（2017）吉0104民初2862号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-12
案件名称
长春市大禹物业有限责任公司与刘立丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春市大禹物业有限责任公司,刘立丹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款
全文
吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初2862号原告：长春市大禹物业有限责任公司，住所地长春市朝阳区繁荣路3号。法定代表人：王卫宁，董事长。委托诉讼代理人：曹斌，该单位副总经理。委托诉讼代理人：赵建东，该单位职员。被告：刘立丹，女，现住长春市朝阳区。原告长春市大禹物业有限责任公司（以下简称“大禹物业”）诉被告刘立丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹斌、赵建东、被告刘立丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大禹物业向本院提出诉讼请求：刘立丹向大禹物业支付拖欠的物业管理服务费4,084.00元（2015年1月1日至12月31日及2016年1月1日至12月31日，按每平方米1.80元收取），违约金61.00元（2016年1月1日至12月31日，根据前期物业服务合同第8章第31条约定标准计算）。事实和理由：原告与长春泰合房地产开发有限公司签订了《大禹褐石公园前期物业服务合同》，并按约定服务于大禹褐石公园小区业主。被告是该小区的业主。在原告为该小区业主提供物业服务期间，原、被告均应切实履行合同的约定，但被告自2015年1月1日起无故拖延交纳物业管理服务费，其中2015年物业管理服务费2,042.00元，2016年物业管理服务费2,042.00元，违约金61.00元，其行为已构成违约，致原告诉讼来院。刘立丹辩称：1.原告为公司在让被告签订物业服务合同时存在欺诈行为，收房是由物业服务公司代理原开发商进行的，办理收房程序的时候，物业公司承诺所有收房条件已经满足，在这个前提下才签订的合同，尽管原告没有提供收房的各项应该提供的三书一表情况下，被告就签订了合同，后来被告发现原告至今仍然没有办法为被告提供这些原件，导致房子至今无法办理产权证，被告和原告沟通过程中，曾经有原告工作人员电话中告知只要被告去物业处就可以看到这些文件，但是去了之后原告不让看，这种情况下被告与原告签订的合同是不合理的，这个合同无效；2.原告对被告个人没有提供物业服务，大禹褐石小区是封闭的，故对业主应提供门禁卡，但是被告至今没有收到通知去办理门禁卡，无法正常进入小区，被告没有入住也无法正常进入，车辆也无法进入小区；3.物业人员服务态度恶劣，在2014至2015年期间，被告外出留学一年，这期间曾电话通知过物业人员等被告回国后再办理有关事宜，但是物业人员采取恶劣手段找到被告父母处，影响父母生活，对此被告无法接受，原告提供的服务存在瑕疵与缺失，不认可全部交纳或者部分交纳物业费；4.建筑面积94.56平米没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：一、原告系大禹·褐石公园小区的物业管理公司，被告为该小区的业主，房屋建筑面积为94.56平方米。二、2013年1月1日，原告与长春泰合房地产开发有限公司（以下简称“泰合公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为小区提供前期物业管理服务，期限为自2013年1月1日起至2016年12月31日止。住宅（高层）物业费标准为1.80元/月·平方米（含电梯费）。业主应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月度15日前履行交纳义务。业主违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴费3%的标准向原告支付违约金。三、2013年11月16日，原、被告签订《业主手册》，该手册中包含《前期物业管理服务协议》一份，协议约定，高层物业费标准为1.80元/月·平方米，被告办理入住手续时可预存一年物业服务费，此后可按半年或季度交纳，业主应于物业服务费到期前15日内向原告交纳下期物业服务费，物业服务费按开发建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日起计收。如被告拖欠或拒交物业服务费超过3个月，经多次催缴，仍不交纳的，原告可按日千分之三收取违约金。四、2013年11月16日，被告办理了案涉房屋的入住手续。但庭审中，被告主张该手续曾因房屋未达到入住条件而被撤销。五、2014年3月13日，被告向泰合公司交纳采暖费548.00元，向原告交纳装修管理服务费及生活垃圾外运费等费用，并缴纳了2014年全年物业费2,042.00元。被告自2015年起未再缴纳物业费。六、2016年11月22日，原告委托吉林享和律师事务所向被告发出律师函，向其催缴2015年1月1日至2016年10月31日物业费，被告认可于2017年初收到该律师函，并在庭审中自认原告曾于2015年底向其催缴过物业费。另查明，被告在庭审中表示，不同意支付物业费，但对支付违约金的标准表示认可。本院认为，一、被告系由原告负责物业管理的大禹·褐石公园小区业主，于2013年11月16日入住，接受原告的物业服务并自愿向其缴纳2014年物业费。原、被告之间的物业服务合同关系明确，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行各自的义务。被告主张其系受原告欺诈订立合同，但对此未能提供充分有效证据，故本院对该抗辩，不予支持。刘立丹应支付大禹物业2015年1月1日至2016年12月31日的物业费4,084.00元（2,042.00元/年×2年）。二、关于违约金，根据双方约定，被告应于物业服务费到期前15日内按半年或季度交纳下期物业费，原告逾期未交纳，其行为构成违约，应当依约承担向原告支付违约金的责任，而被告对原告的主张的违约金标准（应缴费的3%）予以认可，其应当支付原告违约金122.52元（4,084.00×3%），现因原告仅主张61.00元，系对自身权利的处分，本院依法予以保护。三、被告主张的原告未提供物业服务及入住手续被撤销等事实，因未能提供充分有效证据，故本院不予支持。四、关于被告主张房屋不符合入住条件的抗辩，因与本案不属同一法律关系，不予支持，被告可向商品房买卖合同的相对方主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘立丹于本判决生效后立即给付原告长春市大禹物业有限责任公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业费4,084.00元；二、被告刘立丹于本判决生效后立即给付原告长春市大禹物业有限责任公司违约金61.00元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告刘立丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 谢省伦人民陪审员 张立平人民陪审员 马云涛二〇一七年八月七日书 记 员 程 喆 微信公众号“”