（2017）鄂01民终3215号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-05
案件名称
许春陆、许姣娣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许春陆,许姣娣,林壮锋,武汉吉家房地产经纪服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3215号上诉人（原审被告）：许春陆，男，1968年10月24日出生，汉族，户籍所在地：浙江省绍兴县,委托诉讼代理人：庞贺汉，湖北天进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许姣娣，女，1973年3月18日出生，汉族，户籍所在地：浙江省绍兴县,被上诉人（原审原告）：林壮锋，男，1985年12月11日生，汉族，户籍所在地：广东省潮安县，现住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：向姣英，湖北省楚天法律服务所法律工作者。原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中华路18号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，男，该公司职员。上诉人许春陆、许姣娣与被上诉人林壮锋以及原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许春陆、许姣娣上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决错误地将2016年9月22日认定为双方约定的办证日，且依据缺乏证据效力的鉴定结论和证人证言认定许姣娣签字并同意出售房产，属于明显的事实认定不清，从而导致错误的判决。首先，一审判决将2016年9月22日认定为本案各方约定的办证日，缺乏事实依据。其次，被上诉人违约起诉后，因诉讼拖延至政府限购政策出台，导致案涉合同无法履行，其责任不在上诉人。第三，一审判决将被上诉人支付的10万元定金认定为购房款，并以此作为违约金的基数是完全错误的，而且违约金的数额过高，一审判决未予依法调整，显属适用法律错误。第四、一审判决以缺乏证据效力的鉴定结论和有利害关系的证人证言认定上诉人许姣娣签字同意出售房屋明显违反证据规则。林壮锋辩称，上诉人所述均不属实，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。吉家房产经纪公司述称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。林壮锋向一审法院提起诉讼请求：1、判令许春陆、许姣娣继续履行合同，配合林壮锋办理过户手续；2、判令许春陆、许姣娣支付延期履行违约金每日一百元直至过户；3、诉讼费用由许春陆、许姣娣承担。一审法院认定事实：2016年7月22日林壮锋、许春陆及吉家房产经纪公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定许春陆将其名下位于武汉市硚口区沿河大道以北，硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）9栋2单元20层2室（建筑面积130.43平方米）的房屋及B-1-237号车位出售给林壮锋，总价格为2985000元，合同签订当日支付100000元定金，首付款1125000元于过户当天支付，尾款1760000元办理银行贷款方式支付。合同中还约定“甲方（即被告）因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方（即原告），乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金。合同签订当日，林壮锋向许春陆支付定金100000元，2016年7月25日林壮锋与许春陆、许姣娣及吉家房产经纪公司共同到银行办理了贷款审批手续，许姣娣在《二手房交易卖方配偶授权书》签字，同意许春陆出售房产给林壮锋，并授权许春陆全权办理房屋交易手续，愿意承担相应的法律责任。同年8月2日林壮锋向许春陆支付了43678元用于办理诉争房屋权属人为许春陆的房产证件，许春陆于2016年8月26日取得了诉争房屋的不动产权证书。2016年9月银行贷款审批通过，吉家房产经纪公司通知双方于同月19日到房地部门办理过户手续，当天由于房地部门系统问题未能办理成功，遂约定9月22日再次去办理过户手续，但当天许春陆与许姣娣均未到房地部门办理过户手续，此后林壮锋及吉家房产经纪公司多次要求许春陆、许姣娣配合办理过户手续，其均未予理睬，现林壮锋诉至一审法院，提出如上请求。一审法院认为，关于《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。许姣娣认为其未签署《武汉市存量房居间（买卖）合同》，亦未事后认可该合同，但本案在审理过程中调查了解到，许姣娣在合同签订后曾配合林壮锋到银行办理了贷款审批手续，签署了《二手房交易卖方配偶授权书》，其内容为“同意许春陆出售房产给林壮锋，并授权许春陆全权办理房屋交易手续，愿意承担相应的法律责任。”虽然许姣娣一再否认该授权书上不是自己的亲笔签名，但通过司法鉴定及银行贷款工作人员的证言均能证实该授权书上系许姣娣的亲笔签名，且知晓并同意房屋买卖事宜，故许姣娣认为《武汉市存量房居间（买卖）合同》没有其签名，不对其具有法律约束力，其不应承担法律责任及许春陆擅自处理夫妻共同财产的行为是无效的辩解意见于法无据，不予支持。另许春陆认为根据“未取得权属证书的房地产不得转让”的法律规定，许春陆、林壮锋及吉家房产经纪公司签订的买卖合同属于无效合同。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定是管理性的禁止性规定，并不是效力性的禁止性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规，该协议合法有效，合同签订后林壮锋向许春陆支付了办理房屋权属人为许春陆的房产权属费用，且许春陆于2016年8月26日取得了诉争房屋的不动产权证书。许春陆认为合同无效的辩解意见于法无据，不予支持。关于许春陆、许姣娣是否违约的问题，合同签订后林壮锋向许春陆支付了定金100000元，许春陆及许姣娣亦配合林壮锋到银行办理了贷款审批手续，但在银行贷款审批手续通过后，许春陆、许姣娣未按合同约定配合林壮锋办理房屋过户手续的行为违反了合同的约定，应根据合同约定承担违约责任，故林壮锋要求许春陆、许姣娣继续履行合同，承担违约责任的请求于法有据，予以支持。根据合同约定，“甲方（即被告）因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方（即原告），乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金。”林壮锋要求许春陆、许姣娣从2016年9月22日起至实际过户之日止每日按已付房款100000的0.1%支付违约金的请求于法有据，予以支持。另合同约定，林壮锋在过户当天应向许春陆支付首付款1125000元，在本案审理过程中，林壮锋已申请将该款项提存至一审法院，待许春陆、许姣娣配合林壮锋过户后即可到法院领取。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》中“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，该协议合法有效，双方应当按约履行。许姣娣明知许春陆、林壮锋及吉家房产经纪公司签订的买卖合同且同意并授权许春陆全权处理买卖事宜，许春陆出售房屋给林壮锋的行为不属于无权处分，许姣娣认为该行为无效的辩解意见及许春陆认为买卖合同无效的辩解意见均于法无据，不予支持。由于许春陆、许姣娣在合同签订后，未按照合同约定履行配合林壮锋办理过户手续的义务，违反了合同约定，应承担违约责任，故林壮锋要求许春陆、许姣娣继续履行合同，承担违约责任的请求于法有据，予以支持。许春陆、许姣娣应按照合同约定从2016年9月22日起至实际过户之日止每日按已付房款100000的0.1%的标准向林壮锋支付违约金。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、许春陆、许姣娣于本判决书生效后三日内配合林壮锋办理位于武汉市硚口区沿河大道以北，硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）9栋2单元20层2室（建筑面积130.43平方米）的房屋及B-1-237号车位权属变更登记手续。二、许春陆、许姣娣于本判决书生效后三日内向林壮锋支付违约金，从2016年9月22日起至实际过户之日止，每日按已付房款100000元的0.1%标准支付。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取15342元、保全费5000元，均由许春陆、许姣娣负担（此款已由林壮锋垫付，许春陆、许姣娣在支付上述款项时一并支付给林壮锋）。二审期间，许春陆、许姣娣向本院提交一份证据：“律师函”两份，证明双方交易未成后，还在协商之中，上诉人并未违约。本院组织当事人进行了证据交换和质证，林壮锋认为该证据是对中介公司的，与其无关，且只是单方行为，不能达到证明目的。吉家房产经纪公司认为该证据不属于二审新证据，公司收到过一次邮件但是并未打开，且电话咨询过寄件人，上诉人表示不卖房了，于是中介公司转告买受人案涉交易受阻，第二次邮件有无邮寄到中介公司并不清楚，而且律师函的时间虽然不一样，但内容是一模一样的，故对该证据证明目的不予认可。本院经审查认为，许春陆、许姣娣提交的证据不属于二审期间的新证据，也不能达到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，林壮锋、许春陆及吉家房产经纪公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，合同未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方均应遵照执行。许姣娣在合同签订后配合林壮锋到银行办理了贷款审批手续，亦签署了内容为“同意许春陆出售房产给林壮锋，并授权许春陆全权办理房屋交易手续，愿意承担相应的法律责任”的《二手房交易卖方配偶授权书》，该授权书经一审法院委托司法鉴定及银行贷款工作人员的证言予以证实，系许姣娣亲笔签名确认，以上事实及证据足以证明许姣娣明知案涉房屋买卖合同且同意并授权许春陆全权处理买卖事宜。许春陆、许姣娣上诉认为相关证据缺乏证据效力，但并未举证予以反驳，该上诉理由本院不予支持。合同签订后林壮锋向许春陆支付了定金100000元，许春陆及许姣娣配合林壮锋到银行办理了贷款审批手续，在银行贷款审批手续通过后双方第一次办理过户手续时，系因房地部门系统问题未能办理，属客观原因所致，双方均不存在违约。但此后，林许春陆、许姣娣不再配合林壮锋办理过户手续，其不配合买房人办理过户手续的行为违反了双方合同约定，理应承担违约责任。许春陆、许姣娣上诉认为系对方违约的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金的认定，合同约定的房屋定金系房款的一分部分，一审法院根据双方合同约定，以已支付的10万元为基数，按照0.1%的标准认定违约金数额应属正确。许春陆、许姣娣上诉认为违约金数额有误的理由，缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。综上，许春陆、许姣娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30684元，由上诉人许春陆、许姣娣负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟二〇一七年八月七日书记员 陈佳佳 来自：