（2017）津01民终5945号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-14
案件名称
任磊、孙鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任磊,孙鹏,天津同城房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5945号上诉人（原审被告）：任磊，男，1976年10月7日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：孙鹏，男，1984年4月19日出生，汉族，光大永明人寿保险有限公司天津分公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张玉军，天津多为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，天津多为律师事务所律师。原审被告：天津同城房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园1-商1。法定代表人：刘亮，总经理。上诉人任磊因与被上诉人孙鹏、原审被告天津同城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任磊上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或改判继续履行涉诉房屋买卖合同；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，2017年3月25日，双方签订房屋买卖合同之前，北京市已经出台了限购政策，天津和北京差不多是一致的，所以天津出台限购限贷政策不属于不可预见；第二，上诉人认为不是因为被上诉人首付增多压力而放弃买房，而是想观望一下，认为房屋会降价，所以要解除合同；第三，在这期间，上诉人与他人签订了房屋买卖合同，并支付了5万元定金，被上诉人的违约造成上诉人的直接损失；第四，上诉人家庭困难，被上诉人又给上诉人造成经济损失，上诉人现无力支付任何费用。孙鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。孙鹏请求二审法院：驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人在一审期间同意解除买卖合同，但现又请求继续履行，不符合程序。天津市出台新的限购限贷政策，被上诉人买房需要提高出资比例，超出了被上诉人的承担范围，政策变化原因属于不可预见，双方均应免责。上诉人向他人买房一事，与本案无关。天津同城房地产经纪有限公司未发表陈述意见。孙鹏向一审法院起诉请求：1．判令依法解除孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖交易合同》；2．判令任磊返还孙鹏支付的购房定金20,000元；3．判令天津同城房地产经纪有限公司返还孙鹏支付的服务费24,740元；4．诉讼费用由任磊、天津同城房地产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，孙鹏与任磊在天津同城房地产经纪有限公司居间介绍下签订了《房地产买卖交易合同》，约定：孙鹏以1,490,000元价格购买任磊名下的坐落于天津市××红旗××路××楼××室房屋；签订合同当日，孙鹏向任磊支付定金20,000元；任磊应于2017年5月1日之前清贷，并于结清房款后的7日内，保证房屋可进行正常买卖交易流程；孙鹏于2017年5月15日内将首付款590,000元存入房管局指定的资金监管机构办理房产交易手续；孙鹏购买房屋的付款方式为商业按揭贷款，贷款额度900,000元，由天津同城房地产经纪有限公司办理贷款手续；签订合同当日，孙鹏向天津同城房地产经纪有限公司支付信息服务费29,800元、过户服务费300元、贷款服务费600元；孙鹏交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求任磊返还定金；任磊收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给孙鹏；在合同履行期限届满之前，孙鹏、任磊任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；因孙鹏、任磊双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，天津同城房地产经纪有限公司仍有权按照约定收取居间服务费（房屋信息服务费），如已收取居间服务费（房屋信息服务费）则不予退还；如遇不可抗力或政府、金融机构政策调整导致本合同不能履行或履行已无意义，经孙鹏、任磊、天津同城房地产经纪有限公司三方协商可解除本合同，三方均免责。签订合同当日，孙鹏向任磊支付定金20,000元，任磊向孙鹏出具了《购房定金收条》。孙鹏向天津同城房地产经纪有限公司支付信息服务费23,840元、过户服务费300元、贷款服务费600元，共计24,740元，天津同城房地产经纪有限公司向孙鹏出具了收据。2017年3月31日，天津市人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》［津政办发（2017）48号］，自2017年4月1日起，天津市实行深化区域性住房限购和深化差别化住房信贷政策。同日，中国人民银行天津分行与天津银监局联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》［津银发［2017］65号］，自2017年4月1日起，在天津市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。孙鹏已婚且名下已有一套住房，仍有贷款余额。孙鹏认为因新出台的房贷政策，导致首付款比例提高，孙鹏无法继续履行合同，孙鹏于2017年4月21日向任磊、天津同城房地产经纪有限公司分别邮寄解除《房地产买卖交易合同》通知书，任磊、天津同城房地产经纪有限公司分别于2017年4月22日签收。因孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司就赔偿事宜协商未果，故成讼。一审法院认为，孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖交易合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应依约履行合同义务。孙鹏主张解除与任磊、天津同城房地产经纪有限公司于2017年3月25日签订的《房地产买卖交易合同》，庭审中，任磊、天津同城房地产经纪有限公司对此不持异议，故孙鹏诉请解除《房地产买卖交易合同》，一审法院予以支持。本案的争议焦点为，新出台的房贷政策导致首付款比例提高，是否符合孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖交易合同》第七条“免责条款”第一项的约定。因天津市人民政府、中国人民银行天津分行与天津银监局出台新的房贷政策，孙鹏已婚且名下已有一套住房，使孙鹏的首付款比例从合同约定的39.6%提升至60%，首付款从合同约定的590,000元提升至894,000元，增加首付款304,000元。新的房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，双方当事人在签订房屋买卖合同时均不可预测。孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司签订《房地产买卖交易合同》于新的房贷政策出台之前，而该合同履行于新的房贷政策出台之后，因此，房贷政策的变化超出了双方当事人订立合同时能预见的范围。且孙鹏举证证明其系普通收入家庭，无重大收入来源，首套房屋仍有贷款需要偿还，故无力支付调整后的首付款项。孙鹏与任磊均举证孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司于2017年4月11日协商的视听资料，该证据可以表明在新的房贷政策出台后，双方因此而产生了纠纷。孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖交易合同》第七条“免责条款”中第一项约定“如遇不可抗力或政府、金融机构政策调整导致本合同不能履行或履行已无意义，经孙鹏、任磊、天津同城房地产经纪有限公司三方协商可解除本合同，三方均免责”。综合本案事实和证据，因政府、金融机构政策调整导致首付款比例提高、无法支付首付款项，因而导致合同不能履行而解除，应属于不可归责于双方当事人的事由，合同各方均免责。故孙鹏诉请任磊返还定金20,000元，一审法院予以支持。因合同不能实际履行不是孙鹏、任磊双方或其中一方的原因，天津同城房地产经纪有限公司不应按照约定收取居间服务费（房屋信息服务费），故孙鹏诉请天津同城房地产经纪有限公司返还服务费24,740元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院判决：一、解除孙鹏与任磊、天津同城房地产经纪有限公司于2017年3月25日签订的《房地产买卖交易合同》；二、判决生效后十五日内，任磊返还孙鹏定金20,000元；三、判决生效后十五日内，天津同城房地产经纪有限公司返还孙鹏信息服务费23,840元、过户服务费300元、贷款服务费600元，共计24,740元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费919元，减半收取计459.5元，由孙鹏负担153.5元，任磊负担153元，天津同城房地产经纪有限公司负担153元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人任磊提交了其与案外人刘洁签订的房屋买卖协议，以证明被上诉人解除与上诉人的房屋买卖合同，给上诉人造成损失。被上诉人孙鹏则对以上证据不予认可。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的与案外人签订的房屋买卖协议与本案无关，本院不予采信。经审理查明，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因受限贷、限购等房地产调控政策的直接影响，房屋买卖合同确实无法继续履行的，该合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形。天津市相关房地产信贷政策调整导致被上诉人首付款比例提高，无法支付首付款项，因而导致合同不能履行而解除，应属于不可归责于双方当事人的事由，合同各方均免责。当事人解除合同后，出卖人应当将已经收到的购房款返还给买受人。一审法院结合本案实际情况，判令任磊向孙鹏返还20,000元定金，并无不当，本院应予维持。综上所述，任磊的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人任磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张炳正审 判 员 赵荣荣代理审判员 赵 盈二〇一七年八月七日书 记 员 王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”