（2017）川15民终1330号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-28
案件名称
曾义与宜宾市名园物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾义,宜宾市名园物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1330号上诉人（原审被告）：曾义，女，1989年12月出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：邓有华（曾义之夫），住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告）：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层���管部。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：戴辉龙，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李艳萍，女，该公司工作人员。上诉人曾义因与被上诉人宜宾市名园物业服务有限公司(以下简称名园物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾义上诉请求：驳回被上诉人的所有请求，依法判决。事实和理由：一、上诉人与被上诉人从未签订《物业服务委托合同》，不存在向其交纳物业服务费的问题。二、上诉人作为业主之一，没有选举任何业主委员会，��没有委托任何人选择物业服务企业。三、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。被上诉人请求给付的是2013年6月30日至2016年12月31日的物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，被上诉人请求给付的物业服务费已过诉讼时效。四、被上诉人的违法涨价行为。未经全小区三分之二以上业主投票、签字的业委会，主体是违法的，因此擅自同意物业公司涨价物业费的行为也是违法的。五、被上诉人未对消防安全设施、排水系统、公共设施进行维护保养，将大量室内车位违规改建为营业用房，既违反了政府规划要求，也严重侵害了小区业主的权利，造成很大的安全隐患。六、被上诉人擅自允许多家通讯运营公司在小区楼顶建设通讯基站，对业主健��权造成侵害；同时违反了《四川省物业管理条例》有关规定，违规收取不应由物业公司收取的基站租用、广告等费用。到目前为止，被上诉人收取的大部分费用未向业主公布账务情况。名园物业公司辩称，上诉人的上诉理由无证据证实，提供了服务是事实，并没有违约,请求驳回上诉请求。名园物业公司向一审法院起诉请求：1.判令曾义给付名园物业公司物业服务费2076元；2.判令曾义按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费，截止至2016年12月31日应付违约金853元，以上两项共计2929元；3.诉讼费由曾义承担。一审法院认定事实：曾义系宜宾市翠屏区南岸西区吉祥名都小区X幢X单元X层X号建筑面积为86.98平方米房屋（系多层住宅）的房主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限���司（以下简称吉祥房地产公司）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（系名园物业公司更名前的名称）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》，约定由名园物业公司管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，收费标准为多层住宅0.48元/平方米，电梯公寓0.80元/平方米，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由名园物业公司对吉祥名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗；2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非名园物业公司原因而出现运行中段，名园物业公司应尽力恢复；3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理；4.对小区内装修进行监督指导，���不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全；5.协调业主之间发生的纠纷等等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方分别于2012年1月1日、2013年11月2日签订了《物业服务委托合同》，约定服务期限分别从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡），从2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金��算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。曾义从2013年12月31日起至2016年12月31日止未缴纳物业服务费。名园物业公司向法院主张权利前，曾通过粘贴催收单向曾义催收物业管理费，但曾义以物业服务不到位为由，未予交纳物业服务费。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。一审法院认为，曾义辩称名园物业公司物业服务不到位，故未缴纳物业服务费。虽然名园物业公司在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，曾义因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不缴纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故名园物业公司要求曾义支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。曾义提出因名园物业公司物业服务不到位造成吉祥名都小区内诸如小区消防通道、楼道被堵、车辆乱停乱放、小区卫生差、监控损坏未维修、小区多次被水淹后排水不及时等等问题，名园物业公司对以上问题虽不予认可，但未举证证明其完全按照《物业服务委托合同》履行了物业管理职责，因此应承担举证不能的后果，故名园物���公司诉请曾义支付2013年6月30日起至2016年12月31日止的物业服务费2076元，酌情支持1660元（2076元×80%）。关于名园物业公司主张违约金的诉请，因名园物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对名园物业公司要求曾义支付违约金的请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告曾义于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市名园物业服务有限公司支付2013年6月30日至2016年12月31日期间物业服务费1660元。二、驳回原告宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宜宾市名园物业服务有限公司负担10元，被告曾义负担15元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，曾义对名园物业公司为案涉小区提供物业服务无异议，曾义作为小区业主，享受了服务，应交纳物业服务费。本案中名园物业公司未举证证明其按约完全提供了物业服务，曾义也未提供证据证明其主张，故均分别承担举证不能的后果。一审法院根据本案事实，酌情判决曾义承担物管费并无不当。另，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民��院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。曾义在一审中未提出诉讼时效的抗辩，二审中亦未提供新的证据证明相关事实，故其于二审中提出诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人曾义的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾义负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 伟审判员 彭晓烽审判员 龙 雨二〇一七年八月七日书记员 王倩影 来源：百度“”