（2017）黑0623民初581号
裁判日期: 2017-08-06
公开日期: 2017-10-31
案件名称
孙迎、第三人尹立巍与孟庆海租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
林甸县人民法院
所属地区
林甸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙迎,孟庆海,尹立巍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条第一款，第十六条第一款
全文
黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0623民初581号原告：孙迎，男，汉族，1989年出生，住大庆市让胡路区。第三人：尹立巍，男，1984年出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人：董传伍，男，黑龙江金烁律师事务所专职律师。被告：孟庆海，男，1986年出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人张希成，男，黑龙江民强律师事务所大庆分所专职律师。原告孙迎、第三人尹立巍与被告孟庆海租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙迎、第三人尹立巍及委托诉讼代理人董传伍、被告孟庆海的委托诉讼代理人张希成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙迎向本院提出诉讼请求：1、请求确认孙迎与孟庆海签订的《房屋转租合同》有效；2、要求孟庆海承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月1日，孙迎与孟庆海签订《房屋转租合同》一份，孟庆海将其承租的位于林甸县东兴乡创业村原创业小学26间房屋，总建筑面积1040平方米转租给原告19年，租金为140,000.00元一次性付清，租期为2016年5月1日到2034年8月11日止，孙迎转租该房屋是用来办合作社适用，转租合同签订后，得到了林甸县东兴乡创业村村民委员会的同意，孙迎为顺利使用该26间房屋进行经营，原告诉讼至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。第三人尹立巍称，1、请求确认第三人与被告孟庆海签订的协议和房屋租赁转让合同依法成立并生效，同时判令继续履行该协议；2、由孟庆海承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月24日，孟庆海在尹立巍处借款93,700.00元，由于孟庆海未在约定的期限内还款，经协商，孟庆海同意以其享有的房屋使用权抵顶借款，关于抵顶的具体事宜，尹立巍与孟庆海于2016年11月15日签订了《协议书》和《房屋租赁转让合同》进行明确约定。协议签订后，孟庆海未将房屋交付给尹立巍使用。经协商未果，尹立巍诉讼至法院，请求法院支持其诉讼请求。且孙迎与孟庆海签订的房屋转租合同未经出租方同意，不具备合同生效的法律要件，双方实际履行行为不能发生合同生效的效力，而尹立巍与孟庆海签订的转租合同已经出租人书面同意，是有效的合同，应继续履行。被告孟庆海辩称，孙迎与孟庆海双方签订了租赁合同，该合同已经实际履行完毕。孟庆海与尹立巍签订的第一份《还款计划协议书》证明双方存在债权债务关系，该还款协议书没有实际履行。经本院审查认定事实如下：2015年8月11日，孟庆海与案外人林甸县东兴乡创业村村民委员会签订了《房屋租赁合同》，合同约定孟庆海承租坐落于创业村原小学26间房屋（砖木结构），建筑面积1040平方米。租赁期限为2015年8月11日至2034年8月11日止，租金130,000.00元，并约定孟庆海不得擅自转租，否则林甸县东兴乡创业村村民委员会有权终止合同并收回房屋，造成损失由孟庆海赔偿。2016年5月1日，孙迎与孟庆海签订了《房屋转租合同》，孟庆海将其从林甸县东兴乡创业村村民委员会处承租的位于林甸县东兴乡创业村原小学总面��为1040平方米的26间房屋转租给孙迎，租期从2016年5月1日至2034年8月11日，租金140,000.00元，孙迎已给付完毕。2016年10月10日，孟庆海与孙迎进行了房屋交接，并将房屋内物品作价40,000.00元给孙迎，钱款当时交付。尹立巍从孟庆海处购买久保田688收割机一台，2016年8月24日，尹立巍付购车款93,700.00元。2016年9月19日，孟庆海给尹立巍出具一份《保证书》，保证2016年9月23日前交付车辆或者2016年9月23日返回尹立巍100,000.00元。2016年10月25日，尹立巍与孟庆海签订了《协议书》一份，协议的第二项约定在约定的还款日期不能偿还欠款的，孟庆海将其与创业村签订的房屋租赁合同更名为尹立巍。2016年11月15日，孟庆海与尹立巍签订了《房屋租赁转让合同》和《协议书》，约定孟庆海将承租的坐落于东兴乡创业村原小学建筑面积为1040平方米的26间房屋转租给尹���巍，孟庆海欠尹立巍的93,700.00元及利息抵顶尹立巍使用房屋的费用，《房屋租赁转让合同》的租期为2016年11月15日至2034年8月11日止，《协议书》的租期为2016年12月15日至2034年8月11日止。另查明，林甸县东兴乡创业村村民委员会同意孟庆海将其所承租的房屋转租他人，但必须履行原承租合同约定的所有条款。现孙迎和尹立巍均诉讼至法院，孙迎请求法院确认其与孟庆海签订的《房屋转租合同》有效，诉讼费用由孟庆海负担；尹立巍请求法院确认其与孟庆海签订的《协议书》和《房屋租赁转让合同》依法成立并生效，继续履行该协议，由孟庆海承担本案诉讼费用。上述事实有当事人提供的房屋租赁合同、房屋转租合同、收条、交接房屋记录、协议书、房屋租赁转让合同、收据、保证书、介绍��等证据及当事人的陈述证实，并在卷佐证。本院认为，未经出租人同意的转租合同并非当然无效，出租人可在知道或者应当知道承租人转租六个月内提出异议，可以未经出租人同意为由请求解除合同或确认转租合同无效。本案中，无论是孙迎与孟庆海签订的房屋转租合同还是尹立巍与孟庆海签订的房屋转租合同，出租人均未在知道或者应当知道转租行为六个月内提出异议，并且于2016年11月15日出具介绍信称其同意承租人转租房屋，因此，孟庆海与孙迎和孟庆海与尹立巍签订的转租合同均有效，但孟庆海的行为属于一房多租的行为，多个转租合同有履行的先后顺序。通过庭审查明孙迎与孟庆海签订的转租合同早于尹立巍与孟庆海签订的房屋转租合同，且孙迎与孟庆海进行了房屋交接并实际占有租赁的房屋，根据法律规定，孙迎与孟庆海的房屋转租合同应当先履行，由于孙迎与孟庆海签订的转租合同的转租期到孟庆海的承租期结束，致使尹立巍与孟庆海的转租合同履行不能，尹立巍可就其不能取得租赁房屋产生的损失另行向合同相对人主张权利。综上所述，孙迎要求确认其与孟庆海签订的房屋转租合同有效的诉讼请求，本院依法应予以支持；尹立巍要求确认其与孟庆海签订协议书和房屋租赁转让合同有效并继续履行的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十六条之规定，判决如下：一、原告孙迎与被告孟庆海于2016年5月1日签订的房屋转租合同合法有效，应继续履行；二、驳回第三人尹立巍的诉讼请求。案件受理费人民币150.00元（原告孙迎预交100.00元，第三人尹立巍预交50.00元），由被告孟庆海负担100.00元，第三人尹立巍负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长 李百权审 判 员 刘春芳人民陪审员 王海春二〇一七年八月六日书 记 员 姜宏岩 百度搜索“”