（2017）粤2071民初3096号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-04
案件名称
中山市好好物业管理有限公司与区柳霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市好好物业管理有限公司,区柳霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3096号原告：中山市好好物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇翠亨长平路2号名爵观园1期商住楼，统一社会信用代码914420005958299764。法定代表人：张伟金，总经理。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：区柳霞，女，1966年12月28日出生，汉族，住广州市天河区，原告中山华诚房地产有限公司（以下简称华诚地产）、中山市好好物业管理有限公司（以下简称好好物业）诉被告区柳霞物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳正确到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告华诚地产申请撤回对被告的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告好好物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理费64269元（从2012年5月至2016年9月，433.08平×2.8元/平×53个月）及逾期利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实与理由：案涉房地产于2008年11月经有关部门组成的验收小组验收合格。2009年12月11日，被告与华诚地产签署《商品房买卖合同》，就所购房地产的基本情况、价款及支付方式、交付条件及方式时间、物业管理费、违约责任等作出了明确约定。华诚地产并告知被告携带相关证件，在约定的交楼时间内，准时到售楼部办理该房地产的交接收楼手续，被告口头承诺前来办理，但约定的时间届满，被告没有与华诚地产办理相关手续。其后，华诚地产与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业）多次共同发函给被告，或分别多次联系被告，督促被告本人或其委托的人来华诚地产售楼部办理楼房交接手续，并要求被告按照约定履行缴费义务，缴交物业管理费，缴费标准为2.8元/平方米/月，被告仍未前来办理收楼手续，也未缴费物管费。2012年4月，葆力物业以自进驻名爵观园小区以来，因投入的人力物力与收入不对等，且业主拖欠物业管理费情况严重，导致公司一直处于亏损，故提出降低服务条件或提前终止合约。华诚地产为保证广大业主的利益，同意该公司退出小区管理。为减少葆力物业损失，也同意其将业主所拖欠的管理费作为债权转让给华诚地产。在2012年4月20日，葆力物业向被告发出了《债权转让通知书》。而华诚地产在受让债权后，联系被告，要求其向华诚地产缴清拖欠的2010年1月1日至2012年4月30日的物业管理费，但被告没有缴纳。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区，为保证小区的日常物业管理工作能衔接好，华诚公司发出通告征询业主意见后，通过综合考评，聘请原告进驻小区管理，依法发布了公告，没有业主提出异议，自此原告正式入驻小区进行日常物业管理。之后，被告依然不缴纳物业管理费，原告多次联系被告，要求被告履行缴费义务，但被告均未缴费。截至2016年9月，被告共计拖欠原告物业管理费64269元。原告认为，根据华诚地产与被告签署的《房地产买卖合同》，被告收楼之后，有义务缴纳物业管理费，而且，对于物业公司而言，只有业主及时交纳管理费，物业公司才有足够资金，配备必要人员，提供良好管理服务。现被告未履行缴费义务，构成违约，严重损害了华诚地产和原告的权益，同时，还损害了小区其他业主的利益。为此，原告特诉至法院。原告就其诉求主张，提供证据如下：1.工程竣工验收报告及工程竣工验收登记证；2.前期物业管理合同；3.中山市商品房买卖合同；4.公告、通知；5.前期物业管理委托合同及登记手册；6.客户领取房产证签收表；7.快件单。被告区柳霞下落不明，本院依法公告通知其应诉。公告期间届满，被告在法定答辩期间未提出答辩意见，未到庭应诉，未向本院提交证据。经审理查明：华诚公司为中山市南朗镇名爵观园小区的建设单位。华诚公司与珠海市葆力物业管理有限公司中山分公司于2007年8月7日签订《前期物业管理委托合同》，约定由葆力物业为该小区的前期物业服务企业。2008年11月20日，华诚地产建设的名爵观园二期（B-E型）商住楼工程B50栋由华诚地产、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了竣工验收，并出具了工程竣工验收报告。2010年2月12日，被告与华诚公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：被告（买受人）向华诚公司（出卖人）购买位于中山市南朗镇翠亨大道名爵观园一期F3-A幢建筑面积为433.08平方米的别墅一套；业主大会选聘物业管理公司之前，该房地产所在的小区物业管理服务由华诚公司选聘有合法资质的物业管理企业提供物业管理，华诚公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》;华诚公司应当在2010年3月31日向买受人交付经验收合格的商品房（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）；华诚公司在合同约定的交付期间内向买受人发出书面收楼通知后，买受人不按通知在指定时间内办理收楼手续的，自华诚公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。2010年5月21日，华诚公司就名爵观园二期（B、C、D、E型）住宅取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2012年4月26日，原告与华诚公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定：华诚公司委托原告对名爵观园小区提供物业服务；委托期限自2012年5月20日起至该小区成立业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止；别墅住宅物业费标准为每月2.8元/平方米，由原告根据建筑面积按月向业主计收。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区，原告经中山市住房和城乡建设局备案入驻接管该小区。2012年5月20日，原告正式对名爵观园小区提供的物业服务。原告因与华诚地产多次向被告催收物业管理费未果，遂诉诸本院，主张上述实体权利。另查：原告自2012年起多次以EMS邮政快递、顺丰快递的方式向被告发函催收物业管理费。另有数份快递单未显示年份日期。又查：被告于2010年12月29日领取了涉案房屋的房地产权证及土地使用权证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，名爵观园小区业主、业主大会至今未选聘有物业公司，建设单位华诚公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》对包含被告在内名爵观园小区业主具有约束力。本案的焦点问题有二：一、交房问题。二、物管费问题。关于焦点一，被告与华诚地产签订的《中山市商品房买卖合同》系于2010年2月12日签订，约定的交房时间为次月31日前，由于涉案房产已于2008年11月20日办理了五方工程竣工验收，符合了约定的交付标准，故本院认为，被告向华诚地产购买的涉案房屋系现楼（即办理完毕收楼手续即可装修入住的房屋）。虽然原告未提供华诚地产书面通知被告收楼的证据，但本院仍采信原告主张被告已在合同约定的期限内收楼的事实。理由如下：首先，如前所述，被告知晓涉案房产是现楼，且合同约定收楼时间距离被告签订合同时间相距仅一月余，被告理应清楚记得收楼时间；其次，被告已在签订合同当年12月29日领取了产权证，但其不予理会收楼事宜，且在原告多次发函后，仍不办理收楼手续，不交纳物业管理费；可见，被告拒绝履行合同义务的行为有违诚实信用原则，而另一方面，原告所举证据与其所作陈述无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，故本院予以采信。关于焦点二，原告作为物业服务企业，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为业主理应依照《前期物业管理委托合同》的规定向原告交纳物业费。原告进驻小区提供物业管理的起始时间为2012年5月20日，被告在2010年3月31日已经实际收楼，结合原告主张，被告应支付2012年5月20日至2016年9月30日的物业管理费为63501元（433.08平×2.8元/平×52个月+433.08平×2.8元/平×11天/30天/月），本院予以支持。被告拒不交纳物业管理费，原告要求其支付自起诉日起的逾期付款利息，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，本院判决如下：被告区柳霞于本判决生效之日起七日内向原告中山市好好物业服务有限公司支付2012年5月20日至2016年9月30日期间的物业管理费63501元及逾期付款利息（自2017年2月27日起至付清日止，按中国人民同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2164元,由原告负担777元，被告负担1387元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李 芳审 判 员 王 珊人民陪审员 周观燕二〇一七年八月七日书 记 员 王 静郑诗琳