（2017）辽1382民初2775号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-18
案件名称
原告凌源市鸿远物业管理有限公司与被告吕运双物业服务合���纠纷一案一审民事判决书
法院
凌源市人民法院
所属地区
凌源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凌源市鸿远物业管理有限公司,吕运双
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六条第一款
全文
辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1382民初2775号原告：凌源市鸿远物业管理有限公司，住所地凌源市铁北路东段天元小区3号楼1号，63号。法定代表人：张吉春，经理。委托诉讼代理人：张文秀，男，1955年4月26日出生。被告：吕运双，女，1967年3月26日出生。委托诉讼代理人：王志全，男，1968年8月25日出生。原告凌源市鸿远物业管理有限公司与被告吕运双物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌源市鸿远物业管理有限公司法定代表人的委托诉讼代理人张文秀、被告吕运双的委托诉讼代理人王志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌源市鸿远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠我公司物业服务费766元；2.判令被告支付违约金76.6元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月，我公司通过投标方式中标了南河花园小区二期的物业管理工程，投入了大量资金对小区内不属于原告提供的服务设施项目进行改造。业主委员会同意我公司2015年9月30日起向各业主收取2015年7月21日至2016年7月21日期间物业管理费。被告房屋在我公司提供物业服务的南河花园二期小区，面积70.94平方米，经我公司多次催要，被告无正当理由拒交，拖欠我公司2015年7月21日至2017年7月21日期间的物业管理费合计766元，违约金合计76.6元。被告吕运双辩称：一、原告未经所有业主同意，也没开过业主大会征求业主的意见，只是私下交易，强行入住小区。与各业主没有任何书面协议，我与原告间不存在服务与被服务的关系，我没义务向其交纳物业费。二、南河花园二期是开发商李建华开发建筑并负责物业服务，自入住其已向我强��收取了五年的物业费，但五年内未提供任何服务及小区规划建设。五年到期后，不知原告与李建华私下如何交易的。原告入驻后，带领几十名黑社会打手强行进入小区，对业主进行殴打、威胁等，业主多次报警，西窑派出所有记录，这样的行为作为业主是不能接受的。三、原告提出小区内的建设投入向业主收取物业费是不合理的，小区的建设规划应由李建华的物业公司建设，因为物业费都交给他了。综上，原告无权向我收取物业费。原告为支持其诉请，向本院提交了“资质证书”、营业执照、与业主委员会签订的《物业管理合同》、证明四份、南河花园小区前期建设改造资金情况报告、南河花园二期业主委员会阶段工作小结、通知等证据。被告为支持其辩解，向本院提供照片等证据。本院已经庭审质证和审查，予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实：2015年7月，原告通过招投标方式取得南河花园小区二期的物业管理资格，同年7月21日，原告与南河花园小区二期业主委员会签订了《物业管理合同》。其中约定，合同期限为2015年7月21日起至2020年7月20日止，物业管理服务费用按建筑面积每平方米0.45元收取，原告收取物业费时间自开始收费一个月全部结束，如果经催缴拖欠物业费超过一个月的，业主承担所拖欠费用总额的5%违约金，拖欠至两个月的承担10%违约金，超过两个月仍未缴纳各项费用的可将其诉至法院，申请强制执行。合同签订后，原告按照合同约定的约定对该小区进行了相应的改建、修复。2015年9月29日，南河花园小区二期业主委员会向原告出具承诺验收证明，证明原告自2015年7月21日进入小区两个多月时间，为小区环境改���修复投入大量的人力和物力，经业主委员会验证确定原告承诺的各项工作已经基本完成，承诺书中有的事项变动是业主委员会听取了大多数业主的意见和原告协商所解决。2015年9月30日，南河花园小区二期业主委员会又向原告出具证明，证明原告管理两个月时间中投入资金对小区大多数不属原告服务项目进行全面改建，业主委员会已做工作总结，认可原告服务已达标并获得广大业主认可，业主委员会合议后允许原告于2015年9月30日起依据《物业管理合同》及收费规定开始向小区业主收取物业费（每平方米0.45元，一次性收取2015年7月21日至2016年7月21日的一年期限的物业费）。被告所有的房屋即为凌源市南河花园小区二期17号楼4单元202室，房屋面积为70.94平方米，属于原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》范围内，原告依据物业服务合同，向���括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务，被告并没有提出异议。原告按照合同及相关规定向被告收取2015年7月21日至2017年7月20日物业费被告未予缴纳。致使原告诉至本院。本院认为，原告凌源市鸿远物业管理有限公司虽然与被告之间没有签订物业服务合同，但原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。而该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市南河花园小区二期17号楼4单元202室，且原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受了原告的服务，并没有证据证明提出过异议，为此，被告应当依照合同的约定，按期向原告履行交纳各年度的物业服务费用的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向原告承担交纳拖欠物业费��并按照合同约定的违约事项，依迟延交纳的约定比例，向原告支付违约金。原告的诉讼请求合法有据，依法应予支持。被告虽以原告进入后有雇佣他人殴打业主行为，且派出所有记录证明，但此与本案并非同一法律关系，故对其辩解依法不予采纳。而作为物业合同双方，原告应予解释说明，且对于被告提出原告未按合同约定履行相应义务，提供服务存在瑕疵等相关问题，原告亦应予配合，查明问题，找出解决办法，促成和谐的物业管理。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下：被告吕运双于本判决生效后五日内给付所欠原告凌源市鸿远物业管理有限公司凌源市南河花园小区二��17号楼4单元202室2015年7月21日至2017年7月20日的物业服务费766元，并按合同约定给付违约金76.6元，合计842.6元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。代理审判员 乌光锐二〇一七年八月七日书 记 员 李淋静 关注公众号“”