（2017）赣0730民初1052号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-11
案件名称
刘福生与余南昌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁都县人民法院
所属地区
宁都县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘福生,余南昌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条
全文
江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0730民初1052号原告：刘福生，男，1963年12月19日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县，委托诉讼代理人：黄宁生，宁都县同心法律事务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：余南昌，男，1982年3月21日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县，委托诉讼代理人：郭春生，宁都县长胜法律事务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告刘福生与被告余南昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人黄宁生、被告余南昌及其委托诉讼代理人郭春生到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告签订的《店面租赁合同》；2、判决被告支付原告逾期房租14400元（3月至6月）；3、判决被告赔偿各项损失19372元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订一份《店面租赁合同》，原告将座落在长胜镇派出所对面店面一间租赁给被告经营电器，约定租赁期限从2015年7月1日至2020年7月1日止，租金每月3600元，合同还约定了其他权利义务。同时，被告还租赁原告隔壁等人店面，为此要求原告不要砌与隔壁的共墙，还要求把店面内的楼梯拆除移至外面耗费6791元。被告经营至2017年3月3日，趁原告不在家之际突然将货物搬走，称不租原告店面。清明节回来后，看见整个店面被拆得凌乱不堪，把原告的瓷砖等损坏。原告认为，被告擅自搬离实属违约，被告理应按照合同的约定继续履行，不得无故单方解除合同，也应当赔偿原告的相关损失。为此，原告依据《民法通则》第111条、《合同法》第107条、113条、119条的规定，请求依法支持诉请。被告余南昌辩称：一、2015年7月1日签订《店面租赁合同》，约定了租金的给付方式及租赁期限。答辩人也出资2万余无对店面内外整体装修。因行情差，难于销售电器，亏损严重，且租金高，难以承受。至此，答辩人仍然将2015年7月1日至2017年2月30日租金如数支付给了原告。二、2017年1月份，答辩人多次与原告协商，要求降低月租，原告无回音；答辩人被迫利用电话、短信告知要求终止租赁合同。同年2月份，答辩人搬迁，正式退租，将钥匙留给了原告。今年清明后，原告之妻回家，也自行掌控，表示默认，也在店门口张贴了出租通告，答辩人请求法院确认解除合同的效力。三、店面的隔墙及室内设计支出的资金，由原告自行按排添置，答辩人没有强求之意，且是原告对固定资产的投入，可永久受益，原告诉请答辩人赔偿，应不予支持。四、签订协议时，没有言明违约金的承付条款，应视为各方均不承付，且答辩人已预交的2000元定金应抵扣租金。另外，答辩人已支出的20000元装修费用，双方可协商处理。经审理查明：2015年7月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告就原告的店面出租事宜达成一致意见，并签订《店面租赁合同》壹份，该合同主要载明“一、甲方愿将一楼店面租给乙方使用，以店内寮用面积量为算，现面积为101平米，每平米36元，租赁日期从2015年7月1日至2020年7月1日止，以后年租金将随市场波动而波动，但不得超过市场最高价格。乙方同意预交定金2000元，定金以做房租，多还少补。甲方要提供卫生间及水电到位，室内电以及其装修由乙方自己承担费用，……；二、甲方店内外设施完工交房后，在不影响乙方装修情况下，甲方给乙方一个月装修期限，期限过后，甲方开始计算。本店面月租金3600元，年租金43200元，月前交租，5日内，乙方向甲方支付月租金，打入指定的银行卡；三、合同期满，如店转让、转租，乙方必须经过甲方协商，得到甲方认同情况以下的行业转让，合同期满，如需续租，在同等条件下，乙方可享有优先承租权。在租赁期间，乙方合法经营，甲方不能解除合同。四、本合同一式两份，……；五、乙方（承租方）不可改变房屋框架及墙面结构，否则应承担相应损失及后果”。此后，被告租赁原告的店面进行电器销售，按约支付租金直至2017年2月30日（被告交的定金2000元已抵扣租金）。2017年2月底，被告从原告的店面内搬离，不再续租原告的店面。2017年4月6日，原告发现被告从店面内搬离的事实，与被告协商，要求被告继续履行合同，被告表示不再续租。2017年6月初，原告在店面门口张贴招租广告，时至庭审之日，该店面处于空置状态。以上事实，有居民身份证复印件、店面租赁合同以及当庭陈述等予以证实，足以认定。本院认为，首先是《店面租赁合同》是否继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，本案被告于2017年2月底在未征得原告同意的情况下从店内搬离，该行为表明被告不再租赁原告的店面，原告诉请被告继续履行合同，有悖此规定，也有悖契约自由的精神，故原告的这一诉请，本院不予支持。其次是被告的行为是否违约，如何承担违约责任的问题。被告未经原告同意擅自从店内搬离，不再租赁店面的行为，属违约，应按照合同约定或法律规定承担相应的违约责任。因双方在租赁合同中未对违约责任进行约定，考虑店面空置及原告张贴招租广告等情况，酌情认定被告支付三个月租金10800元作为赔偿原告的损失。最后，原告诉请的关于瓷砖损坏修复、拆除并迁移楼梯等费用损失19372元，被告是否要赔偿的问题。该损失，原告仅提供自书损失清单壹张、照片打印件六张等证据予以证明，前述证据缺乏真实性、合法性，被告持有异议，不能证明损失的客观存在及损失与被告违约行为的因果关系，依照“谁主张，谁举证”的诉讼规则，原告对此应承担举证不能的后果，故对原告这一诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除2015年7月1日原告刘福生与被告余南昌签订的《店面租赁合同》；二、限被告余南昌在本判决生效之日起十日内支付原告刘福生租金10800元；三、驳回原告刘福生对被告余南昌的其它诉讼请求。如未按本判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付指定的期间履行给付金钱迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为277元，由被告余南昌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在本判决书规定的履行期届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 曾勇荣二〇一七年八月七日书记员 黄 康附本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）…；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”