（2017）皖0403民初920号
裁判日期: 2017-08-05
公开日期: 2017-10-13
案件名称
淮南钱塘盛世物业管理有限公司与徐欣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市田家庵区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮南钱塘盛世物业管理有限公司,徐欣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初920号原告：淮南钱塘盛世物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区西湖春天4栋102室，统一社会信用代码91340400695701179L。法定代表人：王坤，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：史爱国，安徽震一律师事务所律师。被告：徐欣，男，1978年7月16日出生，汉族，安徽省淮南市人，初中文化程度，自由职业，户籍地安徽省淮南市谢家集区，现住安徽省淮南市。原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司（以下简称钱塘盛世物业公司）与被告徐欣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司的委托诉讼代理人史爱国、被告徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱塘盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即给付物业服务费473元；2.依法判决被告承担违约金473元；3.诉讼等费用全部由被告承担。案件审理过程中，原告钱塘盛世物业公司将原诉讼请求第二项违约金数额变更为354.6元。事实和理由：2012年9月26日，被告徐欣与原告钱塘盛世物业公司下属机构淮南钱塘盛世物业管理有限公司（原名称为淮南市绿城物业管理有限公司）西湖春天物业服务中心签订了《西湖春天前期物业服务协议》。该协议第十四条第（1）项约定：高层住宅及单身公寓1.26元/月/平方米。…第十九条物业服务费每年预交一次，缴费时间为每年第1个月上旬，甲方或物业使用人在约定交费时间内按时交纳…第三十一条约定：甲方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金，对于欠费不交纳的，乙方可向项目所在地淮南市人民法院起诉，甲方对物业承租人或者物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。协议签订后，被告购买的西湖春天小区64栋701号房屋（建筑面积125.04平方米），自2016年10月1日起至2016年12月31日止，已拖欠物业服务费473元。后原、被告双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。2017年2月13日，原告钱塘盛世物业公司诉至法院，请求判如所请。被告徐欣辩称，1.我与淮南绿城物业服务有限公司签订了物业服务合同，我没有与原告钱塘盛世物业公司签订物业服务合同，我与原告钱塘盛世物业公司之间不存在物业服务合同，请求驳回原告所有诉讼请求；2.签订的物业服务合同中没有约定5元钱的停车费，且原告钱塘盛世物业公司将小区北门的停车位用石子球围起来了，影响业主的停车；3.原告存在违反合同约定的现象，且原告在违建、小区绿化、清洁、小区灯光、安全等都存在管理不善的问题；4.2015年，我的车辆在小区停车场被人破坏，但是由于监控设施损坏，至今还没破案；5.小区东门乱摆摊位，小区环境脏乱差；6.原告侵占业主公共面积，租给他人用于开饭店；7.原告擅自停我家的水、锁我的车，侵害我的私人财产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的营业执照、组织机构代码证及工商变更登记信息，被告提供的被告身份证，因原、被告各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《西湖春天前期物业服务协议》及服务价格登记证、物业服务资质证。本院认证意见：虽然被告否认协议上签名系其所签，但其在法定期限内未提交相关鉴定申请，且其认可其已入住该小区并已交纳了2012年10月至2016年9月的物业费，同时，原告公司已按照服务价格登记证进行物业收费，对该组证据的真实性，本院依法予以确认。2.交房通知、交房验收交接书、物业费收据。本院认证意见：该组证据能够证实被告房屋交付及其预交2012年10月至2013年9月的物业费，对该组证据，本院依法予以确认。3.催费通知单照片一份。本院认证意见：该组照片能够证实原告物业公司催要物业费的相关情况，对该份照片，本院依法予以确认。4.64#部分业主物业费交费清单。本院认证意见：该组清单仅能证明涉案楼栋部分业主物业费交费情况，但因其与原、被告物业服务纠纷无直接关联，本院仅对其真实性予以确认。5.图片一组。本院认证意见：该组图片能够证实原告公司物业服务人员日常物业服务的相关情况，对该组证据，本院依法予以确认。二、被告提交的证据：1.《西湖春天前期物业服务协议》。本院认证意见：虽然被告未在该份物业服务协议上签字确认，但其认可其已入住该小区并已交纳了2013年1月至12月的物业费，对该组证据的真实性，本院依法予以确认。2.购房宣传单复印件、网页打印件。本院认证意见：该组证据均系复印件、打印件，且该组证据反映的淮南市西湖春天小区购房宣传、建设等内容，与本案审理的物业服务合同关系也没有直接关联，故对该组证据，本院依法不予确认。3.照片几组。本院认证意见：被告提交的该几组照片能够显示涉案小区北门石球、监控设备、车辆停放、电梯、小区走道、篮球场、灯光、道路、垃圾等相关情况，本院对其真实性依法予以确认。4.微信信息及照片复印件。本院认证意见：因该组证据均系复印件，且该组证据反映的淮南市西湖春天小区业主聊天等内容，与本案审理的物业服务合同关系也没有直接关联，故对该组证据，本院依法不予确认。根据当事人陈述及经审理确认的证据。本院认定事实如下：原告钱塘盛世物业公司系淮南市西湖春天小区物业服务公司，被告徐欣系淮南市西湖春天小区64栋701室房屋的业主，该套房屋面积为125.04平方米。2012年9月26日，淮南市绿城物业管理有限公司西湖春天服务中心与被告徐欣签订了《西湖春天前期物业管理服务协议》，约定：淮南市绿城物业管理有限公司提供西湖春天小区前期物业管理服务，物业服务管理费高层住宅及单身公寓为1.26元/月/平方米(含电梯、二次供水运行费用)，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务委托合同之日止等内容。其中，协议第十九条规定物业费每年预缴一次，交纳费用时间为每年第一个月上旬，甲方或物业使用人应在约定交费时间内按时交费；协议第三十二条约定，甲方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金，对于欠费不交纳的乙方可向项目所在地淮南市人民法院起诉。后被告徐欣陆续缴纳了2012年10月至2016年9月期间的物业费，但其未交纳2016年10月起至2016年12月31日止的物业费。期间，原告钱塘盛世物业公司以张贴催费通知单形式，向被告徐欣催要物业服务费。2017年2月13日，原告钱塘盛世物业公司诉至法院，要求：1.依法判决被告立即给付物业服务费473元；2.依法判决被告承担违约金473元；3.诉讼等费用全部由被告承担。案件审理过程中，原告钱塘盛世物业公司将原诉讼请求第二项违约金数额变更为354.6元。另查明，淮南市西湖春天小区由淮南盛世钱塘置业有限公司开发建设。2010年8月9日，淮南盛世钱塘置业有限公司与淮南市绿城物业管理有限公司签订了《“西湖春天”小区前期物业管理服务委托合同》，约定由淮南盛世钱塘置业有限公司委托淮南市绿城物业管理有限公司对淮南市“西湖春天”小区进行前期物业管理。后淮南市绿城物业管理有限公司对西湖春天小区提供了前期物业管理服务。2014年10月17日，淮南市绿城物业管理有限公司名称变更为淮南钱塘盛世物业管理有限公司。本院认为，本院的争议焦点为：1、原、被告是否存在物业服务合同关系，被告徐欣应否支付物业服务费；2、原告要求被告支付违约金的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定；3、原告是否尽到了物业服务义务，被告能否拒绝缴纳物业费。针对上述争议焦点，本院评论如下：一、关于原、被告是否存在物业服务合同关系，被告徐欣应否支付物业服务费的问题。本案中，淮南市绿城物业管理有限公司西湖春天服务中心与被告徐欣签订的《西湖春天前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告均应按照协议约定履行各自义务。现原告钱塘盛世物业公司已对被告徐欣居住的64号楼提供了物业服务，被告徐欣作为小区业主在接受了服务后理应按照协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。故原告钱塘盛世物业公司要求被告徐欣交纳物业管理服务费473元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于被告徐欣认为其与淮南绿城物业服务有限公司签订了物业服务合同，其与原告钱塘盛世物业公司没有签订物业服务合同，其不应支付物业费的辩解意见，因淮南市绿城物业管理有限公司已于2014年10月17日名称变更为淮南钱塘盛世物业管理有限公司，钱塘盛世物业公司作为原告主张物业费符合法律规定，故被告徐欣的该项辩解，于法无据，本院依法不予采信。二、关于原告要求被告支付违约金的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定的问题。关于被告应否支付违约金的问题。本案中，淮南市绿城物业管理有限公司西湖春天服务中心与被告徐欣签订的《西湖春天前期物业管理服务协议》第三十二条约定，甲方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。现被告徐欣未按照协议约定支付2016年10月1日起至2016年12月31日的物业服务费，其行为已构成违约，其应当按协议约定给付违约金。故原告钱塘盛世物业公司要求被告徐欣支付违约金354.6元的诉讼请求的合理部分，于法有据，本院依法予以支持。关于被告徐欣拒绝支付违约金的相关辩解，无合同和法律依据，本院依法不予采信。关于违约金的数额问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告钱塘盛世物业公司未提交能够证实其因徐欣违约造成损失的证据，且被告徐欣逾期交纳物业费期间较短，故本院将被告徐欣应给付的违约金金额酌定为473元的30%即141.9元。三、关于原告是否尽到了物业服务义务，被告能否拒绝缴纳物业费的问题。每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中，被告徐欣虽提交了几组照片以证明原告钱塘盛世物业公司物业管理不足的相关情况，但对小区公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为被告徐欣拒付物业服务费的依据。同时，案件审理过程中，经本院督促，原告钱塘盛世物业公司已对被告徐欣反应的相关问题进行了部分整改。故被告徐欣认为原告未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，本院依法不予采信。综上所述，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告钱塘盛世物业公司对西湖春天小区已经提供了物业管理服务，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。被告徐欣作为西湖春天小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应及时交纳物业管理服务费。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告钱塘盛世物业公司作为物业服务企业，对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下：一、被告徐欣于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司物业管理费473元；二、被告徐欣于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司违约金141.9元；三、驳回原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司负担10元，被告徐欣负担40元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 李小柱人民陪审员 王桂兰人民陪审员 刘艳芝二〇一七年八月五日书 记 员 ＸＸ刚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。