（2017）粤01民终13099号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陈卓、广州百润物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈卓,广州百润物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13099号上诉人（原审被告）：陈卓，男，1993年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：朱敬平、李智就，均系广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州百润物业有限公司，住所地广州市白云区沙河同和云景路云景花园。法定代表人：陈可，该司总经理。委托代理人：梁结明、徐孟强，均系广东四端律师事务所律师。上诉人陈卓因与被上诉人广州百润物业有限公司（以下简称百润公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈卓上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回百润公司的全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由百润公司承担。事实与理由：一、本案是物业服务合同纠纷，百润公司提起本案诉讼时赖以支持其诉请的主要依据是其与广州市桐林小区业主委员会于2015年9月29日签订的《物业管理委托合同》，而该份《物业管理委托合同》的法律效力及对包括陈卓在内的桐林小区全体业主是否有效的问题，陈卓与曾昭鹏、司徒卓丽等业主作为原告，以物权保护纠纷为由，向一审法院对百润公司及广州市桐林小区业主委员会提起了诉讼，陈卓于2017年7月5日收到该案的终审判决即（2017）粤01民终6674号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判，陈卓对于该判决结果有异议，将依法提起再审程序。二、无任何证据证明百润公司为包括陈卓的物业在内的桐林小区提供了物业管理服务，一审法院认定百润公司为案涉物业提供了管理服务，陈卓享受了相应的管理服务，属于事实认定错误。首先，百润公司并不是桐林小区合法的物业管理服务企业，包括陈卓在内的桐林小区大部分业主(建筑面积及户数均过半数)并没有承认百润公司为桐林小区物业服务企业的合法性，在客观上，也都没有承认百润公司有为桐林小区提供具体的物业管理服务。而事实上，包括陈卓在内的大部分桐林小区业主，在小区业主委员会成立前后，就开始自筹资金、自购设施、聘请保安、清洁等人员，进行自我管理，小区内的生活秩序井然有序，然，百润公司却以其是桐林小区物业服务企业为由，强行进驻桐林小区，破坏小区环境卫生和绿化，还毫无依据地向绝大多数(约五十来户，而小区总共只有76户业主)以发律师函的形式催收所谓的物业管理服务费，严重影响并破坏了小区的生活秩序，小区业主对百润公司的做法极为不满。其次，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，百润公司对其主张的为桐林小区提供了全面的物业管理服务的事实，应当提供充分证据加以证明。但是，百润公司在一审诉讼的全部过程中，仅仅提供了一份不合法的《物业管理委托合同》，未提供其他履行该物业管理委托合同及提供具体物业服务的证据材料，单凭该物业管理委托合同尚不足以证实百润公司有切实为桐林小区提供全面的物业管理服务。因此，其主张明显缺乏充分证据支持，百润公司应当承担举证不能的不利后果。再次，百润公司没有、也没有证据证明为陈卓的物业提供了管理服务，陈卓与百润公司之间不存在任何合同及管理与被管理的事实关系，在此客观情况下，不能适用权利义务对等原则，强行要求陈卓向百润公司支付所谓的物业管理服务费用，百润公司的诉讼请求显然没有事实基础。三、一审法院对滞纳金的认定错误。陈卓对上述《物业管理委托合同》的合法性是明确表示不予认可的，自然也包括对该份合同的所有内容的合法性都不予认可。且该《物业管理委托合同》载明滞纳金计算标准为每日千分之一，明显超过中国人民银行规定的同期贷款年利率5．5％的标准，属明显过高，依此认定相关的滞纳金，明显不合理。百润公司辩称：同意一审判决，不同意上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。百润公司向一审法院起诉请求：陈卓清偿拖欠的管理费，自2015年11月起至2016年3月止合计人民币5719.02元；滞纳金自逾期之日（每月6日）起，按照欠费金额的千分之一从欠费之日起计至全部款项清偿之日止。本案诉讼费用由陈卓承担。一审法院认定事实：百润公司具有物业管理资质。2015年9月29日，广州市桐林小区业主委员会（甲方）与百润公司（乙方）签订《桐林别墅小区物业管理委托合同》，约定：1.乙方对座落在广州市白云区太和镇黄庄南路的广州市桐林别墅小区提供物业管理服务，物业类型为住宅别墅、多层栋数为76栋；2.乙方负责收取物业管理服务费、代收水费及公共分摊的水、电费等；3.委托管理期限为5年，自2015年9月28日起至2020年9月27日止；4.物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元的收费标准向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元的收费标准向业主或物业使用人收取；5.物业管理服务费按每个月收取；业主或物业使用人的缴费时间为每月5日之前缴清。如在当月逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一向乙方支付滞纳金，生活垃圾清运费按每户每月15元收取；6.乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿等等。合同签订后，百润公司为涉案物业提供了物业管理服务。2015年12月22日，广州市白云区住房和建设水务局向桐林小区业主委员会出具《广州市白云区住房和建设水务局关于桐林小区相关问题的复函》（云住建水信[2015]58号），载明“……桐林小区业委会是桐林小区业主大会的合法执行机构。业委会经业主大会同意选聘的物业公司是小区合法的物业管理公司。”根据2007交登字1550136号广州市不动产登记查册表记载，陈卓是位于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林一街13号房产的所有人，该房产建筑面积为285.951平方米。陈卓对此没有异议。一审诉讼中，陈卓提供了自我管理书、桐林正能量自我管理业主名单表、进水管配件收款收据、发票、工资表、房屋租赁合同、桐林小区设备租赁合同等证据，拟证实陈卓及桐林别墅小区大部分业主于2015年7月26日自发组织人员、自筹资金进行自我管理，桐林小区业主委员会未经业主大会决议选聘百润公司为小区物管企业，并与其签订物业管理委托合同不合法，百润公司无权在桐林小区进行物业管理活动，百润公司也没有提供该合同约定的物业管理服务，百润公司收取物业管理费无依据。经一审庭审质证，百润公司对上述证据的真实性均不予认可，认为签名业主并未出庭作证，不能证实桐林正能量自我管理业主名单表上签名的真实性，且收款收据和发票都是其司进驻桐林小区之前的票据，与本案无关。一审另查，陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、广州市俊富商贸有限公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏于2016年10月向一审法院起诉，请求法院判令：1.确认广州市桐林小区业主委员会和百润公司于2015年9月29日签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》违法、无效，对陈卓没有法律约束力。2.百润公司立即停止在桐林别墅小区进行的物业管理收费、安保、清洁等一切不合法物业管理行为。一审法院于2017年2月7日作出（2016）粤0111民初字12329号民事判决书，查明：“……2015年10月10日，广州市白云区住房和建设管理局向物业公司出具《物业服务合同备案回执》，载明物业公司资质等级2级、选聘单位桐林小区业主委员会、物业项目类型住宅别墅、物业建筑总面积23456平方米、合同期限自2015年9月28日至2020年9月27日止。”认定“……业主委员会与物业公司签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》，应是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定有效。”判决：“驳回陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、广州市俊富商贸有限公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏的全部诉讼请求。”以上事实，有桐林别墅小区物业管理委托合同、不动产登记查册表、备案回执、公告、自我管理书、桐林正能量自我管理业主名单表、进水管配件收款收据、发票、工资表、房屋租赁合同、桐林小区设备租赁合同、民事判决书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：百润公司基于广州市桐林小区业主委员会与其签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》，对涉案桐林别墅小区提供物业管理服务，陈卓亦享受了相应的物业服务。根据权利义务对等原则，陈卓在享受百润公司提供物业服务的同时，负有向百润公司支付对价即物业管理费的义务。现百润公司主张陈卓按照《桐林别墅小区物业管理委托合同》的约定，支付自2015年11月起至2016年3月的管理费5719.02元（4元/平方米×285.951平方米×5个月）以及相应的滞纳金合法合理，一审法院予以支持。鉴于滞纳金约定过高，一审法院依法调整滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率以每月物管费1143.804元（4元/平方米×285.951平方米）为基数从欠费当月第6日起计算至实际付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，作出如下判决：于本判决生效之日起五日内，陈卓向广州百润物业有限公司支付2015年11月至2016年3月期间的物业管理服务费5719.02元及滞纳金（以1143.804元/月为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从欠费当月第6日起计算至实际付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由陈卓负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查：一、百润公司提交以下证据材料：1.百润公司2017年7月26日出具的《情况说明》；2.桐林小区业主委员会2017年7月14日出具的《证明》；3.百润公司与广州欧诚智能科技有限公司于2015年10月签订的《停车场系统工程安装合同书》、《桐林别墅停车场管理系统工程竣工验收单》；4.广州欧诚智能科技有限公司出具工程付款发票3张，金额分别为12583元、37103.6元、2036.12元；4.百润公司与广州市白云区太和镇市政管理所于2017年3月28日签订的《环卫服务合同》；5.广州市白云区太和镇市政管理所出具的项目为2015年11-12月垃圾代运费、金额为2730元及载明垃圾费、金额为1365元的发票2张。以上证据拟证明百润公司与桐林小区业主委员会签订《桐林别墅小区物业管理委托合同》，并依约向陈卓提供了物业服务。陈卓质证称：1.对除上述发票外的证据材料真实性、合法性、关联性均不予确认，上述证据仅为百润公司自身陈述，桐林小区业主委员会的说明并不能真实反映百润公司为陈卓提供了物业管理服务，《停车场系统工程安装合同书》及《环卫服务合同》并不能反映百润公司真实提供了物业服务。事实上，涉案小区共有业主76户，其中约50户都拒绝按百润公司的要求缴纳物业管理费，恰恰反映百润公司没有为涉案小区业主提供物业服务。2.对于发票的真实性予以确认，但并不能证明百润公司为陈卓提供物业管理服务，也不能证明发票所载款项与本案有关。二、一审法院作出(2017)粤01民终6674号民事判决，判令驳回上诉人等诉讼请求。上诉人不服，向本院提起上诉，本院于2017年7月3日作出(2017)粤01民终6674号民事判决，认为：八上诉人要求确认涉案物业管理委托合同无效，要求百润公司停止服务，其诉求明确指向涉案物业管理委托合同，故一审法院经审理后确定本案案由为物业服务合同纠纷并无不妥。八上诉人在二审中明确表示其对于涉案桐林小区业委会的成立没有异议，亦确认涉案小区曾举行过业主大会，对授权业委会选聘物业公司等事项进行表决，表决通过了授权委托业主委会员选聘新物业管理公司的决议，而被上诉人桐林小区业委会亦已在一审中提交签到表、现场照片、统计表、决议公告、投票结果等证据，故桐林小区业委会依据上述业主大会通过的决议，选聘百润公司作为涉案小区物业管理公司合法有据，一审法院据此认定涉案合同合法有效，并判令驳回八上诉人的全部诉讼请求，并无不当。二审中，八上诉人没有提交新证据以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。遂判决如下：驳回上诉，维持原判；该判决已于2017年7月6日生效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、《桐林别墅小区物业管理委托合同》是否有效？对陈卓是否具有约束力？二、陈卓主张物业服务费滞纳金过高是否成立？评析如下。首先，本院于2017年7月3日作出的(2017)粤01民终6674号民事判决，已驳回陈卓要求确认涉案物业管理委托合同无效的诉讼请求，而陈卓亦未能举证证明上述生效判决认定事实错误，故案涉物业管理委托合同有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对陈卓有约束力，陈卓与百润公司均应依约履行。其次，百润公司在二审中提交了证据材料主张其已提供了物业服务，陈卓对此予以否认但未能举证证明其主张，且陈卓作为原告之一于2016年10月8日向一审法院提起(2016)粤0111民初12329号案诉讼中即请求判令“百润公司立即停止在桐林别墅小区进行的物业管理收费、安保、清洁等一切不合法物业管理行为”，现又否定百润公司提供物业服务，显然与事实不符，本院不予采信。最后，如前所述，涉案物业管理委托合同是桐林别墅小区业委会代表全体业主作出的真实意思表示，对陈卓有约束力，且陈卓拖欠物业服务费至今仍不同意缴纳，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，陈卓主张原审判定的滞纳金标准过高，理据不足，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人陈卓的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈卓负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 刘碧莹二〇一七年八月七日书记员 林漫榆黄咏欣 关注公众号“”