（2016）云2901民初3256号

裁判日期: 2017-08-05

公开日期: 2018-05-29

案件名称

蒋志磊与侯文山共有物分割纠纷一审民事判决书

法院

大理市人民法院

所属地区

大理市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋志磊,侯文山

案由

共有物分割纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条，第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初3256号原告蒋志磊，男，1973年10月28日生，汉族，云南省保山市人，个体户，住昆明市西山区。委托代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告侯文山，男，1968年11月6日，白族，云南省迪庆州维西县人，个体户，住大理市。委托代理人董智宇，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。原告蒋志磊诉被告侯文山共有物分割纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理，依法由审判员李瑞娟适用简易程序于2017年1月23日公开开庭进行了审理，本院在审理过程中，将本案转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋志磊的委托代理人虞怀兴、被告侯文山的委托代理人董智宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋志磊诉称：原被告多年前合伙经营足疗店，在合伙期间双方共同投资购买了位于大理市下关××桥桥××东侧中××广场××、××、××、××、××号房屋，由双方共同投资，共同享有所有权。因两人系合伙关系，在登记房屋时无法登记为共同共有，因此双方约定将C-12、C-13、C-14登记在原告名下，将C-I5、C-16登记在被告名下，双方用合伙经营所得支付了首付款后办理了按揭贷款手续，用经营所得归还贷款。同时用该房产开设了博创良子足疗精品店。2010年4月26日，双方终止合伙，签订《股份转让协仪》及《补充协议》，约定双方合伙经营的全部足疗店转让给原告，下关精品店房产为双方共同投资产权各占50％比例，该房产由原告继续经营足疗店，使用该房产的租金用于归还房屋贷款，贷款期限至2016年12月，贷款支付完毕后仍然由原告使用，租金以市场价为基准支付被告。后原告一直使用大理市下关××桥桥××东侧中××广场××、××、××、××、××号房屋，也按月归还贷款。因足疗店转向经营，原被告双方协商后，将五间房屋从中间一分为二出租，并委托了大理市鹏程房地产价格评估有限公司进行测绘，将五间房屋从中间一分为二，其中C12号房屋及C13、C14号部分房屋合计464.54平方米，另C15、C16号房及C13、C14号部分房屋合计464.40平方米。贷款已经归还完毕，两部分房屋也分别出租给了杨泽振和番成雄，为了各管其业，原被告双方协商按照现有分割的内容进行重新登记确定权属，但因北面的464.40平方米的价值要高于南面的464.54平方米的房屋。双方协商由一方制定方案另一方选择，选择价值高的464.40平方米的要对另一方进行补偿，被告坚持选择464.40平方米的房屋但拒绝补偿，为此双方分割未果。为了解决双方的争议，原告诉至法院，诉请：一、判令大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场C幢2层C-12号房屋及C-l3、C-14号部分房屋合计464.54平方米归原告所有，判令大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场C幢2层C-15号、C-16号房及C-13、C-14号部分房屋合计464.40平方米归被告所有；判令被告支付给原告分割房产价值的差额20万元；二、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。被告侯文山辩称：一、诉争房产购买与权属登记状况。本案诉争的位于大理市下关泰安路中民城市广场C幢2层C-12、13、14、15、16号房产系蒋志磊与侯文山作为共同买受人于2005至2006年间向大理中民合众房地产投资开发有限公司购买。其中C-12、C-13铺面一楼楼梯通道经封闭改造后成为相对独立的一间商铺，但是至今无法办理权属登记。此后，双方在确定各自房产归属后向大理市人民政府申请办理权属证书。2009年3月，大理市政府向蒋志磊颁发了大理市房权证下关字第××号房屋权属证书，确认大理市下关泰安桥南东侧中民城市广场C幢2层C2-12,C2-13号商铺系蒋志磊“单独所有”，两间商铺建筑面积为451.95平方米。同时，大理市政府向侯文山颁发了大理市房权证下关字第××号房屋权属证书，确认大理市下关泰安桥南东侧中民城市广场C幢2层C2-14、C2-15、C2-16号商铺系候文山“单独所有”，三间商铺建筑面积为479.98平方米。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此，原告无权要求分割侯文山所有的房产。二、2009年蒋志磊与侯文山对共有房产已进行过分割，无须再次分割。依据原被告双方无争议的事实可以确定，诉争房产是蒋志磊、侯文山共同出资购买，在2009年办理房屋权属登记时已经进行过分割。首先，蒋志磊、侯文山共同出资购买商铺后分别办理权属登记是蒋志磊、侯文山协商分割共有财产的结果。再者，从取得房屋权属证书至今，特别是在2010年4月双方签署《股份转让协议》、《补充协议》后，蒋志磊、侯文山对彼此的房产权属证书和彼此享有的房屋所有权均未提出异议。《股份转让协议》、《补充协议》明确商铺产权各占50%的约定是双方均分商铺租金的法律依据，而非确认商铺为双方共同共有的证明。因蒋志磊、侯文山均知晓商铺已经分割到各自名下，且各自已经取得房屋权属证书。若不约定均分租金，那么蒋志磊、侯文山均可依据房屋权属证书按比例分租金。所以，《股份转让协议》和《补充协议》明确商铺产权各占50%，是在已经分割共有财产的情况下为均分租金所做的特别约定，所谓“50%份额”的约定不能对抗物权登记，不能对抗双方已经履行完毕的房产分割事实。三、原告再次要求实物分割、补偿差价的诉请无事实和法律依据。首先，5间商铺已进行过分割，且双方无异议。其次，再次分割无事实和法律依据，且不利于商铺的利用。第三，原告未进行任何资产评估，无法确认各自商铺市场价值的高低。同时，原告主张分割的诉求也没有事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，原告蒋志磊为支持自己的诉讼主张向法庭提交了如下证据材料：A1、原告身份证复印件1份，证明原告身份情况。A2、股份转让协议、补充协议复印件各1份，证明2010年4月26日双方终止合伙，签订《股份转让协议》、《补充协议》约定双方合伙经营的全部足疗店转让给原告，下关精品店房产为双方共同投资产权各占50%比例。A3、房屋所有权证复印件两本，证明原被告共有的房屋分别登记在原被告的名下。A4、分割图原件1张，证明原被告双方协商后，委托了大理市鹏程房地产价格评估有限公司进行重新绘测，将五间房屋从中间一分为二。A5、房屋租赁合同复印件2份，证明房屋按照分割现状已经分别出租。A6、房屋购销合同复印件2份，证明登记在原告名下购买房屋价值为1807152元，登记在被告名下购买房屋价值为1877474元。A7、平面图原件1份，证明C12-C16房屋位置坐落情况。被告侯文山向法庭提交了以下证据：B1、侯文山房产证、土地证复印件各1份，证明大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场C幢2层C2-14号、C2-15、C-16号商铺属于侯文山单独所有。B2、补充协议复印件1份，证明C-12、C-13铺面一楼楼梯通道经封闭改造后成为相对独立的一间商铺，但是无法办理权属登记。B3、股份转让协议复印件1份，证明在原被告分割共有财产办结房屋权属登记签署协议，明确双方均分5间商铺的租金。经庭审质证，被告侯文山对原告蒋志磊提交的证据A1、A6三性无异议；A2、A3三性无异议，证明方向不予认可；A4、A5不予认可；A7来源不明，三性不予认可。原告对被告提交的证据B1、B2、B3三性无异议。本院认为，原、被告提交的经质证方质证无异议的证据，内容真实、来源合法，与本案有关联，本院予以确认；原告提交的证据A4、A7来源不明，证据形式要件不合法，本院不予确认。根据上述举证、质证、认证及双方当事人的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：原告蒋志磊与被告侯文山1997年10月至2007年4月合伙投资“博创良子”连锁足疗店，双方各占50%股份。2006年，原、被告以“博创良子”足疗店的经营收益购买了大理市下关镇泰安路中民城市广场C幢二层C2-12、13、14、15、16号房。2006年7月12日，原告蒋志磊作为买受人与大理中民合众房地产投资开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：JG0030号），购买了大理市下关镇泰安路中民城市广场C幢二层12、13号房，房屋建筑面积451.95平方米，套内面积315.27平方米，购房总金额为1807152元。2006年7月12日，被告侯文山作为买受人与大理中民合众房地产投资开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：JG0029号），购买了大理市下关镇泰安路中民城市广场C幢二层14、15、16号房，房屋建筑面积479.98平方米，套内面积334.77平方米，购房总金额为1877474元。庭审中原、被告认可上述房屋的首付款以及银行按揭还款均以“博创良子”足疗店的经营收益支付，房屋贷款至2016年12月偿还完毕。2009年3月17日，原告蒋志磊取得房屋所有权证书（大理市房权证下关字第××号），该证书载明房屋所有权人为蒋志磊，共有情况为单独所有，房屋坐落于大理市下关××桥桥××东侧中××广场××、××号，建筑面积451.95平方米，套内面积315.27平方米。2009年3月25日，被告侯文山取得房屋所有权证书（大理市房权证下关字第××号），该证书载明房屋所有权人为侯文山，共有情况为单独所有，房屋坐落于大理市下关××桥桥××东侧中××广场××、××、××号，建筑面积479.98平方米，套内面积334.77平方米。2007年4月，原、被告将上述房屋用作“博创良子”足疗精品店经营场所。2010年4月26日，原、被告签订《股份转让协议》，被告侯文山将其持有的“博创良子”足疗店股份全部转让给原告蒋志磊。2016年，原告蒋志磊委托大理鹏程房地产价格评估有限公司对中民城市广场C幢二层C2-12、13、14、15、16号房进行重新测绘并修葺隔墙，将本案诉争的五间房屋一分为二，其中C-12以及C-13、14的部分房屋为一部分，C-15、C-16以及C-13、14的部分房屋分为另一部分，2016年6月，原告蒋志磊将其分割的房屋分别出租并收取了2016年的租金用于支付房屋贷款。现原告主张要求按其重新测绘的结果对诉争房屋进行分割。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房屋大理市下关××桥桥××东侧中××广场××、××号的权属登记人为原告蒋志磊，共有情况为单独所有。大理市下关××桥桥××东侧中××广场××、××、××号的权属登记人为被告侯文山，共有情况为单独所有。双方2006年7月12日与大理中民合众房地产投资开发有限公司签订的《商品房购销合同》及开发商的销售清单中，均载明系蒋志磊单独购买C2-12、C2-13号，侯文山单独购买C幢2层14、15、16号，原、被告其后在房管部门办理预登记及出证中均登记原、被告名下的房屋系单独所有，未对本案诉争房屋系原、被告共同共有或按份共有作出约定。因此，原、被告在合伙期间购买涉案房屋并分别登记在两人名下，无在案证据证实双方对房屋作出共同共有或按份共有的约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房产的产权分别登记于原告蒋志磊、被告侯文山名下，权利证书未登记其他共有人，现原告主张本案诉争房屋系原、被告共同共有，双方各占50%的产权份额，被告对此不予认可，原告提供的相关《股份转让协议》，不足以证实其诉讼主张，原告应承担举证不能的后果，本院对原告要求对本案诉争的五间房屋按照其重新测绘的结果进行分割的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋志磊的全部诉讼请求。案件受理费2150元，由原告蒋志磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长　　李瑞娟审判员　　杨建伟审判员　　段金娟二〇一七年八月五日书记员　　黄媛婷 来自：