（2017）浙1022民初2373号

裁判日期: 2017-08-06

公开日期: 2017-09-29

案件名称

刘圣健、吴敏华等与三门嘉裕房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

三门县人民法院

所属地区

三门县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘圣健,吴敏华,三门嘉裕房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

浙江省三门县人民法院民事判决书（2017）浙1022民初2373号原告：刘圣健，男，1981年7月2日出生，汉族，住三门县。原告：吴敏华，女，1985年3月17日出生，汉族，住三门县。两原告的委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。两原告的委托诉讼代理人：周通信，三门县海游法律服务所法律工作者。被告：三门嘉裕房地产有限公司，住所地三门县海游街道城中坝头自然村。法定代表人：卢利群，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾卫超，浙江海贸律师事务所律师。原告刘圣健、吴敏华与被告三门嘉裕房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告刘圣健、吴敏华的共同委托代理人吴正、被告三门嘉裕房地产有限公司委托代理人顾卫超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘圣健、吴敏华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金自2017年1月1日起每日按已付购房款的万分之二计算至实际交房之日止；2.判令被告支付逾期交付相关权属证书的违约金，逾期交付相关权属证书的违约金自2017年4月1日起每日按已付购房款的万分之二计算至交付相关权属证书之日止；3.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，两原告自愿变更第2项诉讼请求为：要求被告按已付购房款的1%支付逾期交付相关权属证书的违约金。事实和理由：原、被告于2016年3月3日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发建设的位于三门县海游街道城中坝头自然村的书香苑第1幢305号房，房价款为553392元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应在2016年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，合同约定，如合同继续履行的，自本合同约定日期至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款553392元，被告却未按约履行交房、交证义务，显属违约。被告三门嘉裕房地产有限公司辩称：逾期交房、逾期办证均属实，但被告曾于2017年5月7日通知两原告来收房，房屋竣工备案时间是2017年6月19日，全部房屋具备办证条件时间是2017年6月30日。逾期交房违约金按日万分之二计算过高，请求予以调整。关于逾期交证，属于合同约定的90日之内，应该按已付房款1%计算；如法院认定交证逾期超过了90天，则违约金标准过高，请求予以调整。逾期交房、办证的违约金按照两原告计算出来的金额调整到70%认定相对比较合理。原告刘圣健、吴敏华反驳称：一、即使被告曾于2017年5月7日通知两原告收房，但当时尚不具备原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》所约定的交房条件。二、商品房买卖合同是原、被告自愿签订，合同约定的违约金系原、被告真实的意思表示，并不存在过高的情形。三、被告所说的于2017年6月30日具备办证条件，但根据合同第十六条约定，出卖人应于2017年3月30日取得权属证书，交付买受人，所以合同约定是以交付作为履行的依据，而不是说具备办证条件作为被告已经履行合同的依据。从原、被告合同约定的交证时间即2017年4月1日开始计算至2017年6月30日，逾期交证是91天，并不是被告辩称的在90天以内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体如下：原告刘圣健、吴敏华为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：证据一、原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系以及合同约定的交房、交证期限、违约责任等事实。被告三门嘉裕房地产有限公司质证称：对该份证据的三性均无异议，但违约金标准过高，请求予以调整。证据二、浙江增值税普通发票原件一份，拟证明两原告已履行付款义务的事实。被告三门嘉裕房地产有限公司质证称：无异议。被告三门嘉裕房地产有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：证据三、竣工验收备案表原件一份，拟证明被告在2017年6月19日完成了书香苑房地产开发项目的竣工验收备案的事实。原告刘圣健、吴敏华质证称：对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告提供的该份证据仅能证明被告于2017年6月19日取得相关竣工验收备案，但被告取得该备案后，也没有及时通知两原告进行交房，故不能证明被告主张的计算违约金截止日期的事实。证据四、2017年6月30日通知办证、收房信息手机截图打印件一组，拟证明被告向两原告通知收房的事实。原告刘圣健、吴敏华质证称：原告在6月30日晚上接到被告电话。证据五、2017年5月4日发出的交房通知书原件一份，拟证明被告于2017年5月4电话、邮寄、微信通知业主可以交房，并在小区的公共场所、售楼处等处张贴，通知两原告可以交房的事实。原告刘圣健、吴敏华质证称：收到过被告邮寄的交房通知书，但在2017年5月7日尚不具备相应的交房条件。另外，被告当时交房还是附条件的，要求两原告放弃赔偿权利。证据六、快递单原件一份，拟证明被告于2017年5月5日邮寄给两原告交房通知书及交房特别提示，通知两原告过来收房的事实。原告刘圣健、吴敏华质证称：收到的是交房通知书及需缴纳款项明细，没有交房特别提示。证据七、不动产权证书两本及不动产入库审核告知书（登记单元信息凭证）三份，拟证明被告已经完成了产权办理的初始登记手续，具备办证条件。原告刘圣健、吴敏华质证称：对两本不动产权属证书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为不是两原告购买的房屋权属证书，不能证明与本案相关的任何实质性内容；对另外三份不动产入库审核告知书（登记单元信息凭证）的证据三性均有异议，原告不认可。根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：原告提交的证据一《浙江省商品房买卖合同》加盖有被告及其法定代表人印章，证据二浙江增值税普通发票加盖有被告财务专用章，被告均无异议，本院均予以采信。被告提交的证据三竣工验收备案表系国家相关职能部门依法出具的书证，来源和形式合法，本院予以采信。被告提交的证据四系被告通过网络通讯软件群发的信息，原告承认收到电话通知，故本院予以采信。被告提交的证据五交房通知书，两原告承认收到该通知书，故本院认定被告已通知两原告在2017年5月7日交房。被告提交的证据六快递单原件，两原告承认收到交房通知书及需缴纳款项明细，能够证明被告于2017年5月5日通过邮寄方式通知过原告来收房，故本院予以采信。被告提交的证据七不动产权证书及不动产入库审核告知书（登记单元信息凭证），其中两本不动产权证书不是两原告购买的商品房对应的权属证书，故不能证明被告已经取得了两原告购买的商品房的初始登记权属证书，但可以证明书香苑小区的房屋在2017年6月30日已经可以办理房产的权属登记手续；其中不动产入库审核告知书（登记单元信息凭证）系打印件，没有加盖任何单位的印章，真实性无法确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年3月3日签订编号为2016预0004828的《浙江省商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告建设的书香苑1幢0305室商品房一套，建筑面积87.33平方米，总房价款为554217元。与本案有关的条款为：第九条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）处理，（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。合同签订后，两原告向被告支付了结算的全部房款553392元。被告没有在合同约定的期限内向原告交付房屋及权属证书。2017年5月5日，被告向两原告邮寄了交房通知书及需缴纳款项明细，通知两原告房屋可以在2017年5月7日交付。2017年6月19日，被告取得了涉案商品房的工程竣工验收备案登记表。2017年6月30日，被告通知两原告等业主，已完成书香苑房屋初始不动产产权登记，如需要委托代办产权登记过户手续的业主，可以到售楼处登记。同日，被告取得了书香苑小区部分不动产的初始登记权属证书。目前，原、被告尚未办理涉案房屋的交付手续，被告也没有将涉案房屋的权属证书交付给两原告。本院认为，根据原、被告约定，被告应分别于2016年12月30日前、2017年3月30日前向两原告交付房屋及相关权属证书，但被告未按约履行上述义务，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任，即向两原告支付逾期交房违约金及逾期交证违约金。两原告主张要求被告支付自2017年1月1日起按已交付房价款日万分之二计算至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，前提要确定违约金的计算截止日期，被告虽然通知两原告2017年5月7日可以交房，但当时交房不符合合同约定的条件，两原告有权不接受房屋，故逾期交房违约金应计算止符合交房条件的目期，即计算止竣工验收备案登记之日（2017年6月19日）。被告抗辩逾期违约金约定过高，要求调整的意见，缺乏依据，本院不予采纳，故逾期交房违约金应以已付购房款553392元为基数，按每日万分之二从2017年1月1日起计算至2017年6月19日止，计18704.65元。两原告主张要求被告支付按已交付房价款1%计算的逾期交证违约金的诉讼请求，被告至今没有向两原告交付涉案商品房的初始登记权属证书，即使涉案商品房目前可以办证，在被告没有办妥房产的初始权属证书并交付给两原告或通知两原告领取的情况下，按合同约定也应认定被告尚属违约，现逾期交证已超过90天，按合同约定应按日向两原告支付已交付房价款万分之二的违约金，两原告目前主张的逾期交证违约金诉讼请求并不高，被告抗辩两原告主张的逾期交证违约金过高，要求调整的意见，本院不予采纳，被告应支付的逾期交证违约金为：553392×1%=5533.92元。对于被告在辩论过程中提出两原告主张的两项违约金只能选择一项请求的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院对两原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求合理部分予以支持，即以已付购房款553392元为基数，按每日万分之二从2017年1月1日起计算至2017年6月19日止；对两原告主张的逾期交证违约金全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：限被告三门嘉裕房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告刘圣健、吴敏华逾期交房违约金18704.65元、逾期交证违约金5533.92元，合计24238.57元。如果被告三门嘉裕房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由被告三门嘉裕房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本案申请执行期限为二年审判员　卢小挺二〇一七年八月六日代书记员　刘露霞关注微信公众号“”