（2017）陕0303民初1682号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-27
案件名称
宝鸡市英发物业管理有限公司诉陈智林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宝鸡市金台区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宝鸡市英发物业管理有限公司,陈智林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十六条，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款，第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款
全文
宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初1682号原告:宝鸡市英发物业管理有限公司,住所地宝鸡���金台区。法定代表人：吕云英，任公司执行董事。委托诉讼代理人：王晟罡，陕西秦川律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：陈智林，男，生于1963年2月25日，汉族，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：李小琴，女，生于1966年4月26日，汉族，住宝鸡市金台区，系被告陈智林之妻。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：景亚军，男，生于1968年3月5日，汉族，住宝鸡市金台区。代理权限为特别授权。原告宝鸡市英发物业管理有限公司（以下简称英发物业公司）与被告陈智林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告英发物业公司的委托诉讼代理人、��告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告英发物业公司向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付拖欠的物业费2345元、垃圾费360元、电费1810.3元、水费931.8元、滞纳金2010元，以上合计7457.1元；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告住宝鸡市金台区，自2011年5月至2016年11月30日拖欠物业费等费用共计7457.1元，按照物业合同约定，被告理应全额支付拖欠的费用及滞纳金，现经原告多次催要无果，故诉至法院请求支持其诉讼请求。被告陈智林承认原告在本案中主张的拖欠物业费、水电费、垃圾费是事实，但其认为不交费的理由是物业服务合同已经到期，合同到期后原告的服务不应付费。原告记录的物业、水电费等数字没有公示过，原告有随时更改的可能，该数字也没有经过业主同意，被告��认可。2012年5月到2014年被告未在该小区居住，在此期间的物业费不该交全款。被告房屋漏水，原告一直没有修好。水电费的涨价也没有通知过被告。被告自2011年5月至2016年11月的物业费、水电费、垃圾费均未给原告交纳过，对原告主张的数额均不认可。本院认为，被告陈智林承认原告英发物业公司在本案中主张的拖欠物业费、水电费、垃圾费事实，故本院对原告英发物业公司主张的欠费事实予以确认。依法成立的合同，对双方均有约束力，双方应按照合同约定享有权利的同时，履行各自义务。在本案中，原告与金台区雅典丽舍业主委员会于2011年2月26日签订《物业服务委托合同》，约定由原告对雅典丽舍小区实施物业管理服务，合同期限为2011年3月1日至2014年2月28日，该合同经本院审核认为，是双方真实意思的体现，不违反法律或行政法规的���制性规定，故本院依法认定该合同合法有效。该合同第三十九条约定：合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2014年2月28日，该《物业服务委托合同》期满后，双方均未提出书面意见表示续订合同，但各自以其行为默认由原告继续在该小区提供物业管理服务，且该小区大部分业主也继续接受了原告的物业服务并交纳相关物业、水电等费用，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本院认为，原告与金台区雅典丽舍业主委员会于2011年2月26日签订的《物业服务委托合同》到期后，虽未签订新的书面合同，但双方之间已形成具有事实性质的物业服务合同关系，因未对原合同内���有所改变，故双方仍应按照原《物业服务委托合同》的约定履行义务。2016年11月30日，原告从该小区撤出，并结束物业管理服务，根据《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，本院认为，本案原告已按照合同约定，提供了相应的物业服务，被告提交的证据不能证实原告未尽到物业服务义务，即使原告管理及服务有未到位之处，但也未根本违反物业服务委托合同的约定，被告以此为由拒付物业等费用不恰当。业主对物业管理服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通加以解决。法律规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应当以拒交物业等费用为对抗手段。现原告主张由被告支付拖欠的自2011年5月至2016年11���（67个月）物业费、水电费、垃圾费，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告辩称其2012年5月到2014年未在该小区居住，在此期间的物业费不该交全款的辩解意见，本院认为，被告提交证据不能证实该辩解意见，故对该辩解意见本院不予采信。原告主张的具体费用，本院认定如下：原告主张物业费2345元，本院认为，本案原告的房屋面积为116.6M2，按照《物业服务委托合同》约定每平方米物业费为0.3元，故其应交纳的物业费为116.6M2×0.3元×67个月=2343.66元。原告主张垃圾费360元，本院认为，原告主张2012年-2016年的垃圾费每月每户按6元收取，按照《物业服务委托合同》第二十五条第（四）项约定，垃圾费每月每户为3元（随国家政策上调下浮）。2014年2月19日，宝鸡市人民政府以宝政发【2014】8��《关于印发宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法及收缴标准的通知》文件规定：由居民交纳的垃圾处理费每月每户6元，自2014年3月1日起实施，有效期至2019年2月28日。2005年3月14日市政府发布的《宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法》宝政发【2005】13号同时废止。据此，本院认为，2012年1月至2014年2月（26个月）期间，原告的垃圾费应按3元计算，2014年3月至2016年11月（33个月）期间的垃圾费应按6元计算，故被告应交纳的垃圾费为26个月×3元/月＋33个月×6元/月=276元。原告主张水费931.8元，本院认为，根据《物业服务委托合同》的约定水费每月每方为3.15元（含公摊），自2016年4月1日起宝鸡市区居民用水价格从2.75元调整为4.08元，上调1.33元，原告遂在原水价基础上上调了1.33元，即上调后为4.48元（含公摊）。因原告提交的证据不能证实被告每月的实际使用水量，被告亦不同意原告提出的取每月平均用水量，并按调价前、后的每方水价计算水费的方案，本院认为，本案原告提交的证据能够证实被告用水总量为208M3，被告虽对此有异议，但并未提供相应证据予以反驳，故本院认定被告自2011年5月至2016年11月的用水量为208M3。被告虽不同意原告提出的水费计算方式，本院认为，被告提交的证据亦不能证实其每月的用水量是多少，原告该计算方式对双方较为公平，为能有效化解双方对水费计算的纠纷，本院对该水费计算方式予以支持。原告每月用水量平均值为208M3÷67个月=3.1方，故被告应缴纳水费为3.1方×3.15元/方×59个月（2011年5月-2016年3月）＋3.1方×4.48元/方×8个月（2016年4月-2016年11月）=687.24元。原告主张电费1810.3元，本院认为，《物业服务委托合同》约定电费每度为0.57元，原告提交的证据能���证实被告自2011年5月至2016年11月的用电度数为3176度，被告虽对此有异议，但并未提供相应证据予以反驳，本院认定被告自2011年5月至2016年11月的用电度数为3176度，故被告应交电费为3176度×0.57元/度=1810.32元。原告现主张1810.3元，不违反法律规定，本院依法予以支持。原告主张滞纳金2010元，本院认为，《物业服务委托合同》约定逾期交纳物业费，每天按照1元交纳滞纳金，此处滞纳金实际为违约金，因原告在该小区提供物业服务过程中确实存在瑕疵，被告亦是基于服务瑕疵拒绝交纳相关物业费用，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，被告应向原告英发公司支付物业费2343.66元、垃圾费276元、水费687.24元、电费1810.3元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款，《物业管理条例��第三十六条、第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，判决如下：一、被告陈智林于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡市英发物业管理有限公司支付物业费2343.66元、垃圾费276元、水费687.24元、电费1810.3元，合计共5117.2元。二、驳回原告宝鸡市英发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈智林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并��对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴旭刚二〇一七年八月七日书 记 员 林 枫 关注公众号“”