（2017）苏0115民初8735号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-04
案件名称
原告赵横平与被告南京同曦假日百货有限责任公司租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵横平,南京同曦假日百货有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初8735号原告：赵横平，男，1962年8月25日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。被告：南京同曦假日百货有限责任公司（统一社会信用代码91320115748242413R），住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。原告赵横平诉被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称同曦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵横平的委托诉讼代理人范益荣，被告同曦公司的委托诉讼代理人蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵横平向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付2013、2014年租金差额款合计11486.8元，差额款滞纳金3342.66元，按每日万分之三暂计算至起诉之日，此后计算至实际支付之日；2.判令被告支付2014年延期支付滞纳金257.07元；3.判令被告支付2015年租金36346.7元，滞纳金6596.93元，按每日万分之三暂计算至起诉之日，此后计算至实际支付之日。4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与被告同曦公司签订商铺委托经营合同，将位于南京市江宁区胜太东路8号××号商铺租给同曦公司经营、使用，同曦公司向其支付回报额，为期9年，从2013年9月1日至2022年8月31日止。每三年委托第三方评估公司进行评估一次。因特殊情况，前三年（2013-2015）的评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估，应在进入该期前半年内结束。回报额则是在保底价和评估价之间按照就高不就低的原则确定。由于前三年费用尚未评估，双方商定第一年的费用先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付费时一并补齐，税费由原告自行承担，被告协助缴纳，逾期向原告支付费用，每日按逾期支付数额的万分之三向被告加收滞纳金。2014年6月10日被告与国衡评估公司签订评估委托合同。国衡于2014年6月23日出具评估报告，评估结果是评估价高于保底价。但被告没有按约补足租金。被告同曦公司辩称：1.赵横平主张的2013年及2014年的租金差额实际上是其公司代赵横平开具租赁费发票而代付的税款，即租金的5%，此款不应归还；2.2014年的租金确实存在延期支付的情形，请法院依法裁判；3.2015年的租金确实尚未支付，但即使支付其公司也应当扣除5%的税款，另外对于延期支付滞纳金应当从2015年10月15日后的第6个工作日开始计算。经审理查明，2014年5月31日，赵横平（甲方）与被告同曦公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），第一条约定：甲方将××(房产证编号为：××号)商铺委托乙方经营，建筑面积总计26平方米；第二条约定乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；第四条约定委托经营期限9年，2013年9月1日起至2022年8月31日止；第五条约定：1、甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，乙方自本合同约定委托经营期限开始日起每年的10月15日为结算日向甲方支付一年商铺经营回报利益（含税）；2、商铺的回报额按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额，第一年10.5%即32214元、支付时间2013年10月15日，第二年10.5%即32214元、支付时间2014年10月15日，第三年10.5%即32214元、支付时间2015年10月15日，第四年11%即33748元、支付时间2016年10月15日……；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；6、因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项（租金所得）而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；7、委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担；第六条约定乙方逾期向甲方支付商铺经营回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方在逾期5个工作日内仍未支付的，自第6个工作日起逾期每日可按半年商铺经营回报利益的万分之3向乙方加收滞纳金。同日，双方签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：假日百货商铺经营回报利益（以下统称租金）应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关（公证处）监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其它商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行。由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。签订合同及补充协议后，同曦公司按期支付了2013年度的租金30603.3元，于2014年11月13日支付了2014年度的租金30603.3元，同曦公司尚未支付2015年度的租金。另查明，2015年4月,同曦假日百货商场部分业主因与假日百货公司租金争议将假日百货公司诉至本院，本院作出（2015）江宁民初字第1770号等民事判决（已发生法律效力），查明:“南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦房地产公司）与江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）签订《评估业务约定书》，约定：评估目的为租金价和市场价值咨询，评估对象及范围为江宁区胜太东路8号同曦假日百货-××商铺每层平均租金价值和市场价值，评估基准日为2014年6月10日。2014年6月9日，同曦假日百货业主代表汤某、刘某、彭某向国衡公司出具《同曦假日百货业主代表关于同意委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司就同曦假日百货-××市场租金价值及市场价值评估事宜的说明》（以下简称《同意委托评估的说明》），载明：经与同曦假日百货众多小业主代表共同商量，征询南京同曦房地产开发有限公司的同意，我方小业主同意贵单位就同曦假日百货-××市场租金价值及市场价值进行评估。2014年6月23日，国衡公司出具苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，载明：运用市场法对位于南京市江宁区胜太东路8号同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层商业房地产在估价时点2014年6月16日的租金及市场价格进行分析，负1层日租金3.06元/日/平方米、市场价格29204元/平方米，第1层租金3.83元/日/平方米、市场价格36505元/平方米，第2层租金3.45元/日/平方米、市场价格25554元/平方米，第3层租金2.68元/日/平方米、市场价格21903元/平方米，第4层租金2.3元/日/平方米、市场价格18253元/平方米;本报告仅限于委托方了解估价对象租金、市场价格使用，不得用于拆迁补偿、涉案纠纷、抵押贷款等其他用途；估价报告应用的有效期为自2014年6月23日至2015年6月22日；根据委托方要求，本次评估估价对象各层租金均价、市场价格均价，不作分户评估；由于假日百货公司需要对估价对象各层统一经营，经营过程中会有空置，产生维修费、管理费及税金等，本次评估的租金结果扣除了上述因素产生的出租总费用，是以建筑面积为单位的净租金。国衡公司具有房地产估价机构资质证书，资质等级一级。前述估价报告的估价人员具有房地产估价师注册证书。”前述判决认定假日百货公司与同曦房地产公司在同曦假日百货商场的经营管理上混同，采信了国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，判令假日百货公司按前述报告载明的租金标准支付租金。上述事实有房屋所有权证、委托经营合同书、补充协议、房地产估价报告、民事判决及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于2013年、2014年的租金差额款及2015年的租金。本院生效判决已经采信国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》并判令假日百货公司以该报告载明的标准支付回报额，故同曦公司应向赵横平支付2013年及2014年的差额款11486.8元（3.83元/日/平方米×26平方米×365日×2-30603.3元×2）及2015年的租金36346.7元。关于2013年、2014年延期支付租金差额款滞纳金。假日百货公司未能依照补充协议约定的时间向赵横平支付第一、二年回报额差额款，应当承担违约责任，按照约定支付差额款的滞纳金（以11486.8元为基数，自2014年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）。关于2014年、2015年延期支付租金的滞纳金，因假日百货公司支付租金的时间超过约定时间，应当按照约定承担违约责任，向赵横平支付2014年度延期支付滞纳金257.07元（30603.3×0.0003×28）以及2015年度的延期支付滞纳金[以36346.7元（3.83元/日/平方米×26平方米×365日）为基数,自2015年10月16日按照每日0.03%的标准计算至实际支付之日止]。审理中，同曦公司辩称其公司代赵横平开具租赁费发票代付了税率为5%的税款，要求法院处理时扣除相应的税费金额，但对于代付税率为5%的税款的事实，同曦公司未提供证据证明，故对于同曦公司的该项抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京同曦假日百货有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵横平2013年及2014年的租金差额款11486.8元及2015年的租金36346.7元。二、被告南京同曦假日百货有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵横平2013年、2014年的延期支付租金差额款的滞纳金（以11486.8元为基数，自2014年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）及2014年的延期支付租金的滞纳金257.07元以及2015年的延期支付租金的滞纳金[以36346.7元（3.83元/日/平方米×26平方米×365日）为基数,自2015年10月16日按照每日0.03%的标准计算至实际支付之日止]。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1251元，减半收取计626元，由被告同曦公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 汤婷二〇一七年八月七日书记员 刘洵 更多数据：搜索“”来源：