（2017）粤04民终1730号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-18
案件名称
珠海市信和万家物业管理有限公司、刘德聪租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市信和万家物业管理有限公司,刘德聪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1730号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市信和万家物业管理有限公司（原名珠海市信和万家投资管理有限公司）。法定代表人：陈维兵，董事长。委托诉讼代理人：李新功，河南地依律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：刘德聪，女，汉族。委托诉讼代理人：黄红芳，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市信和万家物业管理有限公司（原名珠海市信和万家投资管理有限公司）（以下简称信和公司）因与被上诉人刘德聪租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初9676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人信和公司的委托诉讼代理人李新功、上诉人刘德聪的委托诉讼代理人黄红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信和公司上诉请求：1、撤销判决书第二条，驳回信和公司其他诉讼请求，判令刘德聪需再支付2016年4月至2016年9月租金、管理费及其他费用，总计为：212925元；2、判令刘德聪承担本案诉讼费用。事实与理由如下：根据刘德聪的举证事实的期限，A31铺位为续租铺位，自2015年6月1日至2016年8月31日总计为15个月，合同约定租金加管理费每月为13840元，信和公司在刘德聪按时缴纳租金的情况下，按照每月每平方55元计算，月收取金额为13475元。按照合同约定15个月总租金加管理费为207600元，按照优惠收取为202125元。A25是新租赁铺位，租金加管理费每月为20040元，总费用为240480元。以上按合同约定应缴纳租金和管理费总计为：448080元，优惠后金额为：442605元。减去已代刘德聪收取的货款、保证金、信和公司交付现金总计206547元，刘德聪依旧拖欠236058元，以上费用均未包含每月电费、物料费等费用。首先，一审认定A25铺位经营至2015年12月31日，依据是刘德聪发来的短信，信和公司法定代表人给予的回复是要求对方缴清拖欠费用后可以终止，从民事合同原则，这是个附条件的新的要约，需要对方达到新的要约条件合同生效，即刘德聪缴清所拖欠的费用。而当时所拖欠的费用为59023元，刘德聪并未履行该义务，也就是提前终止合同条件未能达成一致，合同不能终止。一审法院对2016年3月1日所提供收款收据中，对同一份证据相同的内容作出完全矛盾的解释，在2016年3月1日关于异动负数的收款收据中，已经清晰显示了2015年10月至2016年2月租金和管理费的异动，而刘德聪解释2015年10月至12月为减半收取，2016年1月至2月是退回，同样一份证据同样的内容，这样相互矛盾的解释，竟然被一审法院认可，于情于理于法均不符合事实。另外，在一审开庭时，双方均确认涉案的A25和A31两铺位，刘德聪一直未予以交付给信和公司，以上两铺位在信和公司合同到期，提起诉讼后，通知刘德聪要求收回铺位，刘德聪均不予以理睬的情况下，自行收回了铺位。铺位内的东西，信和公司要求刘德聪拿走，刘德聪在开庭时依据予以明确拒绝收回。以上拖欠的费用，还未包含后期拖欠的水电费和杂费，但已经在双方证据中显示已经收取的水电费和杂费，应予以扣除。鉴于以上事实，请支持上诉请求。刘德聪辩称：一、一审判决认定案涉A25铺位于2015年12月31日终止，认定事实清楚，信和公司的上诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。1、信和公司认为一审判决依据的是刘德聪发来的短信，认定案涉A25铺位于2015年12月31日终止，这是信和公司对一审判决的误读。刘德聪并没有发短信给信和公司的法定代表人，仅与其微信沟通。刘德聪提交的微信记录系证明案涉A31铺位的终止时间，而案涉A25铺位早于2015年的12月31日终止，刘德聪无需于2016年6月27日沟通案涉A25商铺。2、信和公司认为一审判决对同一份证据材料作出矛盾的解释，系对一审判决的误读。也系信和公司对证据材料的片面解读，一审判决并不存在对同一份证据材料作出矛盾解释的情形。综上，信和公司的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉请求。刘德聪上诉请求：1、撤销（2016）粤0402民初9676号民事判决第一项。2、判决信和公司承担本诉及二审全部诉讼费。事实和理由如下：一、（2016）粤0402民初9676号民事判决认定事实不清。1、一审判决认定A31号商铺不存在租金、管理费减半收取的事实，属于认定事实不清。信和公司管理的商场的客流量日渐稀少，导致刘德聪无法继续经营，从信和公司提交的其收取刘德聪货款的账单中也可以看出刘德聪的经营收入甚至无法支撑高额的租金、管理费，此时信和公司法定代表人陈维兵已经承诺自2016年3月份减半收取A31商铺的租金、管理费，刘德聪出于对信和公司的信任，没有要求将该承诺写进双方签订的合同中，且一审庭审中信和公司代理人也对此予以认可，故信和公司承诺自2016年3月份起减半收取A31商铺的租金、管理费系事实。2、A31商铺租赁合同已经于2016年6月27日终止；一审判决认定A31商铺租赁合同于2016年8月31日终止，属于认定事实不清。刘德聪于2016年6月27日提出要提前终止A31商铺的租赁合同系不争的事实，虽然第一次庭审中信和公司代理人认为系刘德聪单方提出提前终止A31商铺的租赁合同，信和公司仅系同意将费用结算清后可以撤场，但是同时信和公司的代理人提出2016年6月27日后刘德聪擅自停止经营，那么双方对于刘德聪2016年6月27日后没有继续租赁A31商铺的事实是认可的。根据双方签订的A31商铺的租赁合同第九条第二款约定，刘德聪提前解除合同，履约保证金归信和公司，即使信和公司不认可双方系协商一致提前解除合同，也仅系没收履约保证金，无权要求刘德聪支付2016年7月、8月租金、管理费。从信和公司提供的“费用明细一览表”中看出，即使信和公司不承认自2016年3月起减半收取A31商铺的租金、管理费，刘德聪也不存在拖欠信和公司的租金、管理费。2015年6月13日至2016年6年26日、2016年7月17日，信和公司总共收取刘德聪206547元，而2015年7月1日至2016年6月27日，A31商铺租金、管理费全额为161700元，A25商铺三个月租金、管理费为27555元，那么信和公司扣除租金、管理费后还应当向刘德聪退还剩余款项17292元。3、A31商铺2015年6月份的租金、管理费刘德聪已经支付，一审判决认定刘德聪仍欠付2015年6月份的租金、管理费，属于认定事实不清。信和公司主张2015年6月A31商铺的租金、管理费应从2015年6月13日至6月30日的收入中扣除，但是2015年6月的租金、管理费双方于2016年3月1日前已经结算完毕，根据2016年3月1日的《博皇家具（珠海店）收款收据》（见下图），双方于2016年3月1日对账时，信和公司仅向刘德聪收取2015年6月电费、物品领用费，并没有扣除2015年6月租金、管理费，由此可以证明2015年6月租金、管理费双方在2016年3月1日之前已经结算完毕，信和公司要求刘德聪再次支付2015年6月的租金、管理费属于重复主张权利，依法应当予以驳回。二、一审判决对本诉的诉讼费负担划分明显错误，请依法予以改判一审本诉中信和公司要求刘德聪支付租金、管理费及滞纳金共计588081.60元，一审判决刘德聪向万家公司支付租金、管理费共计23133元，一审判决驳回了信和公司的绝大部分判决，但却判决刘德聪承担本诉诉讼费4094元，信和万家仅仅承担本诉诉讼费360元，一审判决对本诉的诉讼费负担划分明显错误，请依法予以改判。信和公司辩称：一、在刘德聪提交的收据中A25铺位，明确证明2015年10月、11月、12月的租金均为18370元。其中，在3月1日的收据显示中，刘德聪1月份用电量为1219元。因为该证据为3月1日制作，故其无法显示2月份的电费，而刘德聪所谓的合同终止依据的异动表中有2015年10月2016年2月的异动。一审法院对此异动产生不同的解释，与法理和事实不符。A25铺位一直在刘德聪的占用中直到2016年9月30日。A31铺位在对方按时缴纳租金的情况下，信和公司给予了对方租金优惠。但这并不代表此后也给租金优惠。一审法院未尊重双方签订的租赁合同。对租赁合同的事实改变均以推测性语言擅自改变。对关于诉讼费分配问题，是法官根据公平性进行分配的。信和公司向一审法院起诉请求：1.判令刘德聪支付的已拖欠A31铺位2015年6月1日至2016年8月31日租金、管理费以及A25铺位2015年10月1日至2016年9月30日租金、管理费共计241533元，滞纳金按照每日0.5%计算至2017年3月31日止为346548.6元，以不超过拖欠金额的总额为准，滞纳金降为与拖欠租金一致按照236058元支付；2.判令刘德聪承担一审案件诉讼费用。刘德聪向一审法院提出反诉请求：1.请求判令信和公司向刘德聪退回多收取的费用94775.6元，并按照银行同期贷款计算逾期利息，以合同实际解除之日起至判决生效之日止；2.请求依法判决信和公司赔偿遗失扣押物品的损失118680元；3.请求依法判决信和公司承担本诉及反诉的诉讼费用。以上合计：213345.6元。一审法院认定事实：经审理查明，2015年9月25日，信和公司为出租方（甲方）、刘德聪为承租方（乙方）就坐落于珠海市香××区××号博皇国际家居生活一层编号为A31的铺位签订两份《专柜经营合同书》，约定信和公司将该铺位出租给刘德聪经营使用；按刘德聪承租铺位的使用面积（包柱位）和公摊面积计算，信和公司出租该铺位的租赁建筑面积分别为172平方米和73平方米；刘德聪承租该铺位用途为商铺，专柜经营鑫室铭品牌的TOPBED软床商品；信和公司出租该铺位的租赁期限自2015年9月1日起至2016年8月31日止。第四条费用及结算、支付方式：1.租金及综合管理费约定专柜营业款由信和公司收银台统一代收；信和公司按其提供的场地的面积向刘德聪收取租金，月租金总额分别为5160元和2190元；上述租金不包括刘德聪须向信和公司缴纳的商场综合管理费，月综合管理费总额分别为5160元和2190元；专柜内因经营需要使用电力和水的，应当支付水电费，刘德聪应按专柜内的独立水电表计量的实际用量，根据有关收费标准由信和公司代收代缴，水电损耗按照相应比例分摊。2.计费起始日约定本合同租赁租金自装修免租期后开始第一天为租金计费开始之日，管理费需从租期开始之日收取。3.支付方式约定专柜营业款由信和公司收银台统一代收，租金刘德聪按月（自然月）计算，按月收取，先付后用的原则。信和公司和刘德聪双方每天上午将前一天的账目对账确认，每周三核对双方账单。在信和公司全额扣除当月租金、管理费、水电费及其他相关费用的情况下，每周五将货款打入刘德聪账户；本周货款不足以抵扣当月租金、管理费、水电费及其他费用情况下，用下周货款抵扣，以此顺延；如到本月7日，刘德聪货款仍不足以抵扣当月租金、管理费、水电费及其他费用情况下，刘德聪必须在当月10日前补足所拖欠的费用；未补足的，按照本合同第十条违约责任处理。4.首期租金及综合管理费约定刘德聪在签订本合同时，须向信和公司交付首期（月）租金及综合管理费分别为10320元和4380元。第八条双方的权利和义务第17款约定刘德聪在把该商铺内之商品、家具、设备及大件物品搬离该商铺前，应按有关物业管理的规定事先得到信和公司的书面批准；如信和公司发现刘德聪有异常的出货行为，有权要求刘德聪提供相应的担保，并且在刘德聪恢复正常营业之前，信和公司有权采取一定的自助措施以维护合同的严肃性和继续履行。第九条第2款约定信和公司和刘德聪双方在本合同有效期内，均不得单方提前解除本合同；刘德聪解除合同，履约保证金归信和公司所有，并且按照本合同的违约条款执行；在合同期届满，刘德聪没有违约行为，并缴清各项费，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续，并办理好营业执照、税务登记证等证件注销手续后15天内，信和公司将履约保证金无息退还刘德聪。合同解除满壹年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，信和公司将质量保证金无息退还刘德聪。第十条违约责任和协议解除第2款约定刘德聪延迟向信和公司交付租金、综合管理费、水电费等应缴费用，应每日按延迟交付金额的0.5%另行向信和公司支付滞纳金。第3款第4）项约定刘德聪拖欠租金、管理费、水电费等应缴费用达30日视为严重违约，信和公司有权单方面解除合同，停止刘德聪供电，信和公司自行收回商铺、刘德聪的履约保证金作为违约金归信和公司所有并追偿损失，刘德聪遗留在店铺内的物品作为遗弃物，由信和公司自行处理，信和公司不承担任何赔偿责任。第5款约定在本合同终止时，刘德聪须将该商铺全部空出，并将该商铺大门以及其它所有锁匙及信和公司于其内所设立的固定装置、设备在完好无缺可以供使用的状况下交回信和公司（除正常损耗除外）。信和公司对刘德聪用于该商铺装修的投资不予补偿，一切嵌装在房屋结构和墙体内的设备和装置，刘德聪不得拆走，信和公司不予补偿。第十一条第1款约定经双方协商一致，可以变更或解除本合同，互不承担违约责任等等。上述两份合同未明确约定履约保证金，信和公司确认A31号铺位为续租铺位，刘德聪自2014年开始租赁，已实际缴纳履约保证金13475元。同日，信和公司和刘德聪就坐落于珠海市香××区××号博皇国际家居生活一层编号为A25的铺位又签订两份《专柜经营合同书》，约定信和公司将该铺位出租给刘德聪经营使用；该铺位的租赁建筑面积分别为234平方米和100平方米；刘德聪承租该专柜经营鑫室铭品牌的客厅系列商品；信和公司出租该铺位的租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止。第四条费用及结算、支付方式约定信和公司按其提供的场地的面积向刘德聪收取租金，月租金总额分别为7020元和3000元；月综合管理费总额分别为7020元和3000元；刘德聪在签订本合同时，须向信和公司交付首期（月）租金及综合管理费分别为14040元和6000元。第九条第1款约定刘德聪在签订本合同时，应向信和公司一次性交纳履约保证金分别为14040元和6000元，其中14040元和6000元在刘德聪退场时自动转为产品质量保证金。除上述内容约定不同外，A25号铺位两份合同其他约定内容与A31号铺位两份合同约定基本相同。信和公司称刘德聪未缴纳A25号铺位的履约保证金20040元，刘德聪主张已按倒扣流水方式向信和公司支付了履约保证金。信和公司和刘德聪对上述四份合同的真实性予以确认。关于租金和管理费的实际给付数额，信和公司陈述在刘德聪按时交纳租金的前提下一般适当给商铺一定的租金优惠，2016年2月对方A25号铺位租金、管理费是9185元是因刘德聪申请减免，信和公司在刘德聪缴纳拖欠租金、管理费的前提下给予对方的租金优惠，但刘德聪没有缴纳拖欠租金、管理费，因此信和公司取消了该优惠，A31号铺位与A25号铺位也存在同样的减免政策。刘德聪陈述双方签订的租赁合同仅是作为向信和公司总部备案合同，该合同上约定A25号铺位、A31号铺位租金和管理费为60元/㎡，但是双方实际约定租金、管理费为55元/㎡，所以实际租金A25号铺位为18370元/月，A31号铺位为13475元/月，但双方还约定的A25号铺位租金、管理费自2015年10月起开始减半收取，A31号铺位租金、管理费自2016年3月1日起开始减半收取，但A31商铺的减半政策一直遭到信和公司的否认。关于合同终止时间，刘德聪举证2016年6月27日与陈维兵的微信往来记录，载明刘德聪申请“提前撤店”；陈维兵答复“可以，做不了就别做了，首先先把费用清光，细节再同周伟来谈吧”。其后，陈维兵称“别谈这个无意义的事了，你不欠商场费用不可能让用电不让出货的；你到现在为止还不想给钱，你就另同我谈；你软床店欠款62571元那是肯定要支付的，其他人的可以谈，你到现在为止还不想给钱你就别同我谈了”。刘德聪于2016年12月26日称“6月27日之前的所有费用按我们原来谈好的半租我会一次性结清的，我从来没说过不给你钱”。刘德聪主张由于信和公司采取停电方式阻止出货、干扰正常经营，于2016年6月27日提前解除A31号铺位租赁合同；由于信和公司经营不善，于2015年12月31日提前解除A25号铺位租赁合同。信和公司不认可，并主张根据对方的销售记录，对方在2016年7月17日还有销售，2016年7月17日之后对方就不在信和公司开票缴费，但以上两铺位一直在刘德聪控制和使用中并未交还给信和公司，一直到合同到期。关于刘德聪诉请的货物，刘德聪举证一份《A31和A25商铺被扣押陈列商品清单》主张私人物品被信和公司扣押，其中包含13张软床和床垫以及其他客厅系列柜台、沙发等家具。佛山市顺德区拓普百德家具有限公司于2017年1月19日出具《证明》确认上述13张软床和床垫价值118680元，由刘德聪从该公司购买并在信和公司旗下博皇家居A31号铺位销售，并承诺若未销售完的产品，根据产品的完好程度，经鉴定后，同意回购。珠海非我莫属国际贸易有限公司于2017年1月20日出具《证明》确认客厅系列柜台、沙发等家具由刘德聪从该公司购买，刘德聪是该公司在华南地区的经销商，根据该公司巡查记录，证明刘德聪在博皇家居A25号铺位的撤场时间为2015年12月31日，其后A25号铺位摆放其他品牌家具销售，信和公司拒绝该公司撤走刘德聪摆放的家具。信和公司确认上述清单内物品是刘德聪在合同到期后遗留在商铺内的物品，信和公司在2016年11月底自行将铺位收回，遗留物品放置其他地方存放，刘德聪缴清所拖欠费用并办理铺位移交手续后，该物品全部返还刘德聪。经一审法院询问，刘德聪明确表示不同意收回遗留现场物品。另查明，信和公司主张刘德聪欠付A31号铺位2015年6月1日至2016年8月31日共15个月，每月租金加管理费按13840元计总额为207600元；欠付A25号铺位2015年10月1日至2016年9月30日共12个月，每月租金加管理费按20040元计总额为240480元，合计448080元。刘德聪举证主张信和公司已收取下列费用：⑴001542《博皇家居专柜对账清单》于2016年3月1日结算2015年6月13日至6月30日三笔销售款计11842元。⑵001541《博皇家居专柜对账清单》于2016年3月1日结算2015年7月8日至8月19日八笔销售款计14740元。⑶001540《博皇家居专柜对账清单》于2016年3月1日结算2015年8月23日至9月24日八笔销售款计19700元。⑷001539《博皇家居专柜对账清单》于2016年3月1日结算2015年9月27日至11月7日八笔销售款计21737元。⑸001554《博皇家居专柜对账清单》于2016年3月1日结算2015年10月1日至11月8日八笔销售款计15445元。⑹001553《博皇家居专柜对账清单》于2016年3月1日结算2015年11月8日至12月26日八笔销售款计20156元。⑺003385《博皇家居专柜对账清单》于2016年4月1日结算2015年12月8日至12月30日五笔销售款计14933元。⑻003384《博皇家居专柜对账清单》结算（未注明结算日期）2015年12月30日至2016年1月25日八笔销售款计14660元。⑼003383《博皇家居专柜对账清单》于2016年4月1日结算2016年1月29日至3月27日八笔销售款计19889元。⑽003481《博皇家居专柜对账清单》于2016年5月1日结算2016年4月10日至4月17日三笔销售款计16557元。⑾003863《博皇家居专柜对账清单》于2016年7月1日结算2016年6月7日至6月26日五笔销售款计9405元。⑿003958《博皇家居专柜对账清单》于2016年6月1日结算2016年5月2日至5月15日四笔销售款计8921元。⒀002329《博皇家居专柜对账清单》于2016年8月1日结算2016年7月17日一笔销售款计378元。⒁00003958银行存根显示2016年4月9日刘德聪向信和公司支付4709元。⒂0002961《博皇家居（珠海店）收款收据》载明刘德聪2014年10月13日交付履约保证金13475元。⒃2016年3月1日《博皇家居（珠海店）收款收据》载明八项内容：2015年10月份租金+管理费实收金额为18370元；10月份履约保证金20040元；10月国庆活动扣点302元；10月1日-7日活动食用油20元；10月现金券补贴50%为-100元；2015年11月份租金+管理费实收金额为18370元；2015年10月电费1700元；10月份物料领用费321元，合计59023元。⒄2016年3月1日《博皇家居（珠海店）收款收据》载明八项内容：2015年12月份租金+管理费实收金额为18370元；2015年11月电费1722元；2016年元旦活动扣点2%为537.6元；2016年1月份租金+管理费实收金额为9185元；2015年12月电费1679元；2016年2月租金+管理费实收金额为9185元；2016年1月电费1219元；2016年1月份物料领用费4.5元，合计41902.1元。⒅2016年3月1日《博皇家居（珠海店）收款收据》载明七项内容：2016年元月活动物料费用23.5元；异动-2015年10月租金+管理费为-9185元；异动-2015年11月租金+管理费为-9185元；异动-2015年12月租金+管理费为-9185元；异动-2016年1月租金+管理费为-9185元；异动-2016年2月租金+管理费为-9185元；异动-履约保证金为-20040元，合计为-65941.5元。刘德聪主张信和公司在合同期内收取上述费用总计241530.6元，足以抵扣信和公司应收租金、管理费。信和公司对于上述⑴-⒂项收款予以确认并同意抵扣。对⒃-⒅不予确认，主张收款收据属于应收款，与对方的销售额抵扣后，多余部分退还，不足部分由对方以现金方式缴纳；其中异动内容是信和公司同意刘德聪申请减免租金和管理费的退款，但刘德聪未按公司要求缴纳租金和管理费，减免不再成立。同时，除上述三张《博皇家居（珠海店）收款收据》外，信和公司还举证六张《博皇家居（珠海店）收款收据》，主张收款收据合计金额为正数的是信和公司应向刘德聪的收款，合计金额为负数的是信和公司根据刘德聪申请，在对方交纳拖欠租金前提下对租金和管理费进行减免和打折。其中，两张日期为2016年4月1日的《博皇家居（珠海店）收款收据》，一张载明包括拆分1-2016年2月租金+管理实收金额7497.7元在内共三项合计9270.7元，另一张包括拆分2-2015年11月租金+管理费实收金额9714.5元和2015年12月以及2016年1月租金+管理费分别为实收金额13475元在内共八项合计40211.3元。一张日期为2016年5月1日的《博皇家居（珠海店）收款收据》载明包括2016年3月租金+管理费实收金额13475元、拆分1-2016年4月租金+管理费86元在内共六项合计金额为16557元。一张日期为2016年6月1日的《博皇家居（珠海店）收款收据》载明包括拆分1-2016年5月租金+管理费实收金额为8795元在内共两项合计金额8921元。一张日期为2016年7月1日的《博皇家居（珠海店）收款收据》载明拆分2-2016年4月租金+管理费实收金额9405元。一张日期为2016年8月1日的《博皇家居（珠海店）收款收据》载明拆分3-2016年4月租金+管理费实收金额378元。再查明，2017年1月5日信和公司的名称由珠海市信和万家投资管理有限公司变更为珠海市信和万家物业管理有限公司，股东由金国彪、梁小锦、潘雪峰、陈维兵变更为金国彪、梁小锦、潘雪峰、陈维兵、范家权。一审法院认为：信和公司与刘德聪于2015年9月25日就涉案A31号铺位和A25号铺位签订的四份《专柜经营合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，双方形成商铺租赁合同关系，应恪守履行。根据双方诉辩意见和本反诉请求，归纳本案的争议焦点有：⑴双方实际履行租金和管理费金额；⑵租赁合同终止时间；⑶抵付租金和管理费的费用金额；⑷铺位内物品处理问题。一审法院根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对争议焦点作出如下认定：一、双方实际履行租金和管理费金额。根据《专柜经营合同》约定，A31号铺位每月租金加管理费为13840元，A25号铺位每月租金加管理费20040元。双方举证的多份《博皇家居（珠海店）收款收据》显示租金加管理费实收金额是18370元或13475元，并未体现租金加管理费金额是13840元或20040元。一审法院认为，上述收款收据由信和公司自行制作，足以反映履行租赁合同过程中，信和公司和刘德聪对两间铺位租金的真实约定，虽然收款收据上未注明18370元或13475元具体是哪间铺位的租金加管理费，但是刘德聪庭审中对A31号铺位和A25号铺位租金加管理费金额的说明足以合理解释收款收据载明金额指向，一审法院采纳刘德聪关于租金加管理费的说法，即双方签约时实际约定A31号铺位每月租金加管理费为13475元，A25号铺位每月租金加管理费为18370元。关于铺位租金加管理费减免和打折，2016年3月1日的三张《博皇家居（珠海店）收款收据》显示2015年10月-12月租金加管理费实收金额为18370元，2016年1月-2月租金加管理费实收金额为9185元，在“异动”项目中扣减2015年10月-2016年2月的租金加管理费，说明信和公司于2016年3月1日制作《博皇家居（珠海店）收款收据》时，同意A25号铺位2015年10月至2015年12月租金加管理费按每月9185元计算。信和公司关于该租金加管理费减少所附条件是刘德聪需付清拖欠租金加管理费的说法，信和公司并无证据证明同意扣减租金加管理费是附条件的，或刘德聪知道扣减租金加管理费附有条件，一审法院对信和公司的说法不予采信。上述收款收据足以反映信和公司同意扣减刘德聪A25号铺位租金加管理费，刘德聪收到收款收据后，知道信和公司同意扣减费用未提出异议，双方对于租金加管理费的扣减达成共识。至于刘德聪关于信和公司同意减免A31号铺位租金加管理费的说法，未举证无任何证据予以证明，一审法院不予采纳。在履行合同过程中，信和公司和刘德聪实际按A31号铺位每月13475元计收租金加管理费，按A25号铺位每月9185元计收租金加管理费。二、《专柜经营合同》终止时间。刘德聪以与陈维兵的微信往来记录主张A31号铺位的租赁合同于2016年6月27日提前解除。微信记录中，信和公司股东陈维兵同意刘德聪的提前撤店申请，同时要求“细节再同周伟来谈吧”。微信记录只能证明信和公司同意了刘德聪的提前解除租赁合同的申请，至于刘德聪是否实际提前撤离A31号铺位以及刘德聪将A31号铺位交还信和公司的时间，刘德聪均未举证予以说明。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实以及反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”刘德聪举证不足以证明涉案A31号铺位提前解除，承担不利后果。一审法院采纳信和公司关于A31号铺位租赁合同到期后终止的说法，即A31号铺位的《专柜经营合同》于2016年8月31日终止。关于A25号铺位租赁合同的解除，珠海非我莫属国际贸易有限公司书面证明刘德聪租赁的A25号铺位于2015年12月31日提前撤场。而且，信和公司制作的一份2016年3月1日《博皇家居（珠海店）收款收据》显示六笔收款“异动”为负数，即信和公司需向刘德聪退还五笔2015年10月-2016年2月的月租金加管理费9185元以及A25号铺位约定的履约保证金20040元；同日期的另两张《博皇家居（珠海店）收款收据》载明刘德聪在2015年10月-12月向信和公司缴纳的月租金加管理费为18370元，而2016年1月-2月向信和公司缴纳的月租金加管理费为9185元。三张《博皇家居（珠海店）收款收据》说明信和公司在制作该收款收据时，同意将已收取刘德聪A25号铺位2016年1月-2月的租金加管理费全部退还给刘德聪。信和公司对上述收款收据的解释牵强，刘德聪关于2015年12月31日与信和公司提前解除A25号铺位《专柜经营合同》的说法更为合理，一审法院予以采纳，即信和公司和刘德聪就A25号铺位签订租赁合同于2015年12月31日解除。综上，结合上述第一项的认定，刘德聪应向信和公司支付A31号铺位2015年6月1日至2016年8月31日共15个月按每月租金加管理费13475元，合计租金加管理费为202125元以及A25号铺位2015年10月1日至2015年12月31日共3个月按每月租金加管理费9185元，合计租金加管理费为27555元，两铺位租金加管理费共计229680元。三、抵付租金和管理费的款项金额。对于刘德聪主张信和公司收取的十八笔费用，信和公司认可已收取十五笔共计206547元，对于⒃-⒅笔由《博皇家居（珠海店）收款收据》记载的款项不予认可。根据双方所述专柜销售款和租赁费用的结算方式、流程，一审法院认为，信和公司在核算《博皇家居专柜对账清单》、确认刘德聪专柜销售款的基础上，再自行制作《博皇家居（珠海店）收款收据》，该收款收据反映刘德聪租赁铺位应向信和公司缴纳的租金加管理费和其他杂费或信和公司应向刘德聪退还款项，以厘清刘德聪经营铺位的收益对冲租赁开支后的盈利或亏损，即确定信和公司需向刘德聪退款还是刘德聪需向信和公司交款。因此，《博皇家居（珠海店）收款收据》并非信和公司实际收取或退还刘德聪款项的凭证，刘德聪要求抵扣2016年3月1日三份《博皇家居（珠海店）收款收据》载明的金额，不符合双方约定的结算方式，一审法院不予采纳。信和公司实际收取刘德聪款项可用于抵扣租金加管理费的金额为206547元。结合上述第二项的认定，刘德聪自2015年6月1日起欠付信和公司两铺位租金加管理费共计229680元，扣减刘德聪已付信和公司款项206547元，刘德聪尚欠信和公司租金加管理费为23133元。关于滞纳金，根据《专柜经营合同》第四条第3款约定，专柜营业款由信和公司收银台统一代收，租金刘德聪按月（自然月）计算，按月收取，先付后用的原则。信和公司和刘德聪双方每天上午将前一天的账目对账确认，每周三核对双方账单。在信和公司全额扣除当月租金、管理费、水电费及其他相关费用的情况下，每周五将货款打入刘德聪账户；本周货款不足以抵扣当月租金、管理费、水电费及其他费用情况下，用下周货款抵扣，以此顺延；如到本月7日，刘德聪货款仍不足以抵扣当月租金、管理费、水电费及其他费用情况下，刘德聪必须在当月10日前补足所拖欠的费用；未补足的，按照本合同第十条违约责任处理。然而，《博皇家居专柜对账清单》和《博皇家居（珠海店）收款收据》的结算日期显示信和公司和刘德聪并非完全依据合同约定时间结算，而是由信和公司制作《博皇家居专柜对账清单》和《博皇家居（珠海店）收款收据》先结算，再告知刘德聪结算结果。信和公司举证不足以证明信和公司与刘德聪就租金加管理费达成双方确认的有效结算，由于双方对案涉两间铺位的租金加管理费迟迟未能结算，刘德聪无法确定付款金额，不存在拖欠租金加管理费的恶意，信和公司诉请刘德聪承担拖欠租金加管理费的滞纳金，理据不足，一审法院不予支持。四、铺位内物品处理问题。刘德聪提交《A31和A25商铺被扣押陈列商品清单》和佛山市顺德区拓普百德家具有限公司对家具价值的《证明》，主张信和公司赔偿物品损失。在庭审中，信和公司确认保管清单所列家具，并要求刘德聪办理铺位交付手续后，同意退还家具，但刘德聪明确表示不同意收回。刘德聪举证不足以证明清单家具被信和公司扣押后遗失，给刘德聪造成损失，刘德聪诉请信和公司赔偿遗失扣押物品的损失118680元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、刘德聪于本判决发生法律效力之日起十日内向信和公司支付拖欠A31号铺位2015年6月1日至2016年8月31日期间以及A25号铺位2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金加管理费共计人民币23133元；二、驳回信和公司其他诉讼请求；三、驳回刘德聪的反诉请求。如果付有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币4694元，信和公司负担人民币360元，刘德聪负担人民币4094元；反诉受理费人民币2250元，由刘德聪负担。二审期间，刘德聪向本院提交了2015年6月17日及2016年3月1日信和公司向刘德聪出具的两份《博皇家居（珠海店）收款收据》证据，拟证明刘德聪已经交纳了2015年6月A31号商铺的租金。信和公司对该两份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。本院认为，因信和公司对刘德聪二审提交的两份证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采纳，并作为认定案件事实的依据。经审理，本院查明，2015年6月17日，信和公司向刘德聪出具《博皇家居（珠海店）收款收据》，上面显示实收2015年6月份的租金费13475元、仓库租金费475元；2016年3月1日信和公司向刘德聪出具《博皇家居（珠海店）收款收据》，上面显示实收2015年7月份及8月份的租金各13475元，6月份只收取了电费及物品领用费，未显示收取6月份的租金。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人信和公司上诉主张刘德聪应按每月13475元的标准支付A31号铺位2015年6月1日至2016年8月31日租金、管理费（共计207600元，按照优惠收取为202125元）以及按每月20040元的标准支付A25号铺位2015年10月1日至2016年9月30日租金、管理费（共计448080元，按照优惠收取为442605元）；上诉人刘德聪上诉主张A31号铺位已经于2016年6月67日终止，且2015年6月份的租金及管理费双方在2016年3月1日之前已经结算完毕，一审判决重复支付了2015年6月份的租金、管理费。因此，本案的焦点为：一、两份租赁合同终止的时间；二、双方实际履行租金和管理费金额；三、刘德聪是否已经支付2015年6月份的租金、管理费。一、关于两份租赁合同终止的时间问题。（一）、关于A25号商铺终止的时间问题。信和公司主张A25号商铺实际经营至2016年9月30日，刘德聪主张实际经营至2015年12月31日。为此，本院认为，首先，诚如一审法院查明事实所示，刘德聪的供货商珠海非我莫属国际贸易有限公司书面证明刘德聪租赁的A25号铺位已于2015年12月31日提前撤场；其次，综合分析信和公司2016年3月1日制订的三张《博皇家居（珠海店）收款收据》可以看出，信和公司按18370元每月标准收取了刘德聪2015年10月、11月、12月的租金、管理费，后在异动表中将该三个月的租金减半后（即每月9185元）退还给了刘德聪，此印证了双方均关于A25号商铺减半收取租金的主张，即此收款收据体现了双方当事人真实的意思表示。同理，在其中的一张收款收据中显示信和公司收取了刘德聪2016年1月、2月的租金、管理费各9185元，而随即在异动表中又将该两月的租金、管理费各9185元退还给了刘德聪。而如上所述，该收款收据是双方当事人的真实意思表示，因此，信和公司在收取了刘德聪2016年1月、2月的租金、管理费之后又全部退还给刘德聪的行为，印证了刘德聪实际经营A25号商铺至2015年12月31日的事实。（二）、关于A31号商铺终止的时间问题。刘德聪以与信和公司股东陈维兵的微信往来记录主张A31号铺位的租赁合同于2016年6月27日提前解除，信和公司主张实际经营至2016年8月31日。为此，本院认为，在刘德聪与陈维兵的微信记录中，信和公司股东陈维兵同意刘德聪的提前撤店申请，但同时要求“细节再同周伟来谈吧”。因此，微信记录只能证明信和公司同意了刘德聪的提前解除租赁合同的申请，至于刘德聪是否实际提前撤离A31号铺位以及刘德聪将A31号铺位交还信和公司的时间，刘德聪均未举证予以说明。同时，2016年8月1日的《博皇家居专柜对账清单》显示，2016年7月17日，刘德聪还有销售行为，故本院对刘德聪关于涉案A31号铺位提前解除的主张不予支持。一审法院对涉案两份租赁合同终止的时间认定正确，本院予以维持。二、关于双方实际履行租金和管理费金额的问题。本院认为，一审法院依据证据规则及双方举证的多份《博皇家居（珠海店）收款收据》显示的租金加管理费，对A31号商铺及A25号商铺的实收金额分析得合情、合理、合法，本院予以确认、维持，并不再赘述。三、关于刘德聪是否已经支付2015年6月份的租金、管理费的问题。本院认为，如本院查明事实所示，2015年6月17日，信和公司向刘德聪出具的《博皇家居（珠海店）收款收据》，显示信和公司已经收取了2015年6月份的租金费、管理费13475元。而2016年3月1日信和公司向刘德聪出具《博皇家居（珠海店）收款收据》，上面显示实收2015年7月份及8月份的租金各13475元，6月份只收取了电费及物品领用费，未显示收取6月份的租金。此进一步印证了信和公司在2016年3月1日结算前已经收取了刘德聪2015年6月份的租金费、管理费。因此，刘德聪关于信和公司重复主张了2015年6月份的租金费、管理费的观点有事实依据，本院予以支持，则2015年6月份已收取的租金费、管理费13475元应从一审认定的刘德聪尚欠信和公司租金加管理费为23133元中予以扣除，即刘德聪尚欠信和公司租金加管理费为9658元（=23133元－13475元）。一审法院对此事实认定错误，本院予以纠正。综上所述，信和公司的上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。刘德聪部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二项）之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9676号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9676号民事判决第一项内容为：刘德聪于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市信和万家物业管理有限公司支付拖欠A31号铺位2015年7月1日至2016年8月31日期间以及A25号铺位2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金加管理费共计人民币9658元；三、驳回珠海市信和万家物业管理有限公司的上诉请求；四、驳回刘德聪其他上诉请求。一审案件本诉受理费人民币4694元，由珠海市信和万家物业管理有限公司负担4094元，由刘德聪负担360元；反诉受理费人民币2250元，由刘德聪负担。二审案件受理费4872元，由珠海市信和万家物业管理有限公司负担4683元，由刘德聪负担189元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年八月七日书记员 苏婉婷 微信公众号“”