（2017）苏0602民初2614号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-18
案件名称
赵蕊与马建华、冯水英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵蕊,马建华,冯水英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初2614号原告：赵蕊，女，1990年10月25日生，汉族，公司文员，住江苏省铜山县。委托诉讼代理人：缪妍，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，江苏紫琅律师事务所律师。被告：马建华，男，1957年7月13日生，汉族，退休工人，住南通市崇川区。被告：冯水英，女，1957年7月8日生，汉族，退休工人，住南通市崇川区。被告委托诉讼代理人：丁颖，江苏山水律师事务所律师。原告赵蕊与被告马建华、冯水英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵蕊委托诉讼代理人缪妍、李芳，被告马建华，被告冯水英及其委托诉讼代理人丁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵蕊向本院提出诉讼请求：1.被告返还定金2万元；2.被告支付违约金20万元；3.支付律师费、中介佣金1.5万元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月10日，原、被告通过南通市红峰房地产代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定被告将位于南通市崇川区任港路99号濠河传奇佳园3幢x室作价108万元出售给原告，并约定违约金20万元。合同订立后，原告支付购房定金2万元。按合同，被告应于2017年1月25日前将过户手续及费用交由红峰中介并配合完成过户手续，然而被告到期不履行义务，经原告多次催告仍未履行，原告因此于2017年3月24日向被告发出解除买卖合同通知书。被告马建华、冯水英辩称，案涉房屋系马建华与冯水英在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，马建华未经冯水英同意，也未经冯水英追认，所签订的合同应属无效，且马建华在签订合同的次日一大早就将合同退还给红峰中介，马建华与冯水英也未收取过原告的购房定金。原告与马建华的房屋买卖合同为案外人红峰房产所提供的格式条款，明显属于霸王条款，合同上也明确约定乙方即原告的定金应于2016年12月30日前交与甲方即被告，而本案两被告从未收取到任何的房屋定金。综上，因案涉合同自始未生效，两被告自始未取得任何房屋定金及原告的任何款项，因此请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月10日，原告赵蕊（买方、乙方）与被告马建华（卖方、甲方）经南通市红峰房地产代理有限公司（居间方、丙方）居间介绍签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份，约定甲方将崇川区濠河传奇佳园3幢x室（建筑面积约90.44平方米）出售给乙方，总房价款为108万元。乙方向丙方支付意向金2000元，乙方交付的意向金经甲方签字后转为购房定金，甲方同意将定金交丙方保管，待甲方签订居间协议后三日内，乙方应将定金补足至20000元，甲方同意定金继续由丙方保管。关于房款交接，双方约定乙方于2016年12月30日前支付购房定金20000元，2017年1月25日前第二次支付房款310000元（过户时支付），于2017年4月30日前第三次支付房款750000元。房产办理过户手续时间为2017年1月25日（可以提前）。甲乙任何一方违约，则支付对方违约金20万元。另特别约定，任何一方违约，由违约方承担对方实际发生的律师费、诉讼费、交予红峰房产的佣金费用。2016年12月10日，南通市红峰房地产代理有限公司向原告出具收据，内容为购房意向金2000元。2016年12月11日，南通市红峰房地产代理有限公司向原告出具两份收据，内容分别为代收购房定金18000元、买房佣金5000元。原告为本案支付律师代理费10000元。诉讼中，被告马建华称签合同第二天其就打电话给红峰中介，要求退还合同，房子不卖了，中介公司经理把合同拿走了，三月份买方突然发律师函，要求其七天内办手续。另查明，两被告于1981年6月登记结婚。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告以该房屋为夫妻共同财产，未经冯水英同意、追认为由主张合同无效的辩解意见，没有法律依据，不予采信。从被告马建华的陈述看，其在合同签订后即表示房子不卖了，在原告发函要求办理手续后仍未履行。被告马建华不履行合同的主要义务，原告依法有权解除合同，要求退还已付购房定金20000元。按照合同约定，一方违约，应支付对方违约金20万元并承担对方实际发生的律师费、佣金费用等。原告要求支付违约金20万元及律师费、中介佣金的诉讼请求，本院予以支持。上述债务发生于两被告夫妻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四规定，判决如下：一、被告马建华、冯水英于本判决生效之日起十日内返还原告赵蕊定金2万元。二、被告马建华、冯水英于本判决生效之日起十日内支付原告赵蕊违约金20万元、律师代理费10000元、中介佣金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412.5元（减半收取），由被告马建华、冯水英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4825元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员 曹卫华二〇一七年八月七日书记员 黄凤美 来源：百度“”