲁04民终922号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-19
案件名称
高玉水、枣庄市众泰商贸有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高玉水,枣庄市众泰商贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终922号上诉人（原审原告）：高玉水，男，1956年6月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马洪祥，山东恒平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄市众泰商贸有限公司，住所地：枣庄市市中区中心街办事处新凤里69号。法定代表人：石磊，经理。委托诉讼代理人：田露露，女，该公司职工。委托诉讼代理人：薛兆法，山东全和律师事务所律师。上诉人高玉水因与被上诉人枣庄市众泰商贸有限公司（以下简称众泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2016）鲁0402民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。高玉水上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持高玉水的诉讼请求，即判令众泰公司给付高玉水房屋、院落、地上附着物总售价470万元20%的违约金940000元；2.一、二审诉讼费由众泰公司承担。事实和理由：一审判决认为:“本案中，原、被告约定的违约金数额确已超过了订立合同时应当预见到的，因违反合同可能造成的损失，且被告已请求予以减少，本院予以适当调整”，从而判决众泰公司向高玉水支付违约金20000元，属适用法律错误。1.高玉水与众泰公司双方在合同中已明确约定违约金为合同总价款的20%，符合正常的交易习惯，不属于过高的范围。当前，在房屋买卖合同中，关于违约金的约定通常为合同总价款的20%。本案中，高玉水与众泰公司也是参照这一市场交易习惯约定的这个比例，不属于过高及应当适当调整的范围。2.人民法院对违约金的调整应坚持适当、公平及诚实信用原则。退一步讲，即使一审法院认为约定的违约金过高，那么也应按照适当、公平及诚实信用原则进行调整。应综合分析高玉水不仅有逾期付款的利息损失，还有可得利益的损失及继续履行合同的相关风险等因素，予以适当减少。一审判决将违约金由合同总价款的20%，调整为首付款200万元的1%，连基本的银行贷款利率都达不到，更达不到逾期付款利息，这一调整超出了“适当”的范围。3.众泰公司早在2016年2月16日曾在原审法院立案起诉高玉水违约一案，违约金也是依据合同中双方约定的20%违约金起诉的，合同中双方约定的违约金20%是经双方协商一致，属真实意思表示，双方是认可的。4.一审判决仅按照合同首付款200万元支付违约金明显不当。高玉水与众泰公司双方在合同中已明确约定，任何一方不得以任何理由擅自解除和变更合同，否则视为违约，违约方向守约方支付房屋及院落价款20%的违约金。而一审判决仅认为是众泰公司对首付款期限的违约，不认为是对整个合同的违约，不按合同总价款470万元而按照首付款的200万元支付违约金明显不当。众泰公司答辩称，1.高玉水上诉请求所依据的事实与理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。众泰公司与高玉水之间所签订的房屋买卖合同，众泰公司并没有不按照合同约定履行付款义务，而是迟延履行，迟延履行的天数仅仅10天，这并不影响整个合同的继续履行，也没有给高玉水造成什么重大损失。高玉水按照合同违约条款按总标的额470万元的20%要求支付94万元违约金违背了合同法第114条第二款的规定，众泰公司请求适当调整符合法律规定。高玉水要求违约金94万元远远超过了其实际损失的30%，依法不应支持。2.众泰公司在2016年2月16日起诉高玉水违约一案，与本案没有关联性，是完全不同的两个法律事实。该案历经一审、二审、发回重审，现仍在审理过程中。该案依据的是合同违约条款，在高玉水房产证与实际房产不相符，导致房产无法过户而使众泰公司遭受重大损失的前提下提起的诉讼，因此于法有据，与本案无关联性。高玉水向一审法院起诉请求：1、被告付给原告房屋、院落、地上附着物总售价470万元20%的违约金940000元；2、诉讼费由被告承担。原审法院审理查明：2014年12月9日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，内容为：甲方将自己所有的坐落在枣庄市市中区田屯老煤矿矸子山东侧现有房屋及院落一处（房产证号：枣房权证枣字第××号）出售给乙方，房屋及院落和地上附着物总售价为人民币肆佰柒拾万元（￥4700000.00）；合同签订之日，乙方付给甲方房款贰佰万元（￥2000000.00），该房屋产权过户之日将余款贰佰柒拾万元（￥2700000.00）一次性付清全部房款；合同签订之日，甲方将该房屋的产权原件及土地使用证、厂宗地图复印件和相关证明文件等一并交清给乙方；该合同签字生效，甲、乙双方应严格履行，任何一方不得以任何理由单方擅自解除和变更，否则视为违约，违约方向守约方支付房屋及院落价款20%作为违约金，等等。被告枣庄市众泰商贸有限公司在该协议上盖章，原告高玉水在该协议上签名并按手印。当日原告将房产证原件、土地使用证复印件、厂宗地图复印件交付给被告，被告给原告出具一份《交接手续》，内容：“收到高玉水交来：房产证原件、土地使用证复印件、厂宗地图复印件。院落树木及地上附着物等一宗。高玉水土地使用费已交至2015年7月。所有手续已交清，永不再议！过户时甲方高玉水必须全权配合”。常夫海作为经办人在该《交接手续》上签字。2014年12月19日，被告通过银行转账方式支付给原告首期购房款200万元。另查明，原、被告曾因涉案房屋的房屋买卖合同履行及违约金问题发生争议并诉至原审法院，现案件正在审理中。被告提供一份原、被告签订的《补充协议》复印件。原审法院认为，依法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，法院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据《房屋买卖合同》约定，被告应在签订合同当日即2014年12月9日应将首期购房款200万元交付给原告，但被告于2014年12月19日将首期购房款200万元交付给原告，被告迟延履行交付首期购房款的行为，构成违约，被告应承担逾期付款的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告约定的违约金数额确已超过了订立合同时应当预见到的、因违反合同可能造成的损失，且被告已请求予以减少，法院应予以适当调整。兼顾因违反合同可能造成的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素考虑，法院酌情违约金调整为20000元。被告抗辩其迟延履行付款的理由是原告未将该房屋的产权证原件、土地使用证等交清给被告且没有将原告的银行账号给被告。上述合同签订的当日被告给原告出具《交接手续》可以证明原告已将房产证原件、土地使用证复印件、厂宗地图复印件等交付给被告。购房款的支付方式是多样化，将购房款转账到原告的账户中仅是其中的一种方式，不能以此来免除作为房屋买受人向房屋出卖人交付购房价款之合同义务，因此法院对于被告提出的抗辩理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告枣庄市众泰商贸有限公司于判决生效后十日内支付原告高玉水违约金20000元；二、驳回原告高玉水的其他诉讼请求。案件受理费6600元，由原告负担6460元；被告枣庄市众泰商贸有限公司负担140元。二审中，高玉水提交如下证据：1.（2016）鲁04民终1718号案民事起诉状一份，证明2016年2月16日，众泰公司曾起诉高玉水，依据的就是双方签订的合同中关于违约金的约定。2.（2016）鲁04民终1718号案庭审笔录第3页，众泰公司变更上诉请求，请求支付合同标的额470万元20%的违约金94万元。众泰公司质证称，对证据1.2的真实性无异议，对证明目的有异议。上述证据充分证明众泰公司起诉高玉水违约一案，是众泰公司根据高玉水违约给对方造成的损失为依据，依照双方签订的合同违约条款及合同法的相关规定而提起的诉讼。目前该案正在市中区法院审理过程中，众泰公司的诉讼主张能否得到支持尚无定论，因此该两份证据不能证实高玉水的上诉主张。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院依法予以确认。本院认为，众泰公司未按涉案《房屋买卖合同》约定，延期交付首期购房款200万元，其行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，一方违约的，违约方向守约方支付房屋及院落价款的20%作为违约金。一审时，高玉水根据该条约定主张违约金94万元即470万元的20%，众泰公司认为违约金约定的过高，请求一审法院予以调整。因众泰公司延期10天付款200万元给高玉水造成的损失仅为逾期付款损失，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定众泰公司应支付高玉水违约金20000元，并无不当。高玉水的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13200元，由上诉人高玉水负担。本判决为终审判决。审判长 孙梦审判员 金颖审判员 单伟二〇一七年八月七日书记员 杨丽 关注微信公众号“”