（2017）鄂0804民初184号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-10
案件名称
原告荆门市荆沙超市有限公司与被告湖北众诚电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
荆门市掇刀区人民法院
所属地区
荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荆门市荆沙超市有限公司,湖北众诚电子商务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0804民初184号原告：荆门市荆沙超市有限公司，住所地荆门市掇刀区团林镇荆沙大道148号，统一社会信用代码91420800795931721K。法定代表人：刘跃琼，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：马锦程，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。被告：湖北众诚电子商务有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区长兴大道一号众诚物流大楼13楼，统一社会信用代码914208020606782004。法定代表人：邓在清，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：潘克勤，湖北新天律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘志华，湖北众诚电子商务有限公司副总经理。原告荆门市荆沙超市有限公司与被告湖北众诚电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荆门市荆沙超市有限公司委托诉讼代理人马锦程、被告湖北众诚电子商务有限公司委托诉讼代理人潘克勤到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告均向本院申请了调解期限3个月。2017年6月26日，本院依法适用简易程序第二次对本案公开开庭进行了审理，原告荆门市荆沙超市有限公司委托诉讼代理人马锦程、被告湖北众诚电子商务有限公司委托诉讼代理人潘克勤、刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆门市荆沙超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告2016年11月8日至2017年1月7日的租金64771.87元，并判令被告继续按每月21590.63元支付租金至双方协商解除合同之日止；2、判令被告按照合同第十二条的约定支付擅自解除合同的违约金25908.75元；3、判令被告按照合同约定支付逾期交付租金的滞纳金；4、判令被告按照合同约定支付未提前通知解除合同的违约金77726.25元；5、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月16日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于荆门市掇刀区团林镇荆沙大道148号的房屋租赁给被告经营超市，租赁期间自2014年10月8日至2019年10月7日止，为期五年，第一年租金235000元；自第二年起，年租金按上年租金上浮5%，每年按5%上浮租金，双方还对各项违约责任及其它权利义务进行了约定。2016年11月8日，被告在没有征得原告同意的情况下，书面通知原告，要求解除上述合同，原告当时书面予以了拒绝，要求其继续履行合同，但被告却置若罔闻，将其经营的超市物品全部搬离后离开。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应合法有效。原、被告均应按合同约定履行，被告擅自解除合同，其违约行为给原告造成了极大的经济损失。原告也曾多次与被告协商，但被告依然我行我素。原告为保护自己的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法判决。被告湖北众诚电子商务有限公司辩称，原告起诉的被告荆门市众诚工贸有限公司已经于2015年12月02日变更为湖北众诚电子商务有限公司，法定代表人为邓在清，统一社会信用代码914208020606782004。我公司于2016年11月8日向原告送达了《关于提前解除租赁合同通知函》，并于当日将房屋钥匙移交给了原告，原告于2016年11月9日对我公司书面《复函》。截止2016年11月8日，我公司拖欠原告租金31天。根据原告与我公司签订的《房屋租赁合同》的约定，我公司拖欠原告的租金只有19958.90元（年租金为235000元/365天×31天=19958.90元）。根据2014年9月16日，原告与我公司签订的《房屋租赁合同》第十二条”违约责任：租赁期间双方必须信守合同，如乙方违反本合同的约定，需按年租金的10%向对方赔偿违约金；乙方逾期交付房租的，每逾期一日，甲方有权按年租金的3%向乙方加收迟纳金”。在上述合同约定中的”迟纳金”，不是我国《合同法》中规定的违约金，这种计算方式不符合我国法律的规定。因此，本案原告主张的违约金不能超过年租金235000元的10%即23500元。原告主张的租金64771.87元，擅自解除合同违约金25908.75元，未提前通知违约金77726.25元等违约金，没有法律依据，法庭不应支持。综上所述，根据我国《合同法》及最高人民法院有关司法解释的规定，请求法庭酌定本案的违约金。原告荆门市荆沙超市有限公司围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、被告以荆门市众诚五六连锁超市有限公司名义向原告发出的提前解除租赁合同通知函、原告向荆门市众诚五六连锁超市有限公司发出的回复函等证据，经质证被告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，原告荆门市荆沙超市有限公司（合同甲方）与原荆门市众诚工贸有限公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将其所有的位于荆门市掇刀区团林镇荆沙大道148号的一楼房屋14间约650平方米、二楼房屋8间约300平方米租赁给被告经营超市。租赁期间自2014年10月8日至2019年10月7日止，为期五年；第一年租金235000元，自第二年起，年租金按上年租金上浮5%，每年10月1日至8日支付房屋租金。如一方违反本合同约定，须按年租金的10%向对方赔偿违约金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权安年租金的3%向乙方加收滞纳金。合同到期乙方不再租赁，必须提前60日通知甲方，如乙方未在规定的时间内通知甲方，须按年租金的30%向甲方赔偿经济损失。另查明，2015年12月2日原荆门市众诚工贸有限公司名称变更为湖北众诚电子商务有限公司，系一人有限责任公司，即股东为荆门市众诚五六连锁超市有限公司。2015年10月8日至2016年10月7日，被告实际交纳租金235000元，2016年10月8日至2017年10月7日的租金至今未交纳。2016年11月10日，被告以“荆门市众诚五六连锁超市有限公司”的名义发出《关于提前解除租赁合同通知函》向原告提出提前解除租赁合同；2016年11月9日，原告向被告发函的“荆门市众诚五六连锁超市有限公司”复函称：不同意解除与原荆门市众诚工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，并要求支付租金259087.5元、逾期支付租金的违约金25908.75元、支付自约定交付租金期满之日起的每日年租金3%的滞纳金至支付租金完毕之日止。至2017年2月16日原告提起诉讼之日止，被告未支付原告租金，也未继续履行合同。本院认为，原告荆门市荆沙超市有限公司与原荆门市众诚工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。被告未在约定的时间即2016年10月1日至8日支付原告房屋租金，其行为属于违约行为，原告可以要求其按照合同约定承担违约责任。原、被告签订的租赁合同期限是2014年10月8日至2019年10月7日止，被告在2016年11月10日以“荆门市众诚五六连锁超市有限公司”名义向原告发函提前解除合同，不符合合同解除的规定，亦应视为被告违约。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同法第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告以“荆门市众诚五六连锁超市有限公司”名义书面通知原告解除合同的行为，符合《中华人民共和国公司法》第三十八条第一款第（一）项、第六十二条的规定，虽然原告书面回复不同意解除合同，但原告在2017年2月16日依照合同约定向人民法院主张权利时，应视为双方之间的租赁合同至此解除，事实上原告在本案诉讼期间的2017年3月29日至2017年5月29日将争议的租赁房屋部分出租给案外人经营，本案争议的《房屋租赁合同》已经没有了继续履行的可能和必要，故本院认定原被告签订的《房屋租赁合同》自2017年2月16日终止履行。综上，本院认为原告的房租损失应按照合同第四条的约定从2016年10月8日计算至2017年2月15日止为131天，被告上年支付租金235000元，即原告租金损失为（235000元+235000元×5%）÷365天×131天=88556元。合同第十二条约定的违约责任应为：（235000元+235000元×5%）×10%=24675元。合同第十二条约定的滞纳金：逾期交付房租的，每逾期一日按年租金的3%加收滞纳金的约定明显过高，故本院酌定每逾期一日按年租金的3‰计算滞纳金，即为（235000元+235000元×5%）×3‰×131日=96972.75元。关于合同第十四条第二项，本案系被告提前终止合同，不属于合同到期乙方不再租赁的约定，故原告要求按照该条约定赔偿其经济损失的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湖北众诚电子商务有限公司支付原告荆门市荆沙超市有限公司房屋租金88556元；二、被告湖北众诚电子商务有限公司赔偿原告荆门市荆沙超市有限公司违约金24675元；三、被告湖北众诚电子商务有限公司赔偿原告荆门市荆沙超市有限公司滞纳金96972.75元；四、驳回原告荆门市荆沙超市有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、三项判决，限于本判决生效之日起五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，减半收取2250元，由被告湖北众诚电子商务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 杨小瑜二〇一七年八月四日书记员 陈卫华附1：本案证据目录原告荆门市荆沙超市有限公司提交的证据和证明目的如下：1、2014年9月16日，原被告签订的房屋租赁合同1份，证明合同双方的权利和义务、违约责任。2、被告向原告发出的提前解除租赁合同通知函1份、原告向被告发出的回复函1份，证明原告不同意与被告解除房屋租赁合同，租赁合同仍在履行过程中，被告应继续按照合同约定缴纳租金。附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 搜索“”