（2017）桂0332民初460号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-09-14

案件名称

廖旺月、陈迪等与邓云珍等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

恭城瑶族自治县人民法院

所属地区

恭城瑶族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖旺月,陈迪,邓云珍,陈泳涛,陈义然

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院民事判决书（2017）桂0332民初460号原告廖旺月，男，1964年8月11日出生，汉族，住广西南宁市。原告陈迪，女，1965年10月28日出生，汉族，住广西南宁市。二原告委托代理人莫纪军，广西和强律师事务所律师。被告邓云珍，女，1939年12月12日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。被告陈泳涛，男，1966年11月21日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。上述二被告委托代理人黎志成，男，1977年9月10日出生，汉族，住恭城瑶族自治县，广西恭城瑶族自治县恭城镇法律服务所法律工作者。被告陈义然，男，1943年9月12日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。原告廖旺月、陈迪与被告邓云珍、陈泳涛、陈义然确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理，依法由审判员张伟适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理，书记员陈兴伟担任记录。原告陈迪及委托代理人莫纪军、被告陈泳涛、陈义然到庭参加诉讼，原告廖旺月、被告邓云珍经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。二原告诉称，1993年原告廖旺月所在单位恭城县财政局住房改革，二原告取得恭城镇太和街老财政局宿舍住房一套，当年12月取得了《房产所有权证》。2002年7月底原告廖旺月调到南宁市工作，后全家迁至南宁居住，上述房屋委托被告陈义然管理并代为出租，租金交给原告，具体租赁方式、期间由陈义然全权决定。2015年12月中旬，因获知政府清理公房，原告向被告陈义然了解自己房屋情况，陈义然告知房屋早在2005年就以15000元卖给了被告邓云珍、陈泳涛，钱已给了二原告。但被告陈义然此前一直没有将房屋出卖的事告知二原告，该房屋的《房产所有权证》也一直由原告持有保存，原告以为收到的款项是一次性长期租赁的租金。被告陈义然的行为是超越代理权的行为，其无权处分二原告所有的房屋产权，三被告之间买卖原告房屋的行为没有法律效力。且该房屋是国家规定不可买卖的房改房，此次买卖无效。原告与被告邓云珍、陈泳涛协商不能达成协议，现起诉要求判决确认三被告之间买卖原告房屋的合同无效，被告邓云珍、陈泳涛将房屋返还原告。原告对其主张提供了如下证据：1、二原告身份证、结婚证，证明二原告主体适格，系夫妻关系；2、房产所有权证，证明涉讼房屋属二原告所有；3、房款综合计算表，证明房屋是房改房，未办土地使用证。被告邓云珍、陈泳涛辩称，原告所诉内容不属实，2005年元月2日，原告将涉讼房屋以15000元价格卖给了陈泳涛的父亲陈义珩，陈义珩及陈泳涛一直要求原告办理过户手续，原告均以没有时间为由拖延。被告对房屋进行装修后，现已使用了12年，原告称收到的买房款是长期租金是不符合事实的，请驳回原告的诉请。被告邓云珍、陈泳涛对其主张提供了如下证据：1、售房协议，证明2005年元月2日，原告廖旺月与被告邓云珍的丈夫即陈泳涛的父亲陈义珩签订了协议，将涉案房屋以15000元价格卖给了陈义珩；2、被告陈泳涛2017年4月21日的手机短信截屏、中国联通短信详单，证明原告廖旺月当日发短信给被告陈泳涛协商要回房屋一事，廖旺月在其所发的短信中承认了将房屋卖给陈泳涛的父亲陈义珩及房产证一直在被告陈泳涛手中的事实；3、被告陈泳涛2017年5月9日的手机短信截屏、中国联通短信详单，证明原告陈迪当日因要回房屋一事发短信给被告陈泳涛，证明其早已知晓房屋卖给被告的事实；4、2017年4月25日的谈话录音一份，证明原告陈迪于当日去被告陈泳涛家协商要回房屋的情况，其中有陈迪以办理房屋过户手续为由，将原来一直在陈泳涛手中的房产证骗走未归还的内容；5、证人林某,4出庭接受质询，陈述其前夫与廖旺月原是同事，与陈义然曾是邻居，原告迁到南宁后，委托陈迪的哥哥陈义然帮卖房，林某,4曾打算买下该房屋，但后来让给陈义珩买了，林某,4与前夫起过介绍作用。被告陈义然辩称，原告离开恭城时把房产证交给了自己，让自己办理相关手续，自己有权卖房，卖了房后没有告知原告，但把房款交给了原告，对其他的事情自己不清楚。在开庭审理前陈义然曾陈述，其替二原告管理了房屋两年多后不想再管，二原告同意如有合适的买主可以将房屋出卖，房屋卖给陈义珩当月自己就将卖房款给了原告并告知卖房的情况，原告并无意见。被告陈义然未提供证据。经过开庭质证，三被告对二原告提供的证据无异议，对其证据1、证据3本院予以确认，对证据2的真实性予以确认。二原告对被告邓云珍、陈泳涛提供的证据1不予认可，对证据2、证据3、证据4的真实性无异议，但认为不能证明原告知晓房屋卖给被告的事实，对证人证言未表示异议。被告陈义然对被告邓云珍、陈泳涛提供的证据1、证据2、证据3、证据4表示不清楚相关情况，对证人证言未表示异议。本院对邓云珍、陈泳涛提供的证据2、证据3、证据4的真实性予以确认，对证人证言予以确认，对当事人有异议的证据的效力在后文综合评判。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：二原告系夫妻关系，原告廖旺月于1993年取得其单位位于恭城××××55.58平方米住房一套，同年12月该房屋办理了“桂房证字第4050951号”房产所有权证，1996年原告另向单位补交了按成本价售房的有关款项。2002年因原告廖旺月工作调动，二原告到广西生活，便将上述房屋交由原告陈迪的哥哥即被告陈义然管理。2005年1月2日，原告廖旺月与被告陈泳涛的父亲陈义珩（已故）签订书面协议，将上述房屋以15000元价格卖给陈义珩，并交付了房产所有权证，被告邓云珍、陈泳涛使用该房屋至今。2017年初，原告陈迪以办理过户手续为由，从被告陈泳涛处取走该房屋的房产所有权证后未归还。因向被告邓云珍、陈泳涛要回房屋未果，二原告遂诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：涉讼房屋是原告廖旺月还是原告陈迪的哥哥陈义然卖给被告陈泳涛父亲的，买卖是否有效。对此分析如下：一、被告陈义然陈述替二原告管理了房屋两年多后，二原告同意将房屋出卖，证人林某,4陈述当时曾因自己欲买原告房屋的事联系过原告、其前夫也曾因陈义珩买原告房屋的事找过陈义然，二人的陈述可证实当时原告确有出卖房屋的意愿；二、对被告邓云珍、陈泳涛提交的售房协议，原告廖旺月虽予否认，但未提供相应证据证实，该协议未违反法律规定，合法有效，协议证实了原告廖旺月于2005年将涉讼房屋以15000元价格卖给陈义珩并交付了房产证的事实；三、原告廖旺月于2017年4月21日发给被告陈泳涛的短信中，自认被告陈泳涛父亲陈义珩给付了其买房款，房屋的房产证也一直由被告陈泳涛持有的事实；原告陈迪于2017年4月25日在被告陈泳涛家的谈话内容，能够反映2017年初原告陈迪以办理过户手续为由从被告陈泳涛处取走房产证未还的情况；此两项证据进一步证实了涉讼房屋已出卖给被告陈泳涛父亲，房产证也已经交付的事实，原告诉称的自己一直持有涉讼房屋房产证与查明的事实不符，本院不予采信。综上，可以认定原告已于2005年将涉讼房屋出卖给被告陈泳涛父亲的事实。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告将涉讼房屋卖给被告陈泳涛的父亲，依照协议约定收取了房款，也向对方交付了房产证，被告邓云珍、陈泳涛已占有、使用该房屋十余年，现原告主张涉讼房屋系被告陈义然擅自出卖，与查明的事实不符。原告认为涉讼房屋不可买卖，买卖行为无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，对原告要求确认本案买卖房屋的行为无效并要求返还房屋的诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告廖旺月、陈迪的诉讼请求。案件受理费1800元，依法减半收取900元，由原告廖旺月、陈迪负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1800元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员　张　伟二〇一七年八月七日书记员　陈兴伟附：本判决书所引用法条《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。来源：百度“”