（2017）粤12民终1192号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-11
案件名称
曾家权、四会市绿茵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾家权,四会市绿茵房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终1192号上诉人（原审原告）：曾家权，男，汉族，1986年2月12日出生，住四会市。被上诉人（原审被告）：四会市绿茵房地产开发有限公司。住所地:四会市贞山街道贞山大道**号*楼***号。法定代表人：霍礼祥。上诉人曾家权因与被上诉人四会市绿茵房地产开发有限公司(以下简称四会绿茵公司)商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾家权上诉请求：1.撤销四会市人民法院（2016）粤1284民初1610号民事判决；2.改判四会绿茵公司在本案判决生效之日起一个月内完成不动产证办理；3.改判四会绿茵公司向曾家权支付逾期办理不动产证违约金（按中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准，从合同规定办证之日,即2015年6月30日起计算至实际办妥之日止）暂计至起诉日共计48057.99元;4.改判四会绿茵公司在本案判决生效之日起一个月内完善基础设施、公共配套建筑以及向曾家权支付已损失的物业管理费暂计523元;5.本案一、二审诉讼费用由四会绿茵公司承担。事实和理由：一审法院已经查明四会绿茵公司存在多处违约的事实，曾家权不存在任何形式的违约行为，然而，一审却罔顾事实，偏袒四会绿茵公司，作出不公正的判决。1.四会绿茵公司向曾家权收取了土地证房产证费用，却迟延办理两证，导致曾家权不能实现购房目的，取得所购房屋完整的产权，一审法院判决要求四会绿茵公司向办证部门提交办证材料并协助曾家权办理产权登记手续，很明显，四会绿茵公司理应在办理产权事宜中属于主导权主动权，其义务不仅仅是办证部门提交办证材料，更不是简单地协助曾家权办理产权登记手续。2.关于四会绿茵公司逾期办理不动产证的违约金标准，购房合同属于格式合同，对于违约金的约定不清楚不明确，一审法院简单地认为预期办证一日、一月、一年甚至永远逾期办证的违约金都是同样的数额，明显不合理不公正，而且这样会导致违约金如同虚设，对四会绿茵公司没有任何的限制，因此，曾家权请求按照中国人民银行规定的金融机构预期贷款利率计算违约金，合理合情合法，请求二审予以支持。3.四会绿茵公司并未完善基础设施公共配套建筑，一审中其也自认了该事实，因此，按照合同的约定，四会绿茵公司应当减免曾家权的物业管理费，直到完善之日止，曾家权要求四会绿茵公司支付一损失的物业管理费合情合理。四会绿茵公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。曾家权向一审法院起诉请求判令：1.四会绿茵公司在本案判决生效之日起一个月内完成不动产证办理以及向曾家权支付逾期办理不动产证违约金【按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从合同规定办证之日(即2015年6月30日)起计算至实际办妥之日止】，暂计至起诉之日共计48057.99元；2.在本案判决生效之日起一个月内完善基础设施、公共配套建筑以及向曾家权代支付物业管理费（按物业标准计算，从交房之日起至设施完善之日），其中返还已损失的物业管理费暂计523元；3.承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实2011年12月30日，曾家权与四会绿茵公司签订了[绿茵幸福城]商品房认购书，约定认购物业、付款方式、两证费用、送1年物业管理费等内容；2012年1月31日双方又签订了合同编号为12010066《商品房买卖合同》，约定曾家权向四会绿茵公司购买位于四××市××街道××路绿茵幸福城第15座11层1103号房，建筑面积为91.66平方米，首期107557元于2012年1月5日前付清，余款249000元于2012年2月5日前办理银行按揭；第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；本建筑区内的主要园林绿化，人行通道与商品房交付时间同时使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：出卖人代买受人支付实际延误期间的物业管理费”；第十五条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.20%向买受人支付违约金。”双方确认曾家权首付了房款107557元，后通过按揭方式又交付249000元给四会绿茵公司。涉案房屋四会绿茵公司于2013年7月19日交付曾家权，并办理了房产证，现曾家权已入住使用。绿茵幸福城是分片区开发的，现未开发完毕，曾家权承认其所在楼座有部分园林绿化。曾家权认为四会绿茵公司不符合双方合同第十四条的约定，其主张完善基础设施、公共配套建筑，是指整个小区。曾家权确认其主张是逾期办理土地使用权证的违约金。四会市绿茵东方物业服务有限公司出具的收据显示曾家权已交纳了物业服务费共532元。曾家权提供《绿茵幸福城管理费赠送证明》显示：四会绿茵公司赠送15座1103号房物业管理费1年，落款时间为2012年4月5日。四会绿茵公司对其真实性、合法性没有异议，但认为出具证明时交房的事实还没有发生。又查明，四会市国土资源局证明四会绿茵公司于2016年5月17日向该局提交了四××市××街道××路绿茵幸福城16座至22座不动产测量业务资料，尚未向该局不动产登记受理窗口提交不动产证办理申请资料。广东省肇庆市公安消防局2013年9月30日出具给四会绿茵公司的肇公消验字[2013]第0087号建设工程消防验收意见书载有：我局对你单位报送的四会市绿茵幸福城A区土建、消防设施工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格等内容。我市在2016年上半年开始制作、颁发统一的房地产权房书即两证合一的业务。因四会绿茵公司是一宗股权转让纠纷案的被执行人，2016年10月28日佛山市中级人民法院作出了（2016）粤06执异125号民事裁定，裁定如下：一、解除（2015）佛中法执字第369-4号协助执行通知书对四会市绿茵房地产开发有限公司名下土地使用权的查封，但位于四××市××街道××路绿茵幸福城未出售的11个商铺、34套别墅及24座2801号房对应的土地使用权除外；二、解除本院依据（2015）佛中法执字第369-6至14号协助执行通知书对四会市绿茵房地产开发有限公司名下银行账户的冻结。三、驳回四会市绿茵房地产开发有限公司、霍秀连其他异议请求。之后，申请执行人谢超潼对上述裁定提出复议，现尚未有结果。一审法院认为，曾家权与四会绿茵公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定了由承购人承担办证责任并由开发企业协助并提供必要的证明文件。涉案房屋四会绿茵公司于2013年7月19日交付曾家权，依双方约定四会绿茵公司应当在商品房交付使用后365日内（即2014年7月19日前），将办理权属登记需由四会绿茵公司提供的资料报产权登记机关备案，但四会绿茵公司未在此期间履行该义务，致使曾家权房屋占用范围内土地使用权的权属未得到确认，应承担协助办证、支付违约金的违约责任。关于违约金的计算时间、计算标准问题。曾家权主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从合同规定办证之日起实际办妥之日止计付逾期办证违约金。根据法律规定和双方约定，四会绿茵公司仅承担协助和递交材料的义务，国土部门何时将土地使用权变更登记在曾家权名下，并非四会绿茵公司所能控制，因此，违约金的计算时间按理应计至四会绿茵公司向国土部门递交资料之日止。但《商品房买卖合同》第十五条对四会绿茵公司逾期递交资料应承担的违约责任有明确约定，应根据双方约定，由四会绿茵公司向曾家权支付违约金713.11元（356557元×0.2%）。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条解释包含的含义之一为：商品房买卖为私法调整的法律关系，当事人约定违约金的情况下，根据意思自治原则，双方当事人的约定首先予以尊重。故对曾家权主张违约金的计算时间及标准，该院不予采纳。对曾家权主张四会绿茵公司完善基础设施、公共配套建筑，代支付的物业管理费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；…”绿茵幸福城是分片区开发的，现未开发完毕，曾家权也承认其所在楼座有部分园林绿化；整个小区设施现尚未完善是会给曾家权带来一定的不便，但对其生活未造成实质性影响。完善小区的基础设施、公共配套建筑是四会绿茵公司应当履行的职责，但如何完善不能以个别业主的意志为转移，故在四会绿茵公司对小区未开发完毕情况下，曾家权该主张没有理据，该院不予支持。曾家权未能证实上述认购书中的赠送物业费、赠送证明与本案的商品房买卖合同纠纷存在关联性，若就此引发纷争，双方可协商或依法律途径另行解决。故曾家权主张四会绿茵公司代支付从交房之日起至设施完善之日的物业管理费（含要返还的532元），基于上述理由，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第二款之规定，判决：一、四会市绿茵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内向产权登记部门递交办理位于四××市××街道××路绿茵幸福城15座1103号房屋的不动产权证所需资料，并协助曾家权办理该房产的产权登记手续。二、四会绿茵公司应于本判决生效之日起一个月内支付违约金713.11元给曾家权。三、驳回曾家权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1015元，由曾家权负担900元、四会绿茵公司负担115元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.一审认定的违约金应否调整；2.曾家权主张四会绿茵公司一个月内完成不动产证办理及完善基础设施、公共配套建筑、并向曾家权支付已损失物业管理费的理由是否成立。关于第一个争议焦点，合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。在本案中，双方约定了出卖方逾期办证的违约责任，即按已付房款的0.2%向买受人支付违约金，一审根据四会绿茵公司的违约事实及合同的约定判决四会绿茵公司向曾家权支付已付房款0.2%的违约金并无不妥，二审予以维持。曾家权认为双方约定的违约金过低，但未能提供证据证明出卖人逾期办证给其造成损失，本院依据现有证据无法认定合同约定的违约金是否低于造成的损失，故曾家权主张增加违约金缺乏事实依据，不能得到支持。关于第二个争议焦点，一审判决四会绿茵公司自该判决生效之日起一个月内向产权登记部门递交办理涉案房屋的不动产权证所需资料，并协助曾家权办理该房产的产权登记手续，该判项已对曾家权关于办理产权证的诉讼请求作出处理，至于登记手续何时能完成办理则属于行政部门的职能，并不由四会绿茵公司决定，故曾家权要求四会绿茵公司一个月内完成不动产证办理的主张缺乏理据，不予支持。本案属于商品房预售合同纠纷，因四会绿茵公司逾期办理产权证而引发，而曾家权要求四会绿茵公司完善基础设施、公共配套建筑及支付物业管理费的主张属于物业服务合同纠纷，与本案并非同一法律关系，本院不予审查处理，曾家权可另案主张权利。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，曾家权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费997元，由曾家权负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢肇雄审 判 员 张秀丽代理审判员 黄国涛二〇一七年八月七日法官 助理 陈希云书 记 员 吴兰芳 关注公众号“”