（2017）鄂96民终292号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-06
案件名称
仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司、仙桃市美联物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省汉江中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司,仙桃市美联物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂96民终292号上诉人（原审被告）：仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司。住所地：仙桃市干河办事处仙桃大道南侧丝宝路东侧。法定代表人：韩大运，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仙桃市美联物业服务有限公司。住所地：仙桃市沙咀办事处文化步行街*号楼2B-1088。法定代表人：刘红亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈学文，该公司员工。委托诉讼代理人：姚习洪，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。上诉人仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司（以下简称三丰鼎盛公司）因与被上诉人仙桃市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人三丰鼎盛公司的委托诉讼代理人朱圣传，被上诉人美联物业公司的委托诉讼代理人陈学文、姚习洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三丰鼎盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美联物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。其一，三丰鼎盛公司与美联物业公司并未签订物业服务合同。本案诉争的签订于2011年3月31日的《三丰鼎城前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），虽有三丰鼎盛公司工作人员吴广武签名并盖有三丰鼎盛公司公章，但该合同签订的目的仅为办理三丰鼎城项目竣工验收备案所用，即三丰鼎盛公司为应付行政部门审批手续，被迫倒签了该份合同，美联物业公司对倒签合同的事实亦予以了认可，故该合同未经双方协商，也非双方当事人的真实意思表示。其二，前期物业合同约定的收费标准系套用涉案小区前任物业服务公司即武汉卓立物业管理有限公司提供服务时的收费标准，根据《物业管理条例》的规定，成立物业服务合同关系必须签订书面合同，美联物业公司在未与三丰鼎盛公司签订合同的情况下进场服务，明显违法。其三，吴广武虽系三丰鼎盛公司工作人员，但该公司并未授权其倒签如此重要的合同，吴广武在三丰鼎盛公司及公司法定代表人不知情的情况下，与美联物业公司签订的前期物业合同应属无效，且美联物业公司亦未举证证明其履行前期物业合同的任何证据，故本案诉争合同对本案双方当事人自始不产生法律约束力。另外，涉案前期物业合同中刘红亮的签字系由陈学文代签，签订合同时，陈学文亦未提供美联物业公司的授权材料。2.美联物业公司起诉的部分物业服务费已过诉讼时效。本案中，美联物业公司系于2016年9月22日向一审法院提起诉讼，2014年9月22日前的物业服务费已过诉讼时效，不应得到人民法院支持。美联物业公司辩称，1.美联物业公司与三丰鼎盛公司在签订书面合同前，存在口头协议，其后双方补签的书面合同应当认定有效。2.美联物业公司主张的物业服务费未超过诉讼时效，三丰鼎盛公司一直未主张不应支付物业费，只是对物业费的数额存在争议，双方还于2016年补签了前期物业合同。美联物业公司向一审法院起诉请求：判决三丰鼎盛公司支付美联物业公司物业管理费983005.89元（已扣除美联物业公司代收的车位租金477385元）。一审法院认定事实：美联物业公司依照与三丰鼎盛公司口头约定的前期物业合同，于2011年4月1日开始进驻三丰鼎城小区进行物业管理与服务。2016年3月，双方补签前期物业合同，约定物业收费标准为高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1元，多层情景洋房按建筑面积每月每平方米1元，8、9号楼下架空层每月每平方米0.8元，商铺按建筑面积每月每平方米2元收取；合同还对委托管理方式与期限、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了约定。2016年3月25日，三丰鼎城业主委员成立，但该业主委员会一直未与美联物业公司重新签订物业管理服务合同，一直沿用前期物业合同的标准进行收费与服务。因三丰鼎盛公司一直未支付所欠物业费及相关管理产生的费用，美联物业公司经多次催讨，三丰鼎盛公司亦不给付，美联物业公司遂诉至人民该院。另查明，三丰鼎盛公司尚欠美联物业公司历年应交纳的相关物业管理费用496480元。美联物业公司自认尚欠三丰鼎盛公司车位租金477385元。双方对未售房屋（除第十户3-2-201外）、已售房屋、商铺数量、面积、收费的起止时间及车库、架空层（含储物间）数量和面积无争议，依合同约定计算，未售房屋管理物业费252438.01元，已售房屋管理物业费41401.60元，商铺管理物业费560018.67元，架空层（含储物间）管理物业费39390.96元，合计为893249.24元。未售房屋表格中双方有争议的第十户3-2-201房屋，由三丰鼎盛公司指定的案外人居住，该房屋未销售，尚欠物业管理费8701.28元。一审法院认为，美联物业公司依照与三丰鼎盛公司口头约定的前期物业合同，于2011年4月1日开始进驻三丰鼎城小区进行物业管理与服务。美联物业公司提供物业管理服务，三丰鼎盛公司应支付相应的物业费用。现三丰鼎盛公司未支付相应物业费用构成违约，应承担相应民事责任。美联物业公司所述尚欠三丰鼎盛公司车位租金477385元，要求从三丰鼎盛公司应付款项中予以抵扣，不违反法律规定，应予支持。美联物业公司自愿放弃要求三丰鼎盛公司支付滞纳金的请求，是对自己权利的处分，不违反法律规定，该院予以认可。三丰鼎盛公司认为美联物业公司欠其车位租金不止477385元，系另一法律关系，可另行主张。对双方有争议的问题，评判如下：一、关于双方诉争的前期物业合同是否有效的问题。该院认为，该合同虽系2016年3月补签，但在合同记载日期为2011年3月31日，应视为三丰鼎盛公司对前期物业服务的追认。且该合同有双方职员的签名，并盖有双方公司的公章，应视为三丰鼎盛公司认可该合同内容。三丰鼎盛公司认为该合同只是为了其办证所签，没有相关证据佐证，该院不予认可，故该合同不违反法律规定，合法、有效。二、关于未售房屋、已售房屋、商铺、架空层（含储物间）收费过高及未售房屋中第十户3-2-201房屋物业费应由谁交纳、车库是否应收费的问题。该院认为，三丰鼎盛公司主张未售房屋、已售房屋、商铺、架空层（含储物间）收费过高，无相关证据予以证实，且双方签订前期物业合同对未售房屋、已售房屋、商铺、架空层（含储物间）收费有明确约定，故三丰鼎盛公司主张收费过高的理由不成立。对于有异议未售房屋中第十户3-2-201房屋物业费的交纳，因三丰鼎盛公司将房屋交付给案外人使用，未销售，且未签订房屋买卖合同，致使美联物业公司无依据向案外人收取物业费，该房屋仍处于未售状态，该房屋的物业费8701.28元应由三丰鼎盛公司承担；3、4号楼车库收费，由于合同未约定，美联物业公司要求三丰鼎盛公司按多层情景洋房收费标准交纳车库管理物业费27142.37元的主张，该院不予以支持。三、三丰鼎盛公司主张美联物业公司有部分诉请已过诉讼时效，因美联物业公司一直在三丰鼎城小区进行物业管理和服务，且双方多次协商清账，故三丰鼎盛公司的该主张亦不成立。综上，美联物业公司要求三丰鼎盛公司给付物业管理费用983005.89元，应扣减车库物业费27142.37及被盗住户赔偿费用34818元，三丰鼎盛公司还应给付美联物业公司物业管理费用921045.52元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《物业管理条例》第二条、第四十二条规定，判决：1.三丰鼎盛公司给付美联物业公司物业管理费用921045.52元；2.驳回美联物业公司的其他诉讼请求。上列应付款项于该判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17716元，减半收取8858元，由三丰鼎盛公司负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。二审查明，2012年1月17日，三丰鼎盛公司支付美联物业公司50000元，美联物业公司自认三丰鼎盛公司支付的该款项系物业管理费。2016年3月25日，三丰鼎城小区业主委员会正式成立。同年12月8日，美联物业公司与三丰鼎城小区业主委员会签订了一份《三丰鼎城物业管理服务合同》，约定物业收费标准为高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元，多层情景洋房按建筑面积每月每平方米1元，8、9号楼下架空层每月每平方米0.8元，商铺按建筑面积每月每平方米2元。一审认定的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.三丰鼎盛公司与美联物业公司补签的前期物业合同是否有效；2.美联物业公司主张的2014年9月22日前的物业费是否已过诉讼时效。针对上述争议焦点，分析评判如下：一、关于三丰鼎盛公司与美联物业公司补签的前期物业合同是否有效的问题。2011年4月1日，美联物业公司进驻三丰鼎城小区进行物业管理与服务，其虽未与三丰鼎盛公司签订书面物业服务合同，但三丰鼎盛公司未对美联物业公司的管理与服务提出异议，双方并于2016年3月补签了诉争的前期物业合同，且将合同落款时间倒签至2011年3月31日，故可认定三丰鼎盛公司与美联物业公司从2011年4月1日起形成了物业服务合同关系。因诉争的前期物业合同有双方公司工作人员的签字并盖有两公司印章，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。一审法院依据前期物业合同认定双方的权利和义务并无不当，但美联物业公司自认其在进行管理和服务期间三丰鼎盛公司支付了物业管理费50000元，该自认并不损害三丰鼎盛公司的权利，本院予以认定，该款项应从三丰鼎盛公司尚欠美联物业公司的物业管理费中予以扣减，即三丰鼎盛公司还应支付美联物业公司物业管理费871045.52元（具体计算为496480元＋893249.24元＋8701.28元―50000元―477385元）。三丰鼎盛公司上诉称前期物业合同并非双方公司的真实意思表示，该合同仅系为办理三丰鼎城项目竣工验收备案所用，因该上诉理由无直接、充分的证据证实，本院依法不予采纳；三丰鼎盛公司又上诉称双方诉争的前期物业合同均非两公司法定代表人签字，合同上的签字人亦未得到两公司的授权，该合同应属无效，因前期物业合同上均盖有两公司印章，作为非法定代表人的公司其他工作人员，持公司印章与他人签订合同的行为，属职务行为，除合同内容违反法律或行政法规的强制性规定外，合同对双方具有法律约束力，本院对三丰鼎盛公司的该上诉理由亦不予采纳；三丰鼎盛公司还上诉称美联物业公司进场时未与三丰鼎盛公司签订书面物业服务合同，违反了《物业管理条例》的规定，本院认为，签订书面物业服务合同并非法律或行政法规的强制性规定，本案双方公司未即时签订书面物业服务合同，并不影响双方之间形成的事实上的物业服务合同关系，双方补签的前期物业合同对两公司仍具有法律约束力；此外，三丰鼎盛公司称美联物业公司未举证证明其履行了前期物业合同的义务，该上诉理由与本院查明的事实不符，本院依法亦不予采纳。二、关于美联物业公司主张的2014年9月22日前的物业费是否已过诉讼时效的问题。本案两公司均未举证证明双方约定了物业服务费的支付期限，结合美联物业公司一直在为三丰鼎城小区提供物业管理与服务，以及双方于2016年3月还补签了前期物业合同等事实，美联物业公司于2016年9月22日向一审法院起诉并未超过法定诉讼时效期间，三丰鼎盛公司认为美联物业公司主张的2014年9月22日前的物业费已过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上，因二审出现新的事实，三丰鼎盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3047号民事判决；二、仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付仙桃市美联物业服务有限公司物业管理费871045.52元；三、驳回仙桃市美联物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17716元，减半收取8858元，由仙桃市美联物业服务有限公司负担2603元，仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司负担6255元；二审案件受理费13010元，由仙桃市美联物业服务有限公司负担500元，仙桃市三丰鼎盛地产开发有限公司负担12510元。本判决为终审判决。审 判 长 王 勇审 判 员 丁 盼审 判 员 赵湘湘二〇一七年八月七日法官助理 胡煜婷书 记 员 宋 捷