（2017）云01民终928号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-09
案件名称
云南省春光园艺场、云南省未成年租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南省春光园艺场,云南省未成年,马绍华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终928号上诉人（原审被告）：云南省春光园艺场，住所：安宁市安白公路8公里，统一社会信用代码：91530181216822548T。法定代表人：叶浩。委托诉讼代理人：杨阳，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨红涛，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南省未成年犯管教所，住所：安宁市，组织机构代码：43120242-1。法定代表人：郝卫彪。委托诉讼代理人：杨阳，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨红涛，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马绍华，男，汉族，1966年4月22日出生，身份证登记住址：云南省安宁市，委托诉讼代理人：吴平珍，女，汉族，1966年7月16日出生，身份证登记住址：云南省安宁市，系马绍华妻子，特别授权代理。上诉人云南省春光园艺场、云南省未成年犯管教所因与被上诉人马绍华租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，双方当事人申请和解，和解期间依法不计入本案审理期限。本案现已审理终结。一审判决宣判后，云南省春光园艺场、云南省未成年犯管教所不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、云南省未成年犯管教所不是涉案租赁合同的主体，不是案件的适格被告，不应承担共同补偿责任。虽然涉案土地的使用权人为云南省未成年犯管教所，但《耕地租赁合同》的签订主体和履行主体均为云南省春光园艺场，并且云南省春光园艺场系在工商行政管理部门依法注册登记的企事业法人，对外独立承担监狱企业生产经营活动的民事责任。而云南省未成年犯管教所系履行监狱职能的机关法人，是国家的刑罚执行机关，不得以自身名义对外从事生产经营活动。因此，云南省未所年犯管教所不是本案诉争合同的权利义务主体，不是本案适格的被告。一审判决云南省春光园艺场与云南省未成年犯管教所承担共同责任，系适用法律错误。二、一审判决无视本案中不可抗力因素的影响，以及云南省春光园艺场与马绍华的合同约定。双方《耕地租赁合同》的解除终止系因不可抗力的原因造成。云南省春光园艺场作为监狱企业，因国家监狱布局调整，实施整体搬迁，搬迁后原有土地移交安宁地方政府收储和规划利用。该客观情况是云南省春光园艺场不能预见、不能避免的，符合合同法关于不可抗力以及相关减责、免责的规定。同时，双方在《耕地租赁合同》中亦约定乙方在租期内遇自然灾害或其他不可抗力遭受的损失由乙方自行承担，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，云南省春光园艺场负有的合同义务是协助马绍华办理继续租用手续或索取补偿，而不是负有赔偿马绍华损失的义务。云南省春光园艺场在与安宁市政府就土地移交问题协商过程中，已多次就马绍华等的补偿问题提出要求和意见，但因各种客观因素未达成。三、即使一审判决云南省春光园艺场应补偿马绍华投入损失，但却未考虑马绍华的养殖场未取得合法建盖手续、生产经营活动未完善相关审批、许可手续等因素，马绍华自行种植果树林木也不符合土地用途，未得到云南省春光园艺场的同意。云南省春光园艺场只实际收到马绍华前期五年交纳的租金1.6万余元，现却要补偿马绍华832050元，双方权利义务严重失衡，有违合同因不可抗力而解除后善后处理的公平原则。涉案土地被收储后，政府也只给云南省春光园艺场20万元的土地补偿费。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人马绍华答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原告马绍华向一审法院起诉请求：1、由被告云南省春光园艺场赔偿原告损失86万元；2、由被告云南省未成年犯管教所承担连带赔偿责任；3、由被告承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院确认本案如下法律事实：2007年6月20日，由被告云南省春光园艺场作为甲方，与原告马绍华作为乙方签订《耕地租赁合同》，约定：乙方因发展养殖业，需要租用甲方耕地8亩建盖养殖场，经双方友好协商，签订本合同。由甲方将高炉大门旁耕地8亩，现有生产生活房屋1栋，用电的管线设施等，租赁给乙方经营管理使用。租赁期限为二十年，从2007年10月1日起至2027年9月30日止。每五年为一个合同阶段，从第二合同段开始，每合同段的租赁价格在上一合同段的基础上增加10%。第一合同段的租金为每亩每年人民币400元，合计人民币3200元，第一年的租金于签订本合同五个工作日内交纳，以后每年的租金于当年元月十五日前交纳。……甲方保证具有合法租赁上述耕地的权利，并不得随意收回已租耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。乙方在租赁耕地上建盖任何房屋或设施均须取得甲方同意，且期满后不得撤除或故意毁坏，应无偿交由甲方处理。乙方在租期内遇自然灾害或其它不可抗力遭受的损失由乙方自行承担。甲乙双方应信守合同条款，如有任一方单方违约，对方有权随时中止合同，违约方须向对方赔偿年租金50%的违约赔偿金。如因甲方违约而中止合同，甲方除承担违约责任外，还将退还乙方已付年租金、履约保证金等款项。如因乙方违约而中止合同，乙方除承担违约责任外，甲方将不退还乙方已付年租金，履约保证金。本合同从乙方交清2007年度租金之日起生效。合同附耕地面积位置示意图一份、财产交验清单一份、乙方身份证复印件一份。合同签订后，双方按照合同约定履行合同。甲方交付乙方的租赁物为土地8亩，四至以双方合同附件中的位置示意图为准，49㎡砖房一间，土坯围院63㎡，供到地边上生活用水、用电的管线完善。2016年1月5日原告云南省春光园艺场以双方合同履行过程中，出现双方约定的合同解除条件和情形，原告依此行使解除权，同时出现客观情况变化实际上已使得双方无法继续履行合同为由诉至一审法院请求判令解除合同，经一审法院（2016）云0181民初38号民事判决书判决：一、云南省春光园艺场与马绍华签订的《耕地租赁合同》于2015年10月30日解除；二、由马绍华于本判决生效十五日内按照《耕地租赁合同》中约定的土地8亩（四至以双方合同附件中的位置示意图为准）、49㎡砖房一间，土坯围院63㎡，供到地边上生活用水、用电的管线交还给被告云南省春光园艺场；三、由马绍华于本判决生效十五日内支付云南省春光园艺场2012年1月1日至2015年12月31日止的租金13760元，并支付自2016年1月1日起至上款租赁物返还之日止的租金，以每月293元计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。另查明：一、云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“云南省春光园艺场”的名称。二、2009年7月云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府签订《收回国有土地使用权补偿协议》，将涉案土地在内的国有土地7700亩有偿移交安宁市，2011年11月云南省发改委通过云南省未成年犯管教所建设项目可行性研究报告，2014年11月安宁市人民政府会议纪要证实，会议同意市土储中心、安发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成收储土地移交工作；三、现云南省未成年犯管教所已迁址到安宁市安白公路8公里处。四、经云南振宇资产评估有限公司对原告投资出具云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》评估结论为：房屋构筑物评估净值为680970元，机器设备评估净值为19540元，果树林木评估净值为131540元，合计832050元。一审法院认为，本案原告与被告云南省春光园艺场签订的《耕地租赁合同》已经一审法院（2016）云0181民初38号生效民事判决书于2015年10月30日解除，解除原因为被告云南省未成年犯管教所因全国监狱布局调整战略进行整体搬迁，原拥有的土地中7700亩由安宁市人民政府以有偿方式纳入政府土地储备，涉案土地包含其中，且政府工作会议决定同意市土储中心、安发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成收储土地移交工作，现原告已完成搬迁，因此，原、被告双方已无继续履行合同的可能即无法实现合同目的。现双方因提前解除合同给作为承租人的原告造成的损失及赔偿发生争议，一审法院认为，本案涉案租赁合同的签订主体虽为原告与被告云南省春光园艺场，且云南省春光园艺场具有独立的法人资格，涉案土地的使用权人为被告云南省未成年犯管教所，但因（2016）云0181民初38号案件中云南省春光园艺场提交的《云南省革委办公厅的批复》、《云南省人民政府办公厅复函》、《云南省司法厅通知》证实云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“云南省春光园艺场”的名称，因此，两被告在本案的涉案租赁关系中系同一权利义务主体，对原告应承担共同的民事责任。关于双方争议的被告是否应承担赔偿责任的问题，一审法院认为，涉案租赁合同是因不能归咎于双方的原因而解除，双方在合同第六条约定：“甲方保证具有合法租赁上述耕地的权利，并不得随意收回已租耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。”也就是说作为出租人的被告在涉案租赁土地遇到国家有偿征收时，负有协助作为承租方的原告向有关部门办理继续租用手续或索取补偿的约定义务。本案中，作为出租人的被告未能履行以上约定的合同义务，而是由被告云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府协商签订《收回国有土地使用权补偿协议》，并在第二条约定：“安宁市人民政府收回云南省未成年犯管教所国有土地使用权及该土地上的建筑物、建（构）筑物、生产生活设施，补偿费按照实际收回面积以每亩2.5万元计算支付。”第四条约定：“收回土地移交之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由云南省未成年犯管教所自行解决，安宁市人民政府不承担任何责任。”以上约定未能充分考虑和预估作为承租方的原告因提前解除合同对其投资造成的损失，致使原告的投资不能得到及时补偿，违背了诚实信用原则，也违反了合同的附属义务，即对作为《收回国有土地使用权补偿协议》第三人的原告马绍华的注意、保护义务，致使原告受到损害，同时被告承诺收回土地移交之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由其自行解决，因此，被告应对原告的投资损失承担补偿责任。关于原告损失的范围及数额，一审法院认为，经云南振宇资产评估有限公司出具的云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》评估结论为：房屋构筑物评估净值为680970元，机器设备评估净值为19540元，果树林木评估净值为131540元。关于被告认为机器设备是能够搬运且拆除不影响其使用性能的物品，不属于原告损失的辩称，一审法院认为，机器设备属于原告为实现合同目的即养殖而进行的投资，现因合同的解除其合同目的不能实现，必然导致该投资无法继续收益而导致损失，因此对被告的此抗辩不予支持。原告的损失范围及金额确认为：房屋构筑物评估净值680970元、机器设备评估净值19540元，果树林木评估净值131540元，合计832050元。另，在被告对原告补偿的同时，原告不得自行处置以上投资，原告应将以上评估范围内的房屋构筑物、机器设备、果树林木交由被告处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十五条的规定，判决：一、由被告云南省春光园艺场、被告云南省未成年犯管教所共同补偿原告马绍华损失832050元（于判决生效后立即支付）；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，被上诉人马绍华向法庭提交营业执照复印件一份、安防指办（2008）1号文件一份、《科技示范户》、《养殖大户》牌匾两份，欲证明马绍华经营的养殖场经过合法的审批许可手续。上诉人云南省春光园艺场、被告云南省未成年犯管教所对营业执照的真实性予以认可，对关联性不认可，认为该营业执照公司名称是安宁华康养殖公司，与马绍华作为个体没有联系；对安防指办（2008）1号文件的真实性予以认可，但不认可关联性，认为该文件中并未明确养殖户中包含了当事人，不能证明马绍华的证明目的；对两份牌匾的真实性不予认可，认为没有盖过相关部门的章，不认可关联性与证明目的。本院对双方均无异议的证据予以确认，对其余证据将结合审理查明的案件事实予以综合评判。另外，因云南省春光园艺场和云南省未成年犯管教所对云南振宇资产评估有限公司作出的云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》提出异议，并申请鉴定人出庭，故本院依法通知鉴定人到庭接受质询。鉴定人到庭后对双方提出的问题进行了解答。经质询，云南省春光园艺场和云南省未成年犯管教所对上述评估报告不再持异议，但认为机器设备可以搬动，故不在补偿范围内，果树林木是马绍华自行种植的，不应给予补偿，本案房屋不具备相关权证，价值应该有所区别。本院认为，上述《资产评估报告》鉴定主体具备相应资质，鉴定程序合法，鉴定依据合理，本院予以采纳。因双方当事人对一审判决确认的法律事实均无异议，故二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本案争议的焦点是：涉案租赁合同解除后，赔偿主体是谁及赔偿数额为多少？本院认为，关于本案赔偿主体的认定问题。本案中，与马绍华签订《耕地租赁合同》的是云南省春光园艺场，而云南省春光园艺场是依法注册登记的企业法人，独立享有民事权利和承担民事义务。云南省未成年犯管教所并非本案《耕地租赁合同》的相对人，不应承担该合同产生的相应义务。故一审判决云南省未成年犯管教所承担相应责任错误，本院予以纠正。对于是否应当就合同解除赔偿马绍华相应款项的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”云南省春光园艺场认为，双方在《耕地租赁合同》中约定“租期内，如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿”，其合同义务不是承担赔偿义务，而是“办理继续租用手续或索取补偿”。但根据本案查明的事实，云南省春光园艺场的主管部门云南省未成年犯管教所于2009年7月即与安宁市人民政府签订了《收回国有土地使用权补偿协议》，该协议已经明确，相关的债权、债务由云南省未成年犯管教所自行解决，本案诉争的土地在该协议的收回范围内。上述不可抗力的征用情形出现后，云南省春光园艺场并未及时解除与马绍华之间的土地租赁合同，而是收取租金至2011年，2016年1月5日方才向法院起诉要求解除合同。可见，云南省春光园艺场对本案马绍华可能产生的损失持放任的态度，现云南省春光园艺场以相应的征用条款抗辩，没有事实依据，本院不予支持。关于赔偿数额的认定问题。经评估，马绍华租赁土地内全部物品价值为832050元，本院予以确认。云南省春光园艺场认为马绍华未取得合法建盖手续建盖房屋、违反合同约定用途种植树木，但云南省春光园艺场认可双方合同约定允许马绍华建盖房屋，合同也并未约定不允许马绍华种植果树林木，且在双方长达八年多的租赁期间，云南省春光园艺场对马绍华建盖房屋及种植果树林木的行为并未提出异议，故其该项上诉理由不成立。另外，云南省春光园艺场关于机器设备不应在赔偿范围内的上诉理由，本院认为，机器设备属于马绍华为实现合同目的即养殖而进行的投资，现合同已经解除，合同目的不能实现，故该投资已无法继续收益并导致损失，因此，本院对云南省春光园艺场的该项上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人云南省未成年犯管教所关于其不承担责任的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人云南省春光园艺场的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初1006号民事判决；二、由上诉人云南省春光园艺场于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人马绍华人民币832050元；三、驳回被上诉人马绍华对上诉人云南省未成年犯管教所的诉讼请求；四、驳回被上诉人马绍华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12400元，由上诉人云南省春光园艺场承担人民币12028元，由被上诉人马绍华承担人民币372元，鉴定费人民币24960元，由上诉人云南省春光园艺场承担人民币24211元，由被上诉人马绍华承担人民币749元；二审案件受理费人民币12400元，由上诉人云南省春光园艺场承担。本判决为终审判决。审判长 宋 婕审判员 晏云锋审判员 熊金华二〇一七年八月七日书记员 郭浩丰 更多数据：搜索“”来源：