（2017）赣10民终542号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-01-25
案件名称
抚州金来置业有限公司、吴水云商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚州金来置业有限公司,吴水云
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣10民终542号上诉人（原审被告）：抚州金来置业有限公司，住所地江西省抚州市金巢大道180号，统一社会信用代码91361000690987585F。法定代表人：郑来清,董事长。委托诉讼代理人：邓文科，抚州市胜龙法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：吴水云，女，1983年11月14日出生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：付博纬,江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别权限代理。委托诉讼代理人：付斌，江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别权限代理。上诉人抚州金来置业有限公司（以下简称金来公司）因与被上诉人吴水云商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金来公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实及理由：1、被上诉人诉请已经超过了诉讼时效。2、逾期交房的原因是因为市政排污排水设计方案变更导致，一审判决认定责任在上诉人错误。3、上诉人根据市政部门排污设计调整的事由及时通知了全体业主，并且用挂号信以及张贴告示的方式，向全体业主通知新的收房时间。4、整个大楼大部分业主都办理了交房手续，唯独被上诉人不来办理，属于恶意妄图获取高额的费用，被上诉人的起诉没有法律依据。5、合同已经约定电话通知业主交房视为已经交付了房屋。业主迟迟不收房导致的后果应该由业主自行承担。吴水云辩称，本案房屋没有经过验收，没有关于验收合格的相关文件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，没有经过验收或者验收不合格的房屋不可以交付使用。上诉人至今没有给被上诉人办理交房手续，也没有向被上诉人交付钥匙，上诉人违反合同约定，应当承担违约责任。关于诉讼时效，我方认为本案的违约金是基于上诉人没有履行交房义务的违约行为而产生的。双方在合同中约定上诉人如违反约定的期限延迟交付房屋，应当向被上诉人支付违约金，从约定的内容上来看，延迟交房的违约金是根据违约行为发生的状况而累加计算的。吴水云向一审法院起诉请求：金来公司支付逾期交房截止到起诉之前的违约金10,000元及按合同约定支付起诉之日起至房屋实际交付之日止的违约金（损失标准按照合同约定计算）。一审法院认定事实：2010年11月29日吴水云与金来公司签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》。该份商品房买卖合同主要约定：1、吴水云购买金来公司开发的位于临川大道南侧××都××小区××房，建筑面积为88.97㎡，单价为每平方米2,803.75元，总金额为249,449元，吴水云于购房当日支付购房款89,449元，余款160,000元于一周内办理银行按揭手续；2、金来公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付吴水云使用；3、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议主要约定：1、双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供的资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后七天内以书面形式通知对方，否则若因没有及时通知而引起的责任由买受人自行承担，当出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号信函通知，信函发出之日起七日内买受人未能回复的，则视同买受人接到通知，同意出卖人全权处理有关情况；2、关于商品房交接通知：在本合同预定的商品房交付时间之前，出卖人应以电话或挂号信／特快专递通知买受人商品房交付，以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的收件日期，以电话通知的，通知送达的时间为出卖人给买受人安排的办理商品房交付手续时间，在办理商品房交付手续现场发给商品房交付通知书；3、关于商品房交付：通知房屋交接时间以出卖人在报纸刊登或者向买受人寄挂号信为准，该商品房经验收合格后即视为达到本合同交房标准，出卖人按合同约定出示相关证明文件后，买受人即应按约接收房屋，否则视为买受人原因，未能交付的，由买受人承担相应的违约责任。上述合同及补充协议订立后，吴水云按约向金来公司足额支付了全部购房款，吴水云认为金来公司开发的房屋未经验收合格，难以向吴水云交付房屋，故于2016年9月13日诉至一审法院。另查明，金来公司于2009年9月28日取得位于抚州××××大道南侧（高桥）的面积为9,000平方米的国有土地使用权证。2009年10月9日办理了建设用地规划许可证，用地项目名称为金都豪庭，用地性质为居住用地。2009年10月14日金来公司取得了金都豪庭建设用地批准书，2009年10月15日，金来公司办理了金都豪庭的建设工程规划许可证，建设规模为46,905平方米，2010年8月10日金来公司办理了金都豪庭的建筑工程施工许可证，该建筑工程施工许可证上记载工程开工日期为2010年6月30日，竣工日期为2011年12月30日。之后，金来公司又陆续办理了金都豪庭居住小区1#、2#、3#楼的商品房预售许可证。2011年11月25日抚州市市政工程管理处向金来公司发送了一份函告，告知金来公司开发的金都豪庭住宅小区排水、排污市政配套设计图纸和施工方案符合市政排水管网规划要求和技术规范，但对金都豪庭小区及周边楼盘专项排水规划设计方案需要重新调整和立项批准。2012年3月30日相关部门对金来公司开发的金都豪庭1#楼进行竣工验收，验收意见为验收合格。2015年9月14日涉案金都豪庭全体业主向抚州市相关部门提交了金都豪庭业主请愿千言书，其中内容主要反映金都豪庭为2011年11月份就交付使用的小区，但时至今日仍未办理房屋产权证，要求政府主持公道。2016年5月11日金来公司的法定代表人郑来清向吴水云出具了承诺书一份，承诺从2016年5月12日开始办土管局有关手续，从2016年5月13日开始办理扩大面积有关事情，然后到规划局，最后到园林局，最后在2016年11月底办完一切手续，如不办完房产证，一切后果自负。庭审中，金来公司出具了2011年12月16日向涉案金都豪庭小区所有业主以挂号信函形式邮寄的收据，以证明金来公司向吴水云邮寄了上述抚州市市政工程管理处的函告及延期交房的函告，吴水云否认曾收到过相关函告，金来公司向一审法院出具的2011年12月16日挂号信函收据中显示收件人为本案吴水云，但无法证明该信函已经被吴水云签收。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同订立后，吴水云按照合同约定足额支付了全部房款，金来公司理应按照合同约定期限履行交付房屋的义务，现金来公司未按合同约定期限向吴水云交付涉案房屋，已构成违约，应当承担违约责任。吴水云诉请的逾期交房违约金是按日计算，系继续性债权请求权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应单独计算诉讼时效，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受两年诉讼时效的限制。故吴水云逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间，从吴水云向人民法院起诉之日即2016年9月13日起向前倒推超过两年的诉请，已超过两年的诉讼时效期间，除非有证据证明此期间内出现诉讼时效中止或中断的情形，而本案吴水云并没有相关的证据，故本案的吴水云从起诉之日即2016年9月13日起向前推算两年内的违约金请求权的诉请，并没有超过两年的诉讼时效期间，依法受法律保护。对违约金的计算方式，双方订立的合同中有明确约定，且其约定符合法律规定，故金来公司理应自2014年9月13日起按日向吴水云支付逾期交房违约金共计人民币18,210元（249,449元×万分之一×730天）。但吴水云向一审法院主张要求金来公司支付逾期交房截止到起诉之前的违约金壹万元，符合法律规定，应予支持。关于金来公司认为在合同约定的交房日期届满前已向吴水云履行了通知交房义务的辩解，对此，金来公司并没有提供相关证据证明该挂号信已经被吴水云签收，故对该辩解一审法院不予采信。关于吴水云要求金来公司支付起诉日以后至实际交房日止的违约金，因房屋的交付包括金来公司交付及吴水云验收等行为，致使交房日期不确定，故对吴水云的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、抚州金来置业有限公司于判决生效后十日内向吴水云支付逾期交房违约金共计人民币10,000元；二、驳回吴水云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由抚州金来置业有限公司负担。二审中，金来公司提交了部分业主金都豪庭钥匙领用登记表，证明所有的楼盘都有业主陆续收房，被上诉人是故意不来收房的。被上诉人质证认为，该组证据的真实性没有异议，关联性有异议，这份证据材料不能达到上诉人的证明目的。这份证据中记录的是已经收房的业主，被上诉人在上面没有名字，恰恰证明上诉人没有将房屋交付给被上诉人。本院认为，该组证据不足以证实被上诉人故意不接收房屋，应不予采信。金来公司同时主张有一个未收房的业主承认收到了挂号信函，另一个未收房业主承认收到过收房电话，但未提供证据证实。本院对该事实主张不予采信。被上诉人未提交新证据。双方对一审查明的事实没有提出异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被上诉人的诉请是否超过了诉讼时效；2、金来公司应否承担逾期交房的违约责任。关于诉讼时效问题。本院认为，被上诉人主张的逾期交房违约金是按日计算，每一日的违约金请求权均受两年诉讼时效的限制。从一审起诉之日起向前推算两年内的违约金请求权诉请，均没有超过两年的诉讼时效期间，依法应受法律保护。一审判决对起诉之日起向前推算两年内的违约金请求权予以保护符合法律规定，应予维持。关于逾期交房违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：出卖人应该将经验收合格的商品房交付买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期的事由为“遭遇不可抗力”。金来公司主张该商品房于2017年通过了所有验收，但是其未提供证据证实，本院对该主张不予采信。金来公司主张逾期交房的原因是因为市政排污排水设计方案变更导致，但是双方合同约定的延期交房事由仅为不可抗力。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，合同法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。金来公司主张的事由不属于《合同法》规定的不可抗力情形，金来公司不能据此主张逾期交房。双方已经约定了明确的交房期限及交房方式，金来公司未能提供证据证实其已经按照合同约定向被上诉人交付了验收合格的房屋，其应当承担举证不能的后果。一审判决按照合同约定确定金来公司支付起诉日向前推算两年内的违约金符合法律规定，应予支持。另外，买受人一审诉请金来公司按合同约定支付起诉之日起至房屋实际交付之日止的违约金，该诉请符合合同约定，一审判决驳回不符合法律规定，由于买受人对该判项内容未提出上诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对此不予调整。综上所述，金来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，支持买受人诉请起诉日向前推算两年内违约金的判决正确，驳回起诉之日至实际交付之日违约金的判项不当，但是买受人并未对此提出上诉，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由抚州金来置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄慧群审判员 刘志军审判员 王 琳二〇一七年八月七日书记员 杨 甜 来源：百度“”