（2017）皖18民终803号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-08-22
案件名称
栾俊、宣城市房地产管理局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
栾俊,宣城市房地产管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终803号上诉人（原审被告）：栾俊，女，1972年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审原告）：宣城市房地产管理局，住所地安徽省宣城市昭亭南路建设科技大厦。法定代表人：兰金辉，该局局长。委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。上诉人栾俊因与被上诉人宣城市房地产管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。栾俊上诉请求：撤销原判第一项、第二项，并改判按照2011年双方签订的合同确定租金或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院没有依法保障栾俊的诉讼权利。一审庭审时，栾俊请求依法变更其宣城市房地产管理局之间签订的房屋租赁合同。根据民事诉讼法规定，一审法院可以合并审理，但案件实际审理过程中，一审法院将栾俊的诉讼请求作为抗辩理由，没有保障栾俊的诉讼权利。二、一审法院认定事实和适用法律不够准确。认定事实方面：1.对宣城市房地产管理局违约在先这一事实没有查明。栾俊与宣城市房地产管理局2014年签订的《房屋租赁合同》，实际上是2011年《房屋租赁合同》的延续。2011年，宣城市房地产管理局将市区锦城南路片区公房出租，与包括栾俊在内的5家承租方签订了《房屋租赁合同》，约定年租金13500元，之后每年按10%递增计算租金。但自2012年起，宣城市房地产管理局单方面违反协议，自行大幅上调该片区年租金至35280元，且单独将栾俊的年租金定为43000元。2.对双方2014年签订合同的事实也没有查清。实际上，2012-2014年栾俊每年向宣城市房地产管理局交付的租金为43000元，远高于该片区其他承租方35280元的年租金。宣城市房地产管理局以栾俊未实际经营为由，要求提高年租金，否则就解除合同。栾俊考虑前期投入较大，解除合同势必造成极大的经济损失，加上身患重病也无精力交涉，无奈之下只好签订该份合同，而一审法院对该节事实没有查明。适用法律方面：一审法院对栾俊的诉求未合法裁判。一审法院未对栾俊提出变更该合同的诉讼请求进行裁判。栾俊认为，双方于2014年签订的租赁合同是可变更可撤销的合同。2015年起，栾俊不应再按该合同履行。理由为：1.违背栾俊的真实意思表示。2014年的合同是宣城市房地产管理局以变相胁迫和乘人之危的方式，利用其优势地位逼迫栾俊签订，违背栾俊的真实意思表示，栾俊一直与宣城市房地产管理局进行沟通，但未被理睬。2.合同内容违反民法的公平原则。自2012年起，栾俊的年租金为43000元，高于该片区其他承租户的年租金，即便宣城市房地产管理局提高租金，也应一视同仁，而非单独上涨栾俊的年租金。3.合同内容不符合情势变更原则。2013年以来，宣城市房屋租赁市场行情方面，所有门面房租金均在不断下调，唯独宣城市房地产管理局不经任何协商，单方面上调租金，且居高不下。宣城市房地产管理局作为公房管理机构，其职责应落实国家房管政策，维护房屋租赁市场秩序及社会和谐稳定，而不是以盈利为目的，人为造成房屋租赁市场价格的抬升与紊乱。三、宣城市房地产管理局作为行政管理机构不能作为市场交易的主体，因此宣城市房地产管理局不具有诉讼主体资格。宣城市房地产管理局辩称，1.栾俊诉称一审庭审时提出反诉请求，请求变更双方之间签订的租赁合同，一审未予以审理，其诉讼理由不成立。反诉需要在举证期限届满前提出，栾俊在一审庭审中认为租赁合同内容应当变更，不属于针对宣城房地产管理局的诉请提出的独立的反请求，只是对诉请的抗辩，不符合法律规定的反诉条件，一审依据宣城市房地产管理局的诉请及相关的事实进行审理并作出裁判，符合法律规定，不存在未保障栾俊诉讼权利的情形。2.一审认定事实清楚，本案是栾俊与宣城市房地产管理局因为2014年租赁合同期满后签订2015年租赁合同时发生的争议，不是因2014年以前租赁合同的签订和履行发生的纠纷，2014年以前双方均依据所签订的租赁合同实施履行了义务，不存在宣城市房地产管理局违约或者违约在先的事实。双方签的租赁合同于2014年12月31日期满，期满后栾俊继续使用租赁房屋，但未支付租金，该事实清楚，栾俊虽然对其未支付租金提出了一些客观的理由，均缺乏事实证据支持，不能够作为其不交纳租金的理由，一审判决认定形成不定期合同，并解除租赁合同，认定正确。3.栾俊诉称2014年双方签订的租赁合同不是其真实意思表示缺乏依据。合同是双方协商一致的结果，体现双方意思表示，一审庭审中栾俊对2014年签订合同履行不持异议。宣城市房地产管理局是物权所有人，合同期满后提出要求是正当权利，不存在以变相胁迫乘人之危的方式强迫栾俊签订租赁合同的事实。栾俊以其租金高于其他租户为理由，认为违反公平原则，是对公平原则的误读。宣城市房地产管理局在该区域的房屋租金开始远远低于是市场价，引起了其他区域租户的反映，为了使该区域的租金与市场价格相近，所以在合同期满后每年适当调整租金，来达到国有资产保值和增值，其他区域有些是通过公开拍租的方式，租金也有所差异。如果栾俊认为租金过高，可以选择接受或者不接受，不存在不公平问题。栾俊诉称租赁合同不符合形势变更原则，是对该原则的曲解。2014年租金的变化属于正常的价格调整，不存在适用形势变更的条件。4.宣城市房地产管理局是事业法人，代表国家对国有公房进行管理，有权以市场主体的身份与承租人签订合同，栾俊将宣城市房地产管理局的管理职能与以市场主体从事民事活动相互混淆，没有法律依据。综上，2014年租赁合同期满后，栾俊既不同意与宣城市房地产管理局签订合同，又不愿意退房，坚持按照自己的标准签订，并长期占用房屋，无法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宣城市房地产管理局向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，栾俊腾空并返还房屋；2.栾俊支付自2015年1月1日起至合同解除之日期间的房屋租金，租金暂计算至起诉之日为75249.97元，并自应付租金之日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；3.栾俊支付自合同解除之日起至腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费，按租赁合同约定的租金标准计算。一审法院认定事实：2014年1月1日，宣城市房地产管理局与栾俊签订2014年的《房屋租赁合同》，宣城市房地产管理局将其所有的位于安徽省宣城市宣州区锦城南路135号公房租赁给栾俊使用。《房屋租赁合同》中约定租赁期限壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日。房屋月租金3583.33元，年租金43000元。《房屋租赁合同》第五条第4项约定：“乙方（栾俊）有下列行为之一的，甲方（宣城市房地产管理局）有权解除合同，提前收回房屋：4、累计六个月不交租金的”。合同签订后，栾俊按照合同约定到宣城市房地产管理局交纳了2014年年租金。栾俊在交纳2014年年租金后又对2014年的租金提出异议。之后，宣城市房地产管理局与栾俊未对租金达成一致意见，自2015年1月1日起双方未签订《房屋租赁合同》，栾俊一直在使用涉案的租赁房屋。一审法院认为，宣城市房地产管理局将涉案门面房租赁给栾俊使用，栾俊对租赁的事实无异议，双方租赁关系成立。2014年12月31日租赁期限届满后，双方因租金争议未签订新的《房屋租赁合同》，但栾俊继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁关系，2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效。根据双方2014年1月1日签订《房屋租赁合同》第五条第4项约定，自2015年1月1日起栾俊累计六个月内不交租金，宣城市房地产管理局有权解除合同，现栾俊未按合同约定交纳租金，故对宣城市房地产管理局要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，腾空并返还房屋、支付自2015年1月1日起至合同解除之日期间的租金及支付合同解除至腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费，均按照双方2014年约定的月租金3583.33元计算的诉讼请求，予以支持。法院判决确认双方《房屋租赁合同》解除之日为2017年3月13日，栾俊应交纳2015年1月1日起至2017年3月13日止租赁期限内的租金94599.91元[26个月×3583.33元/月+（12天×3583.33元/月÷30天）]。自2017年3月13日双方租赁合同解除，应自解除次日起即2017年3月14日起至栾俊腾空交付房屋之日止，按照2014年1月1日月租金3583.33元计算给付占用使用费。2014年1月1日《房屋租赁合同》中双方当事人未对延迟支付租金应承担给付利息的违约责任进行约定，对宣城市房地产管理局要求栾俊支付2015年1月1日至2017年3月13日期间的利息损失，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除宣城市房地产管理局与栾俊2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，栾俊于判决生效之日起二十日内腾空并向宣城市房地产管理局交付位于安徽省宣城市宣州区锦城南路135号房屋；二、栾俊于判决生效后二十日内支付2015年1月1日至2017年3月13日止的租赁期间内的房屋租金94599.91元，支付2017年3月14日起至腾空交付房屋止的占用使用费用（按2014年1月1日《房屋租赁合同》中约定的月租金3583.33元计算）；三、驳回宣城市房地产管理局其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取891元，由宣城市房地产管理局负担50元，栾俊负担831元。栾俊为证明其主张，于二审中提举了如下证据：1.表格打印件一份，来源于宣城市房地产管理局，证明市直公房只有锦城南路承租户涨了租金，且栾俊这一户的租金最高；2.就医材料复印件一组，证明2011年以来栾俊因为患病一直在外就医，方与别人合伙经营，并不是转租。宣城市房地产管理局质证称：对证据1的真实性、关联性不予认可，即便材料认定真实，也不能达到栾俊的证明目的，表格载明的除了部分承租户租金没有上涨，其他都有涨幅，每个租赁合同的具体情况方式都不一样，有些是通过拍租，完全是按照是市场价，所以该证据不能达到栾俊的证明目的。对证据2，与本案没有关联性。本院审查认为，对证据1，因该表格未加盖公章，且宣城市房地产管理局也未予认可，对其真实性无法确定，即使真实，从表格中可以发现除锦城南路商户外，民生路商户的房租也存在不同程度上涨，与栾俊所要达到的证明目的不相一致，本院对此不予采信。证据2就医材料与其是否与他人合伙经营，缺乏关联性，本院不予采信。经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明：宣城市直管公房与保障住房管理处为宣城市房地产管理局的二级机构，未办理事业单位法人登记，该管理处发生的民事诉讼活动均由宣城市房地产管理局作为主体参与。本院认为，本案争议焦点为，1.宣城市房地产管理局是否具备诉讼主体资格；2.原审判令解除租赁合同并判令支付租金及占用使用费（按照3583.33元每月）是否正确；3.一审审理程序是否违法。关于争议焦点一，宣城市房地产管理局作为涉案房屋的产权人，其有权将房屋出租给承租人，实现国有资产的保值增值，其与栾俊建立房屋租赁合同关系，符合民事法律规定，因此栾俊关于宣城市房地产无诉讼主体资格的意见不能成立。关于争议焦点二，2014年双方签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，栾俊也未在法定期限内主张撤销或者变更该份合同，现栾俊称该份合同违背其真实意思表示及不公平等理由，无事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》至2014年12月31日租赁期限届满后，双方因租金争议未签订新的房屋租赁合同，但栾俊继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁关系，故双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效。该合同第五条第4项约定，自2015年1月1日起栾俊累计六个月内不交租金，宣城市房地产管理局有权解除合同，现栾俊未按合同约定交纳租金，故一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，腾空并返还房屋、按照双方2014年约定的月租金3583.33元支付房屋占有使用费，有事实根据及法律依据。关于争议焦点三，栾俊上诉称一审未对其提出的反诉请求进行审理，违反诉讼程序。本院认为，本案中，栾俊并未在一审举证期限届满前提出反诉请求，不符合法律规定的反诉条件，一审审理程序并无不当。综上所述，栾俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1782元，由上诉人栾俊负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二〇一七年八月七日书记员 吴 婧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……