（2016）湘0111民初9045号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-11-14

案件名称

长沙国中星城置业有限公司与康江商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长沙国中星城置业有限公司,康江,中国建设银行股份有限公司湖南省分行,中国建设银行股份有限公司长沙华兴支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2016）湘0111民初9045号原告：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市劳动东路88号。法定代表人：黄勇，董事长。委托代理人：周云，男，1982年9月1日出生，汉族，系长沙国中星城置业有限公司员工，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖钰梦，女，1987年9月21日出生，汉族，系长沙国中星城置业有限公司员工，住湖南省邵阳市大祥区。被告：康江，女，1979年8月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市双峰县。第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：文爱华，副行长。委托诉讼代理人：叶强胜，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双双，湖南天地人律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司长沙华兴支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路277号。负责人：廖立新，行长。委托诉讼代理人：戴艳霞，女，1968年12月28日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司华兴支行员工，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王涌晓，男，1962年10月28日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司华兴支行员工，住湖南省长沙市雨花区。原告长沙国中星城置业有限公司（以下简称原告）诉被告康江（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）、第三人中国建设银行股份有限公司长沙华兴支行（以下简称建行华兴支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周云、肖钰梦，第三人建行华兴支行委托诉讼代理人戴艳霞、王涌晓到庭参加诉讼；被告及第三人建行湖南省分行经本院合法传唤无正当理由未不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2014年6月15日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130186101）及其附件；2、判令被告向原告支付各项损失合计132047.28元（截止2017年4月27日，代被告偿还的贷款本息），且原告可从被告已付房款中直接扣除该笔费用；3、判令被告按合同约定的总房款30%的标准向原告支付违约金707400元（2358000元×30%），且原告可从被告已付房款中直接扣除该笔费用；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用，且原告可从被告已付房款中直接扣除该笔费用；5、依法判决被告及第三人建行湖南省分行协助原告办理解除位于长沙市××××号吉联小区（推广名称：红墅湾）82栋101号房屋的抵押权（预告）登记。事实和理由：2014年6月15日，原、被告签订商品房买卖合同，由被告购买原告开发的位于长沙市××××号吉联小区（推广名为“红墅湾”）82栋101号房屋。合同签订后，被告支付了首付款，并通过银行按揭贷款的方式支付了剩余房款。由于被告未按约偿还贷款，导致银行要求原告承担担保责任，并直接从原告资金账户扣划了被告所欠款项。原告认为，根据商品房买卖合同的约定，被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，且被告未按约将原告代为支付给银行的款项归还给原告，原告据此依法享有解除权；被告逾期支付房款，应当按约承担违约责任；合同解除后，被告应配合原告解除预告登记，原告应向被告返还已付购房款，但原告可从被告已付购房款中直接扣除相应款项（包括原告代被告支付给银行的款项、被告应支付的违约金等）；第三人建行湖南省分行已从原告资金账户扣划了应支付给其的按揭贷款，其对涉案房屋已无权益，有义务配合原告解除房屋的抵押登记。被告未作答辩。第三人建行湖南省分行未作陈述。第三人建行华兴支行述称，1、如果原告要求解除合同，必须要原告清偿被告在银行的贷款本息；2、截止2017年4月27日，建行华兴支行从原告在银行保证金账户上扣除了被告所欠贷款本息合计132047.28元；3、如果原告要求银行协助解除房屋的抵押登记，原告必须要代偿被告在银行剩余的全部贷款本息。原告及第三人建行华兴支行依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告及第三人建行华兴支行提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130186101，含附件四：合同补充协议)，合同及补充协议约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市××××号吉联小区（推广名称：红墅湾）82栋101号号商品房，建筑面积331.47平方米，房屋总价款2358000元，首付款708000元由买受人在合同签订之日支付，剩余房款1650000元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合条件及合同约定的房屋交付买受人；买受人不能及时、全部履行《贷款合同》，导致银行追究出卖人担保责任的，出卖人有权解除《房屋买卖合同》及收回该商品房，同时出卖人因承担相关担保责任而造成的经济损失全部由买受人承担，另外买受人须按该商品房房款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣除上述违约金和赔偿金。上述合同签订后，被告支付了首付款708000元，另支付490元办证费用，剩余房款1650000元通过银行按揭贷款的方式支付。2014年6月26日，被告作为借款人，与建行湖南省分行作为贷款人、原告作为保证人签订一份《个人住房(商业用房）借款合同》，合同约定：被告向建行湖南省分行借款1650000元，借款期限自2014年7月10日至2034年7月10日；贷款利率为浮动年利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮100%；借款期限起始日在每月的对日为还款日，还款方式采用等额本息还款法；本合同项下担保方式为最高额保证和抵押，抵押物为被告购买的吉联小区（推广名称：红墅湾）82栋101号号商品房；本合同项下债权在《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。该借款合同签订后，建行湖南省分行向被告发放贷款1650000元，用于向原告支付购房款。2014年7月22日，双方对涉案房屋办理了抵押预告登记。上述按揭贷款由建行湖南省分行发放，并由建行华兴支行对该笔贷款进行管理和风险控制。因被告未按照约定偿还银行按揭贷款，建行华兴支行要求原告为被告承担担保责任。截止2017年4月27日，建行华兴支行实际收取的贷款本息合计为397866.65元（本金125016.9元+利息272849.75元），其中建行华兴支行直接从原告资金账户扣收的金额为132047.28元，被告尚欠贷款本金为1524983.1元。2016年12月6日，原告诉至本院，请求判如所请。第三人建行湖南省分行在本案中未提出诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130186101，含附件四：合同补充协议)，系当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案商品房买卖合同的补充协议中约定了合同解除的条件，即：因买受人未及时偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担担保责任，出卖人有权解除合同。根据本案查明的事实，因被告未按照借款合同的约定向建行湖南省分行履行偿还借款本息的义务，导致原告实际承担了担保责任。原告要求解除涉案的商品房买卖合同，符合上述法律规定和合同约定，本院对此予以支持。原告要求解除涉案合同的起诉状副本于2017年5月1日送达，涉案商品房买卖合同自此解除。因涉案商品房买卖合同解除，被告基于该合同对涉案房屋享有相应权利已消灭，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，涉案房屋的预告登记已失效，被告作为原预告登记的权利人应协助原告办理预告登记的注销手续；涉案的抵押预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在涉案房屋的物权及抵押权并未发生变动，且涉案房屋买卖合同已被解除的情况下，第三人建行湖南省分行也应配合原告办理涉案房屋的抵押预告登记的注销手续。关于追偿权。原告代被告向建行华兴支行支付的相关款项，系原告作为被告向银行按揭贷款的保证人承担的担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告作为借款合同保证人实际承担保证责任的相关款项合计为132047.28元。原告要求被告支付上述垫付款项，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约责任。涉案商品房买卖合同因被告违约而被解除，合同解除后，被告还承担相应的违约责任；原告要求被告按合同约定的标准，即涉案房屋购房款的30%支付违约金，本院认为该违约金标准过高，依法调整为购房款的20%，故违约金计算为471600元（2358000元×20%），原告主张违约金的超过部分，本院不予支持。关于抵销权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干总是的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告共计收取被告的购房款为2358000元（首付款708000元+银行贷款1650000元），涉案合同解除后，如果建行湖南省分行也要求解除借款合同，根据上述规定，原告应将收取的购房款分别返还给建行湖南省分行及被告；截止2017年4月27日，被告尚欠建行湖南省分行贷款本金为1524983.1元，原告返还被告所欠建行湖南省分行上述贷款本金及相应利息后的余额，应返还给被告。根据上述分析，涉案合同解除后，原、被告之间互负债务，即：被告应向原告支付垫付款项、违约金、本案诉讼费用；原告应向被告返还清偿银行贷款后的购房款余额。原告在本案中主张被告应支付的垫付款项、违约金、本案诉讼费用从被告已付房款中扣除，实际主张的为抵销权。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。原告据此主张抵销权，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。原告主张抵销权的起诉状副本于2017年5月1日送达，其主张的抵销权自此已产生法律效力。抵销的债权范围和金额具体计算为：原告应返还被告的款项为2358000元减去所欠建行湖南省分行贷款本金1524983.1元及相应利息后的余额，该余额应首先抵销被告应支付原告的担保追偿款项132047.28元、违约金471600元、本案受理费11509元、公告费560元、保全费5000元，共计620716.28元，抵销原告债权后的剩余款项，由原告返还给被告，该款在涉案房屋的预告登记及预告抵押登记等注销手续办理完毕后10日内支付。因建行湖南省分行作为第三人未提出相应诉讼请求，涉案借款合同关系及原告应返还建行湖南省分行贷款本金1524983.1元及相应利息的问题，由各方自行协商或另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙国中星城置业有限公司与被告康江于2014年6月15日签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：20130186101)及附件于2017年5月1日解除；二、被告康江、第三人中国建设银行股份有限公司公司湖南省分行于本判决生效之日起10日内配合原告长沙国中星城置业有限公司办理位于长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区（推广名称：红墅湾）82栋101号商品房的预告登记、预告抵押登记的注销手续；三、确认被告康江应支付原告长沙国中星城置业有限公司担保追偿款项132047.28元、违约金471600元、本案受理费11509元、公告费560元、保全费5000元，共计620716.28元，该款在原告长沙国中星城置业有限公司应返还给被告康江的购房款中冲抵；四、确认原告长沙国中星城置业有限公司应返还给被告康江的购房款为2358000元减去所欠第三人中国建设银行股份有限公司公司湖南省分行贷款本金1524983.1元及相应利息，再抵销本判决第三项确定的620716.28元的剩余款项，该款在上述房屋预告登记、预告抵押登记的注销手续办理完毕后10日内支付；五、驳回原告长沙国中星城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11509元，公告费560元，保全费5000元，共计17069元，由被告康江负担（该款已包含在原告长沙国中星城置业有限公司主张的抵销权范围内）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　张建国人民陪审员　　毛宗复人民陪审员　　周海清二〇一七年八月七日书　记　员　　唐梦苑附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”