（2017）吉02民终1958号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-04
案件名称
赵冰与吉林建龙物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵冰,吉林建龙物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1958号上诉人（原审被告）：赵冰，住吉林省吉林市。被上诉人（原审原告）：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市丰满区吉林大街120号。法定代表人：马洪祥，董事长。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼律师事务律师。上诉人赵冰因与被上诉人吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵冰上诉请求：撤销原审判决，改判驳回建龙物业的诉讼请求；一、二审诉讼费用由建龙物业负担。事实与理由：1.原审判决适用法律错误。一审法院认定建龙物业提供的服务属持续履行，且目前仍在履行当中，判决未超过诉讼时效与法相悖。依据法律规定，物业服务合同纠纷案件诉讼时效为二年，从每年应交费之日起计算。本案建龙物业要求给付2012年-2014年的物业费，已经超过诉讼时效，且建龙物业在收取赵冰2015年物业费时对之前物业费没有提出任何主张。2.一审判决认定事实不清。建龙物业没有按法律规定履行相关维修、养护、管理、维护服务，根据权利义务相一致的原则，应免除赵冰的物业费。赵冰在一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题，一审仅认为建龙物业在提供物业管理服务时存在一定瑕疵，并没有判令其承担相应的法律责任有失公平。物业服务存在瑕疵就应减免物业费。3.随意上涨物业费的行为不应得到支持。按照双方2010年8月签订的物业管理服务协议约定，物业费的价格为每平方米1.1元，而在2014年12月13日建龙物业与业主委员会签订2015年物业合同时将物业费涨至每平方米1.6元。建龙物业未按法律规定履行涨价的必要程序，擅自涨价的行为应属无效，其以2015年涨价后的收费标准向赵冰主张2012年至2014年的物业费更是毫无道理。建龙物业向一审法院起诉请求：判令赵冰立即给付2012年度、2013年度、2014年度物业服务费9156元，滞纳金3,296.16元，合计12,452.16元。一审法院查明事实：从水韵名城小区建成至今，建龙物业一直为该小区提供物业服务。赵冰为水韵名城小区12号楼2单元401室业主，该房屋建筑面积为158.96平方米。2010年8月14日办理入住手续时，赵冰与建龙物业签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1元收取物业服务费；业主每年以办理入住时间为准，缴纳下一年度的物业服务费；逾期缴纳物业服务费应按应缴物业服务费的日千分之三缴纳滞纳金。2012年3月1日水韵名城小区物业服务费调整为每月每平方米1.6元。2014年12月31日建龙物业与水韵名城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元收取物业服务费；以办理入住之日为准，每年业主预交物业服务费；逾期缴纳物业服务费应按应缴物业费的日千分之三缴纳滞纳金。赵冰欠缴自2012年8月14日至2015年8月13日的物业服务费9156元(1.6×158.96×12×3)。赵冰已缴纳2015年8月14日至2016年8月13日的物业服务费3052元。一审法院认为，赵冰应当给付物业服务费。建龙物业作为水韵名城小区的物业公司，与业主签订了《前期物业管理服务协议》，后又与水韵名城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，为包括赵冰在内的全体小区业主提供了物业服务，赵冰作为业主，在接受该服务后应按照约定的收费标准向建龙物业交纳物业服务费。关于建龙物业要求赵冰交纳滞纳金的诉讼请求，因双方存在争议，故对建龙物业的该项诉请不予支持。关于诉讼时效问题，因建龙物业为赵冰提供的服务属持续履行，且目前仍在履行当中，故建龙物业的起诉未超过诉讼时效。关于赵冰提出的空调、排烟机等设置问题，与本案不是同一法律关系，赵冰以此为由拒交物业服务费不予支持。关于赵冰提出建龙物业服务不到位、质量不合格的问题，一审法院认为，建龙物业的服务虽有一定瑕疵，但不足以支持赵冰以此为由拒交物业服务费。关于赵冰提出建龙物业擅自涨价的问题，一审法院认为，案涉小区物业服务费的制定系建龙物业及小区业主委员会在征询了小区业主的意见后协商一致的结果，对小区全体业主具有约束力，且建龙物业已将物业服务费涨价的原因、制定结果进行了说明，赵冰此辩称意见无理。赵冰对物业合同签订程序、物业合同效力及共有部分的收益提出质疑，其应通过正当途径提出异议，启动合法程序行使权利，本院不能在本案中径行审查与确认。希望建龙物业在今后的服务中能提高服务质量，勤于同广大业主沟通，与广大业主共同营建优质、文明的小区。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵冰于判决生效后五日内给付吉林建龙物业服务有限责任公司2012年度、2013年度、2014年度（2012年8月14日至2015年8月13日）物业服务费共计9156元；二、驳回吉林建龙物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费56元（已减半收取），由吉林建龙物业服务有限责任公司负担31元，由赵冰负担25元。本院二审期间，赵冰向本院提供了如下证据：1.（2016）吉0211民初105号民事判决书。证明对于超过诉讼时效期间的物业费不予支持。2.（2016）吉0211民初1772号民事裁定书、（2013）吉民一终字第427号民事判决书和微信聊天记录。证明由于空调安装问题，通过法官调解建龙物业已经减免窦雪艳物业费，也证明物业公司承认违约责任。建龙物业认为上述证据与本案无关，不能证明本案一审认定事实错误。本院认为，赵冰提供的证据均系其他案件，与本案没有直接关系，故本案不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，赵冰的上诉理由不能成立。建龙物业作为水韵名城小区的物业公司，与业主及业主委员会均签订了物业服务合同并实际为包括赵冰在内的全体小区业主提供了物业服务，赵冰作为业主，在接受该服务后应按照约定的收费标准向建龙物业交纳物业服务费。赵冰主张建龙物业的诉讼请求已经超过诉讼时效，因建龙物业的物业服务一直处于持续过程中，故对赵冰的此主张不予支持。赵冰主张建龙物业提供的物业服务存在瑕疵，但其提供的证据不足以支持其减免物业费的主张，故对赵冰的此主张本院不予支持。关于赵冰提出的物业公司2015年擅自涨价，2012年至2014年应按原标准收取物业费的主张，经查，建龙物业提供的证据足以证明物业费调价是在2012年开始，故对赵冰的此主张本院不予支持。综上所述，赵冰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵冰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李洁代理审判员 赵靖代理审判员 荆 媛 媛二〇一七年八月七日代理书记员 王 英 惠 关注公众号“”