（2016）粤0491民初595号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-28
案件名称
戚俊杰与邓志钊、廖雪爱房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海横琴新区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戚俊杰,邓志钊,廖雪爱,李寿生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七条
全文
广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0491民初595号原告：戚俊杰，男，1992年7月5日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋实，广东来邦律师事务所实习律师。被告：邓志钊，男，1950年11月10日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市，委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东敬业律师事务所律师。被告：廖雪爱，女，1985年11月15日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：林继富，男，汉族，1979年7月20日出生，系被告廖雪爱丈夫。被告：李寿生，男，1976年9月24日出生，汉族，住珠海市香洲区。原告戚俊杰诉被告邓志钊、廖雪爱、李寿生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告戚俊杰及其委托代理人李新林，被告邓志钊的委托诉讼代理人汪泉泓，被告廖雪爱及其委托诉讼代理人林继富到庭参加诉讼，被告李寿生经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戚俊杰向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告邓志钊2013年12月18日签订的《房地产买卖合同》为有效合同，并责令被告邓志钊限期协助原告办理登记过户及银行按揭贷款手续。二、确认被告廖雪爱与被告李寿生签订的房屋买卖合同无效并予以撤销该合同，限期被告李寿生将上述房屋返还给被告廖雪爱，并由被告廖雪爱退还70万元房价款给被告李寿生。三、依法确认被告邓志钊与被告廖雪爱签订的《房地产买卖合同》为无效合同并予以撤销该合同，限期被告廖雪爱将上述房屋返还给被告邓志钊，并由被告邓志钊退还80万元房价款给被告廖雪爱。四、案件受理费由被告承担。事实理由如下：原告通过委托珠海市世华记地产代理有限公司独家代理，购买了珠海市香洲区山场路38号1栋3单元203房，于2013年12月18日与被告邓志钊签订了《房地产买卖合同》。该合同内容载明：买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市香洲区山场路五洲花城C区回迁房1栋3单元203房单位物业，建筑面积81.12平方米，物业总成交价为120万元整，定金10万元。双方须于2014年12月1日或之前办理完相关税费交纳及签署珠海市二手楼买卖合同，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管，在递件回执载明的答复日期之日上进心七个工作日内，买卖双方须到相关部门领取房地产权证，买方须于领证当日须与相关人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。……B、买方按本合同2.1条款约定的期限内自行向卖方支付款项：2.1.2.1买方需要办理银行按揭，则第二部分款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用增由买方承担。……十八、其他：买卖双方友好协商：本次交易为按揭付款，出证再办理按揭过户手续。卖方实收人民币壹佰贰拾万元整，买方自愿代卖方支付房产交易中所有费用；签署本合同当天交定金人民币贰万元整现金，三个工作日补充足现金人民币壹拾万元整（小写：100000.00），否则视为违约。原告于2013年12月19日签订合同当天先交了2万元定金给邓志钊，次日补交了8万元合计10万元定金，邓志钊立下收据确认。2013年12月27日，原告通过银行转帐方式支付30万元首期款给邓志钊。双方于2013年12月19日办理了房屋交付手续，自此，原告入住并使用该房屋至今。原告入住时，对该房屋进行了装修：加装了不锈钢防盗网4000元，安装大门防盗门3000元，阳台安装了木柜2500元，厨房安装了的石板3000元，添置了家私电器一批（其中包括康宝牌嵌入式消毒柜1680元，索尼牌47英寸液晶电视机4499元，华帝牌欧式抽油烟机1999元，方太牌不锈钢燃气灶2080元，樱花牌燃气热水器1899元，格力牌空调三台90**元，松下牌滚筒洗衣机1999元，海尔牌冰箱3000元），大床三张及三张穗宝牌床垫12000元，蚊帐三件1500元，五件套沙发一套6800元，电视柜和茶几一套4200元，餐桌及6张椅一套3700元，灯具2000元，衣柜3000元，以上物品合计71856元；以及其他日常生活用品、衣服等存放在该房屋内。自此，一直由原告交付该房屋的水电费、承担了安装并支付了管道天然气、有线电视费用以及支付物业管理费至2016年8月份。由于双方特别约定了余款80万元的付款条件是：“本次交易为按揭付款，出证再办理按揭过户手续。”（按对方提交的证据《不动产登记表》反映：2016年7月25日邓志钊取得房产证，双方依约应当开始办理银行按揭手续）。由于何时“出证”只有邓志钊才能知晓，再加上是回迁房，如果邓志钊没有通知原告，原告根本无法知道何时可以办证。于是我经常询问邓志钊何时可以办证登记过户到原告名下，这样才可以办理银行按揭贷款支付剩下的80万元给邓志钊。但是，邓志钊一直没有通知原告到房地产部门办理登记过户手续，令原告无法支付余款给他。2016年8月7日，原告突然收到邓志钊的电话，告诉我该房屋已经转给了他人，新业主正在破门而入接收房屋，将原告原来的门锁破坏了，更换了新的门锁，为此，我即报警处理，要求保护原告的合法财产不受非法侵害。警察到场后，告诉原告这属于民事纠纷，只能通过法院诉讼解决双方的纠纷。2016年8月9日，原告到珠海市不动产登记中心查询，才知道邓志钊恶意违约，一屋二卖，隐瞒早已办证的事实，消极不通知、不配合、不协助原告办理登记过户及银行按揭贷款手续，令原告无法支付余款80万元给邓志钊。由于原告受查询房地产信息的权限所限制，未能查询到新买家的基本信息，无法在起诉时将其列为诉讼参与人。在诉讼过程中，原告从被告提交的证据《不动产登记表》中获悉：该房屋已经由邓志钊以80万元转让给了廖雪爱，从该交易价格反映：明显是邓志钊与廖雪爱恶意串通，以明显低于市价的80万元且远低于原告成交价120万元的价格将该房屋的产权转移，目的是为了逃避国家的税收以及阻止原告享有的在先购买权和物权。原告于2016年8月11日向法院提起本案诉讼，法院当天立案处理，并通知被告邓志钊应诉。2017年3月15日，我方收到法院邮寄送达的相关证据后，才知道邓志钊串通廖雪爱，故意降低价格，于2016年9月13日（即在收到诉状后），将该房屋以70万元的价格贱卖给李寿生（详见《李寿生不动产登记表》）。由上可见，自双方签订合同之日（2013年12月18日）起，邓志钊事实上已经将该房屋转让给原告，并已经交付了该房屋给原告居住使用，自此以后，邓志钊并无权处分该房屋，不能一屋二卖，其将该房屋二次转让给廖雪爱行为违法，依法应当予以撤销，该行为明显违反了《合同法》第五十二条第一款第（二）、（三）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；”又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请法院依法确认被告邓志钊与被告廖雪爱签订的房屋买卖合同无效并予以撤销该合同，限期被告廖雪爱将上述房屋返还给被告邓志钊，并由被告邓志钊退还80万元房价款给被告廖雪爱。请法院依法确认被告廖雪爱与被告李寿生签订的房屋买卖合同无效并予以撤销该合同，限期被告李寿生将上述房屋返还给被告廖雪爱，并由被告廖雪爱退还70万元房价款给被告李寿生。又根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由上可见，邓志钊行为显属违约，依法应当承担继续履行合同义务，请人民法院依法确认双方于2013年12月18日签订的《房地产买卖合同》为有效合同，并责令邓志钊限期协助原告办理登记过户及银行按揭贷款手续。由于被告邓志钊的故意违约行为造成原告存放在涉诉房屋的日常生活用品、家庭电器等财产全部灭失了，原告曾经报警但警方不予受理，原告保留另案起诉对方返还财产及赔偿损失的权利。特此起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告邓志钊答辩称，一、原告和邓志钊于2013-12-18签订的房地产买卖合同无法继续履行，即履行不能。在2016年8月1日，邓志钊将自己名下的涉案房产以200万元的交易价格转让给了廖雪爱，并且办理了产权登记，后经查该房产又卖给了李寿生，并办理了产权登记。李寿生将该房产在建设银行办理抵押登记。不动产登记发生法律效力，该房产已登记到李寿生的名下，不能再和原告继续履行合同。二、原告与邓志钊在2013年12月18日签订的房地产买卖合同因原告的违约和不履行合同约定的义务，已经终止履行。邓志钊也明确告知原告不履行该合同。根据双方合同约定，原告应当在合同签订的300个工作日内办理银行的贷款审批手续，将房款支付给邓志钊，但在2016年的7月邓志钊多次催告原告支付房款，原告总是借口拒绝不履行合同义务，而且按照合同另一个约定，双方应当在2014年12月31日之前签订正式的珠海市二手房买卖合同，但双方至今没有签订珠海市二手房买卖合同。正是由于原告的违约行为，邓志钊才决定不与原告继续履行2013年12月31日的合同。三、邓志钊对于自己名下的房产有完全的处分权力。在原告不履行合同义务即不支付房款的情况下，有权对房产进行处分。邓志钊与廖雪爱的房屋买卖是真实的、正常的交易，不存在有任何的恶意串通行为，双方交易价格是200万元人民币，我方提交了房屋买卖合同、廖雪爱向原告及其妻子转账的凭证。原告没有任何证据证明邓志钊与廖雪爱存在着恶意串通行为，同样，廖雪爱将自己合法取得的涉案房屋进行处分，转让给李寿生也是正常、真实的交易，并且均办理了房屋的产权登记手续。原告未能提供任何廖雪爱与李寿生之间恶意串通的证据。综上，原告的诉求没有任何事实及法律依据，完全是自己占用邓志钊房产又不支付约定房款所造成的，应当驳回原告的全部诉讼请求。被告廖雪爱答辩称，廖雪爱成交价格是人民币200万元，有转账凭证。廖雪爱卖给李寿生的价格是251万元，李寿生向银行贷款174万元，包括向中介支付的佣金发票等都能证明廖雪爱与李寿生不是恶意串通的。被告李寿生缺席，未答辩和向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告邓志钊、廖雪爱对原告提交的证据7不予认可，本院认为，该证据与本案原告诉讼请求并无关联，本院对该证据不予采纳；原告对被告邓志钊提供的证据2、3、6、7的真实性不予确认，但这些证据有原件，且与本案事实有关，本院予以采纳；原告对被告廖雪爱提供的证据1、3、4有异议，但这些证据有原件，且与本案事实有关，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2013年12月18日，原告与珠海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）签订一份《购买物业独家代理委托书》，约定原告独家委托世华公司购买位于珠海市香××区山场路××回迁房××单元××房（以下简称涉案房屋）。同日，原告与被告邓志钊、世华公司签订《房地产买卖合同》，约定邓志钊以总价人民币120万元将涉案房屋出售给原告。2013年12月19日，邓志钊出具《收据》一份，写明收到戚俊杰认购涉案房屋定金人民币壹拾万元，含合同上签收贰万。2013年12月27日，邓志钊出具收据一份，写明收到戚俊杰认购涉案房屋首期款人民币叁拾万元整。2016年7月29日，邓志钊与廖雪爱签订一份《珠海市房地产买卖合同》，约定邓志钊以总价人民币200万元将涉案房屋出售给廖雪爱。2016年7月29日，廖雪爱向邓志钊转账支付120万元，同日向吴为英转账支付80万元。同日，邓志钊、吴为英出具一份《收据》，写明收到廖雪爱购买涉案房屋房款人民币贰佰万元整。2016年8月23日，廖雪爱与李寿生签订《房地产买卖及居间合同》，约定廖雪爱以人民币250万元将涉案房屋出售给李寿生。2016年9月23日，廖雪爱收到银行发放给李寿生的贷款总计174万元，廖雪爱主张另收到李寿生定金20万元（现金）、首付款57万元。2017年3月2日，珠海市不动产登记中心出具的《不动产权登记表》中记载权属人廖雪爱购买涉案房屋成交价格为80万元，登记受理时间为2016年8月1日，领证日期为2016年8月4日。同日，珠海市不动产登记中心出具的《不动产权登记表》中记载权属人李寿生购买涉案房屋成交价为70万元，受理日期为2016年9月13日，领证日期为2016年9月21日。本院认为，由于邓志钊为澳门特别行政区居民，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷，涉案房产位于在广东省，广东省为本案合同履行地，故内地与本案有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本院确定内地法律作为本案审理的准据法。戚俊杰、邓志钊的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法生效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。对于戚俊杰提出要求确认邓志钊与廖雪爱之间的房屋买卖合同以及廖雪爱与李寿生之间的房屋买卖合同属于恶意串通应当认定为无效的主张，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条之规定，原告主张被告之间的房屋买卖合同存在恶意串通的，应当先提供初步证据证明双方恶意串通的情形。在本案中，虽然两份《不动产权登记表》记载邓志钊与廖雪爱之间成交价为80万元、廖雪爱与李寿生之间成交价为70万元，这两笔交易价格远低于原告与邓志钊之间房屋买卖合同约定的价款，但邓志钊与廖雪爱之间银行转账记录数额以及廖雪爱收到的银行发放给李寿生的贷款数额均超出了登记的数额，也超出了原告与邓志钊之间房屋买卖合同约定的价款，故仅凭这两份《不动产权登记表》不足以证明原告的主张。在原告提供的证据不足以证明其主张的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院确定由原告承担举证不能的后果。对于戚俊杰提出的要求邓志钊继续履行合同的主张，本院认为，因涉案房屋所有权已登记在李寿生名下，涉案房屋买卖合同已无履行可能，本院对原告这项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第七条之规定，判决如下：驳回原告戚俊杰的诉讼请求。本案案件受理费11800元，保全费4520元，由原告戚俊杰负担。如不服本判决，邓志钊可在判决书送达之日起三十日内，戚俊杰、廖雪爱、李寿生可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 葛阳辉人民陪审员 冯素梅人民陪审员 龙 高二〇一七年八月七日书 记 员 何绍峰 关注公众号“”