（2017）黔0322民初1562号

裁判日期: 2017-08-06

公开日期: 2017-11-30

案件名称

杨胜敏与何继琴、付浩浩租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

桐梓县人民法院

所属地区

桐梓县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨胜敏,何继琴,付浩浩

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0322民初1562号原告：杨胜敏，女，侗族，1965年2月18日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托代理人：杨学勇，系贵州大娄山律师事务所律师。一般代理。被告：何继琴，女，汉族，1974年3月4日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被告：付浩浩，男，汉族，1988年1月1日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托代理人：张元勇，系桐梓县娄山关法律服务所法律工作者。原告杨胜敏与被告何继琴、付浩浩租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理。依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杨胜敏及委托代理人杨学勇，被告付浩浩及委托代理人张元勇到庭参加了诉讼。被告何继琴经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告杨胜敏诉称：2012年4月24日，原告与何继琴签订《房屋租赁合同》，双方约定何继琴将位于冬青南路西一区7-8栋1-16号门面出租给原告使用，合同同时约定了租金的交付方式，金额以及租期，合同签订后，原告使用门面至2014年9月14日，由于其他原因自己不能经营，原告口头告知何继琴，经其同意后将该门面转租给付浩浩经营使用，双方签订了《转让合同》。在付浩浩使用门面期间，水电费由付浩浩直接交付何继琴。2015年4月24日门面租金到期前，何继琴没有按照合同约定的租金涨幅方式收取租金，而是大幅涨价，导致付浩浩拒绝支付租金。三方没有就租金支付达成一致。2015年何继琴向法院起诉要求解除《房屋租赁合同》，经法院判决认定因何继琴擅涨租金违约在先，判决驳回了何继琴的诉讼请求。2016年何继琴再次向法院起诉，法院判决驳回了何继琴的诉讼请求。判决生效后，付浩浩仍然拒绝支付两年的租金43603.56元；原告根据约定将2015年4月24日至2017年4月24日两年的租金43603.56元通过法院支付给了何继琴，被告付浩浩至今没有将原告垫付的租金支付给原告。被告何继琴擅涨租金的行为违反《房屋租赁合同》的约定，违约在先，被告付浩浩在原告垫付租金后仍然拒绝将原告为其垫付的租金返还给原告的行为损害了原告的合法权利，因此起诉至法院,请求：1、依法判决解除原告与被告何继琴于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》，赔偿违约金218元；2、判决解除原告与被告付浩浩于2014年9月14日签订的《转让合同》，偿还垫付的租金43603.56元；3、二被告共同承担诉讼费。被告何继琴未到庭，亦未答辩和举证。被告付浩浩辩称：1、根据本案的事实，原告将所承租门面转租给付浩浩是事实；2、在门面到期后，原告通知付浩浩交租金3万元，付浩浩去交租金，原告与何继琴都拒收，就此发生纠纷，2015年5月份，付浩浩电话通知其双方后搬出门面，未使用门面；3、原告支付被告何继琴的租金与付浩浩没有关系，其原因是付浩浩已经没有使用该门面，在此期间没有任何人通知其交租金，法院判决期间，付浩浩也作为当事人，人也在桐梓，法院未通知其参加诉讼；4、现原告要求付浩浩支付垫付费用，因租赁合同不能履行，付浩浩口头反诉，要求原告返还付浩浩转租费45000元，且付浩浩不应交纳原告交纳的租金，首先不是付浩浩拒绝支付，是他们不收，诉讼期间，付浩浩作为第三人，杨胜敏的丈夫通知付浩浩参加诉讼，付浩浩说你们的官司我不参加，等你们搞清楚，付浩浩再支付，她丈夫承诺付浩浩打官司期间的租金由本案原告杨胜敏支付。经审理查明：2012年4月24日，何继琴将其位于本县娄山关镇冬青南路西一区7-8栋1-16号门面房一间租赁给杨胜敏，双方签订的《房屋租赁合同》约定“第一条：乙方（杨胜敏）租用该房屋期限为八年，即自2012年4月24日至2020年4月24日。第三条：该出租房屋租金第一年以每月1300元（壹仟叁佰元整）的租金租给乙方，第一年共计15600元（壹万伍仟陆佰元整），在交房之日时一次性付清。以后每年租金按周边平均价10%递增。并按年收取租金，每年租金在上年租金期满之日时一次性付清一年租金。若到期未付租金，按日收取5‰违约金。如甲方（何继琴）不履行合同，也应按此规定向乙方交纳同等违约金。第五条：在租赁过程中所产生的经营税费均由乙方承担，包括租赁费。第八条约定：在乙方租赁合同期间，乙方有转让权，转让时必须告知甲方。第十条：因下列情形之一，甲方有权解除合同，因此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方到期不交付租金；2、未经甲方书面同意或违反有关部门规定，擅自对房屋进行改造装修的；3、乙方在租赁期间转让房屋不告知甲方。”。同时，双方还约定了其他权利义务。此后，在交纳2013年、2014年度租金时，杨胜敏分别是在上一年租金基础上上涨10%向何继琴支付。2014年9月14日，杨胜敏将涉案门面房转租给付浩浩使用，双方签订的《转让合同》约定“第一条：甲方（杨胜敏）现将租住于冬青南路四一区7-8栋1-16号商铺，转租给乙方（付浩浩），转让费为人民币伍万伍仟元整（55000元），含2014年9月14日至2015年4月24日房租费。第二条：其他合同原始合同执行。第三条：在原始合同租期范围内中乙方转租，甲方将无条件配合乙方转让，甲方不能向乙方收取任何费用。以原始合同为附件。”。2015年4月，原被告因2015年度租金的收取发生争议，何继琴诉至本院，要求判决解除原被告于2012年4月24日签订的《房屋租赁合同》；判决杨胜敏从2015年4月24日起按每月2500元向何继琴支付租金至合同解除之日止，并从2015年4月24日以应付租金总额按日5‰计算支付逾期付款违约金至支付全部租金之日止；判令杨胜敏立即将租赁门面交还何继琴，并从合同解除之日按每月2500元赔偿损失至交还门面之日止；判决杨胜敏向何继琴支付2015年4月以前的税费5237.5元；诉讼费用由杨胜敏承担。本院作出（2015）桐法民初字第1588号民事判决，驳回了何继琴的诉讼请求。何继琴上诉，遵义市中级人民法院以（2015）遵市法民终字第1833号民事判决驳回上诉，维持原判。2016年2月，原被告又因2016年度租金的收取发生争议，何继琴诉至本院，要求判决解除原被告于2012年4月24日签订的《房屋租赁合同》，杨胜敏立即将租赁门面交还何继琴，并从合同解除之日赔偿损失（按上年度租金的10%递增计算）至交还门面之日止；判决杨胜敏立即支付何继琴2015年4月24日起的房屋租金（2015年4月24日至2016年4月24日房屋租金为20763.60元，以后每年按上年度租金的10%递增）至合同解除之日止，支付所欠水电费300元；判决杨胜敏从2016年1月14日起以应付租金总额按日5‰计算向何继琴支付逾期付款违约金至支付全部租金之日止；诉讼费用由杨胜敏负担。本院作出（2016）桐法民初字第619号民事判决确定：1、杨胜敏于本判决生效后立即向何继琴支付2015年4月24日至2016年4月24日间的房屋租金20763.60元和2016年4月24日至2017年4月24日间的房屋租金22839.96元，两项共计人民币43603.56元；2、驳回何继琴的其他诉讼请求。杨胜敏上诉，遵义市中级人民法院以（2016）遵市法民终字第4672号民事判决驳回上诉，维持原判。原告杨胜敏现以前述请求诉至本院。本案审理中，原告杨胜敏以与何继琴合意解除双方租赁合同，涉案门面房已停用多时，为防止扩大损失为由，向本院申请先予执行，本院作出了（2017）桐法民初字第1562号民事裁定书，已将涉案的位于本县娄山关镇冬青南路西一区7-8栋1-16号门面房一间交付给了何继琴，杨胜敏并向何继琴支付了2015年2月7日至2017年5月17日的水电费400元。上述事实，有原被告的陈述，原告举出的《租赁合同》、《转租合同》、《判决书》4份、《民事裁定书》、《收条》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：涉案的《房屋租赁合同》和《转让合同》，已经生效判决认定有效，合同当事人均应依约履行。承租人杨胜敏与出租人何继琴已合意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由何继琴接收了涉案门面房，本院予以确认。本案争议焦点一是涉案租金43603.56元原告是否可向次承租人付浩浩追偿；二是涉案的《转让合同》应否解除。关于争议焦点一，承租人杨胜敏与次承租人付浩浩的转租行为实质为新的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，由于付浩浩未按《转让合同》“第二条：其他合同原始合同执行”的约定向杨胜敏或何继琴支付租金，致使生效判决确定由杨胜敏向出租人何继琴支付租金43603.56元，故杨胜敏有权按约定向付浩浩追偿；付浩浩抗辩已电话通知杨胜敏和何继琴，并搬出门面未使用，以及杨胜敏承诺其不支付诉讼期间的租金的理由，未举证证明，本院不予采信。关于争议焦点二，租赁关系中，给付租金是承租人的一项主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，付浩浩未履行交付租金的主要义务，杨胜敏要求解除与付浩浩签订的《转让合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。另审理中，原告放弃了要求被告何继琴赔偿违约金218元的主张，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨胜敏与被告何继琴于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》；二、解除原告杨胜敏与被告付浩浩于2014年9月14日签订的《转让合同》；三、被告付浩浩于本判决生效后五日内支付原告杨胜敏房屋租金43603.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，申请费60元，共计950元，由被告付浩浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，义务人不自动履行的，权利人可在判决确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审　判　长　　杨晓军人民陪审员　　王六伦人民陪审员　　邹立春二〇一七年八月六日书　记　员　　魏春燕 微信公众号“”