（2016）苏民申4546号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-19
案件名称
北京中科联华石油科学研究院与江苏安防科技园投资有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
北京中科联华石油科学研究院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申4546号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京中科联华石油科学研究院，住所地北京市海淀区学清路**号主楼****室。法定代表人：纪新科，该研究院董事长。委托诉讼代理人：孙丕旭，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，北京德和衡律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）:江苏安防科技园投资有限公司，住所地江苏省南京市浦口区经济开发区天浦路1号。法定代表人：金善朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵菲，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，江苏东银律师事务所律师。再审申请人北京中科联华石油科学研究院（以下简称中科研究院）因与被申请人江苏安防科技园投资有限公司（以下简称安防公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第4211号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。中科研究院申请再审称，（一）一、二审判决认定案涉房屋已于2013年5月18日具备交付条件错误。1.安防公司在二审中提交的工程质量竣工验收记录表未在建设主管部门竣工验收备案，亦未取得消防验收合格等材料，安防公司不具备交房条件。2.案涉房屋属于在建工程，二审判决之前并未取得房产证，依据法律规定，未取得房屋所有权证书的已建成房屋不得转让。安防公司若将案涉房屋强行交付给中科研究院，则违反法律规定。3.案涉房屋所属工程项目的《项目协议》是由安防公司和江苏省南京浦口经济开发区管理委员会办公室（以下简称管委会办公室）签署的，而管委会办公室无权决定土地出让、房产证办理及分证办理等与交房有关的事项，致使安防公司无法将案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》过户到中科研究院名下。（二）一审判决认定中科研究院无权行使案涉合同约定的解除权，适用法律错误。1.案涉房屋未通过消防主管单位和建设主管单位的竣工验收，不符合双方合同约定的“房屋质量达到国家相关技术标准”的交付标准，必然达不到合同约定的使用用途。因此，安防公司构成根本违约，中科研究院有权依据合同约定行使解除权。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适���法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。2014年12月26日，中科研究院向安防公司发出解除合同的通知，并于2015年1月10日就本案纠纷向法院起诉，即使以起诉之日起算，安防公司在三个月内仍然不能完成交房，依据法律规定，中科研究院有权解除合同。（三）二审判决以中科研究院未提供证据证明案涉房屋无法办理产权登记为由，认定该房屋可以办理产权登记，属举证责任分配错误。（四）一、二审法院仅判决违约金而未判决赔偿金，无事实依据。既然一、二审法院认定安防公司迟延交房应承担相应的违约责任，则应按照案涉合同第九条的约定，判决安防公司按照合同总房款的20%向中科研究院支付赔偿金。退一步讲，即使确定违约金，一、二审法院也应当参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类房屋的租金标准来计算安防公司应承担的违约金。综上，请求对本案依法再审。安防公司提交意见称，（一）关于案涉房屋交付问题。2014年2月，案涉房屋已经达到合同约定的交付标准，安防公司向中科研究院发出交房通知单，后又于2014年4月15日向中科研究院发出催告函，要求中科研究院前来办理付款及交房事宜，但中科研究院因自身原因要求解除合同，故解除合同的责任不在安防公司。（二）关于案涉房屋产权证书问题。1.安防公司建设的案涉房屋是南京市浦口区重点招商引资项目，由政府出具提前施工证，存在“先开工后办证”的特殊情况。安防公司与管委会办公室签署《项目协议》后，安防公司已于施工期间办理了相关产权手续，完全有能力为中科研究院办理案涉房屋的产权证书。2.案涉房屋属于在建工程，不存在安防公司将房屋过户给中科研究院的情况，中科研究院应当提供相关资料配合安防公司为其办理案涉房屋的相关证照，正是由于中科研究院未及时提交相关办证资料，导致产权证书未能及时办理。3.安防公司已于2015年9月1日办理了案涉房屋的产权证书，领取了房产证，中科研究院所称案涉房屋无法办理产权证书无事实依据。（三）中科研究院主张解除案涉合同，于法无据。根据双方合同约定，中科研究院应催告安防公司履行交房义务，在催告后90日内如安防公司仍未交付的，中科研究院才具有合同解除权，中科研究院未按合同约定进行交付催告，其不具有解除权。且根据法律规定，合同解除权应当在违约行为发生后一年内行使，但双方约定的交房时间为2013年6月1日，而中科研究院发出���除函的时间为2014年12月26日，已经超过了解除权的行使期限。（四）中科研究院未提供证据证明其实际损失金额，其主张的违约金过高，一、二审判决酌定的违约金数额合理。综上，请求驳回中科研究院的再审申请。本院经审查认为，（一）依据中科研究院与安防公司签订的案涉房屋转让合同约定，案涉房屋交付条件为“房屋质量符合国家相关技术标准”。2013年5月18日，案涉房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，已符合双方约定的交付条件。中科研究院以案涉房屋未进行竣工验收备案、未取得产权证书为由，主张案涉房屋不具备交付条件，不符合双方合同约定，且案涉房屋已通过消防验收合格，并取得建设工程竣工验收消防备案凭证。故一、二审判决认定案涉房屋具备了合同约定的交付条件，并无不当。（二）根据���涉合同第九条约定，安防公司经中科研究院催告后90日内仍未能交付案涉房屋的，中科研究院有权解除合同，但中科研究院并未提供证据证明，在安防公司通知其收房前其向安防公司进行了催告的事实。因此，一审判决认定中科研究院无权行使合同约定的解除权，并无不当。二审中，安防公司向法院提交书面申请，同意解除案涉合同，双方对于解除合同的意思表示一致，故二审法院判决解除双方签订的《江苏安防科技园房屋转让合同》，亦无不当。（三）双方合同约定的交房时间为2013年6月1日前，安防公司通知中科研究院交房的时间为2014年2月26日，安防公司未按合同约定的时间交付房屋，应承担相应的违约责任。因双方未约定迟延交房的违约责任，中科研究院亦未提供证据证明其因迟延交房受到的实际损失，一、二审法院以中科研究院已支付的购房款845940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算，酌定违约金数额为38067.3元，并无不当。如前所述，中科研究院未按合同约定催告安防公司履行交房义务，无权行使合同约定的解除权，因此，一、二审法院未支持中科研究院主张安防公司应按照合同总房款的20%支付赔偿金，并无不当。（四）二审中，安防公司提交房产证一份，以证明案涉房屋具备办证条件并已于2015年9月1日领取了产权证明，中科研究院虽对此不予认可并主张案涉房屋无法办理产权登记，但其并未提供相反证据予以证明，一、二审法院对其主张未予支持，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回北京中科联华��油科学研究院的再审申请。审 判 长 史承豪审 判 员 罗有才代理审判员 潘 雁二〇一七年八月七日书 记 员 徐 瑾 更多数据：搜索“”来源：