（2017）辽01民终7427号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人沈阳天阔华城房地产开发有限公司与被上诉人辽宁民生物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳天阔华城房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7427号上诉人（原审被告，反诉原告）：沈阳天阔华城房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区达连卜小街。法定代表人：顾兴全，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵霞，辽宁华信律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆永和，男，1974年5月11日出生，汉族。被上诉人（原审原告，反诉被告）：辽宁民生物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区辽沈二街39号。法定代表人:陆信来，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人沈阳天阔华城房地产开发有限公司（以下简称“天阔华城公司”）因与被上诉人辽宁民生物业管理有限公司（以下简称“民生物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。天阔华城公司上诉请求：1、请求判令撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人未按合同约定履行相应义务，构成违约，故上诉人不应全额给付物业管理费及违约金；2.上诉人反诉请求被上诉人给付园区道路修复费用、庭院灯、草坪灯、排水维修费等费用，应当得到支持。民生物业公司辩称，原审判决认定事实清楚、证据符合法律规定，请求维持原判。民生物业公司起诉请求：1.请求被告支付拖欠物业管理费575,284元（空置房物业费应当按合同约定由开发单位全额支付，2014年5月1日-2016年8月23日，在2016年4月26日和4月28日双方以工作联系函进行过确认）；2.请求被告支付物业费违约金60,000元（按合同18.1款约定，按每半年或一年支付物业费，逾期按欠付金额日千分之三计算，欠付金额为575,284元，因分段计算，原告自愿降低至60,000元）；3.支付拖欠的奖励新办入住业主煤气罐费1,080元（有发票证明）；4.支付拖欠的业主装修垃圾清运费580元（有票据及联系函）；5.支付拖欠的55#102物业费17,373元（有被告公司出具证据证明，该笔费用由原告垫付）；6.支付拖欠的电费32,776.85元（有票据）；7.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月26日至2016年9月25日，经每年签订前期物业服务合同，被告（反诉原告）将“中体·花园一号”物业项目委托原告（反诉被告）实行物业管理。一、本诉部分1.请求被告支付拖欠空置房物业管理费的问题。根据合同约定，空置房物业费应当由开发单位全额支付，2014年5月1日-2016年8月23日的费用，双方于2016年4月26日和4月28日曾以工作联系函进行确认，庭审中双方一致确认按截止2016年8月22日计算，该项费用金额为574,602.38元；2.请求被告支付前款物业费违约金的问题。按合同约定，每半年或一年第一月1-10日支付物业费，业主逾期交纳按欠付金额日千分之三计算。被告空置房由原告管理，视为业主与物业管理单位关系，但约定标准过高，现原告自愿要求60,000元，此金额低于按中国人民银行同期贷款利率计算的金额，应予允许；3.请求被告支付拖欠的奖励新办入住业主煤气罐费的问题。因被告2016年4月26日复函附件已予确认为1,080元，应按此给付；4.请求被告支付拖欠的业主装修垃圾清运费的问题。被告复函等证据，与双方认可按580元处理，互相印证；5.请求被告支付拖欠的55#102物业费的问题。被告公司出具证据证明该笔费用由原告垫付，且双方当庭同意按17,373元扣除一天17.39元为17,355.61元处理；6.请求被告支付拖欠的电费的问题。原告请求自2014年6月起算，庭审中双方一致表示2014年6月后不存在经双方确认的共同用电的证据，原告所称被告食堂用电亦没有证据证明，水泵房用电被告提供了其名下的用电票据，原告亦无代缴费证据。据此，该项请求不能成立。二、反诉部分1.判令被反诉人给付2014年6月至2016年8月11日电费27,081.2元，及被反诉人撤场当月末交纳电费3,768.88元，合计30,851.08元的问题。庭审中，被反诉人称2,7081.2元无异议，但上述3,768.88元，经双方口头协议由反诉人承担，对此被反诉人并无证据证明，故应按反诉人主张金额处理；2.判令被反诉人给付反诉人园区道路修复费用43,835元，以及庭院灯、草坪灯、排水维修等费用20,502元的问题。被反诉人辩称园区2007年入住道路公共部位超过5年保修期，反诉人未予否认；反诉人主张道路维修系50毫米路面破损维护，但未提供充分证据证明；照明设备等修缮费，反诉人亦无相应票据证明。3.判令被反诉人返还代收2010年9月1日-2012年9月25日期间物业管理费64,952.3元（其中涉及郑锦华、段丽、王连欣、康瑛琦、丁一超、杨云峰、任月明、喻长利八户业主的代收费用需补充证据，要求另诉处理）。请求另诉部分，本案不予处理。此外，代收费庭审中双方共同确认的部分，代收金额合计欠付76,966元，返还50,859元，返还部分达到双方认可按70%标准并扣税5.6%。一审法院认为，双方物业合同，系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应依约履行。本诉部分，如前所述，诉请的空置房物业管理费574,602.38元及逾期违约金60,000元、奖励新办入住业主煤气罐费1,080元、业主装修垃圾清运费580元、55#102物业费17,355.61元，应予支持；诉请的支付拖欠的电费32,776.85元，应予驳回。反诉部分，如前所述，诉请的2014年6月至2016年8月11日电费27,081.2元，被反诉人撤场当月末交纳电费3,768.88元，应予支持；诉请的道路修复费用43,835元，庭院灯、草坪灯、排水维修等费用20,502元，应予驳回；要求另案处理的郑锦华、段丽、王连欣、康瑛琦、丁一超、杨云峰、任月明、喻长利八户业主代收费用，应予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳天阔华城房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）辽宁民生物业管理有限公司空置房物业管理费574,602.38元及逾期违约金60,000元、奖励新办入住业主煤气罐费1,080元、业主装修垃圾清运费580元、55#102物业费17,355.61元；二、原告（反诉被告）辽宁民生物业管理有限公司于判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）沈阳天阔华城房地产开发有限公司电费30,851.08元；三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,335元，由原告（反诉被告）承担335元，被告（反诉原告）承担5,000元；反诉费减半收取1,752元，由被告（反诉原告）负担1,202元，原告（反诉被告）承担550元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉天阔华城公司与民生物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现民生物业公司为包括天阔华城公司在内的所有小区业主提供了物业服务，天阔华城公司理应交纳物业费。故一审判决天阔华城公司给付物业管理费并无不当。关于天阔华城公司提出民生物业公司未按合同约定履行相应义务，构成违约，故不能全额给付物业管理费的上诉主张，本院认为，因庭审中，天阔华城公司就其上诉主张并未提供相关证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。本院对天阔华城公司的该项上诉主张不予支持。关于天阔华城公司提出不应给付民生物业公司滞纳金60,000万元的主张。本院认为，一方面，虽双方签订的《前期物业管理服务合同》第18.1物业服务费中约定业主逾期缴纳物业服务费及其它各项有关费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费额的3‰的滞纳金。但该合同第18.5中约定：“甲方未销售房屋，由甲方交纳物业管理费，直至销售至业主时，再由乙方向买受人收取”。由此可以看出，滞纳金的约定条款针对业主并系格式条款，加重了业主的责任，而第18.5是针对天阔华城公司未销售房屋物业管理费的约定，并没有明确约定滞纳金；另一方面，根据双方当事人于2016年4月26日及2016年4月28日两次复函内容可知，天阔华城公司对民生物业公司管理的涉案“中体·花园一号”住宅物业项目存在的如业主接连被盗、监控室没有人值班、小区杂草丛生等问题提出三点要求，而民生物业公司对天阔华城公司提出的物业管理工作要求作了相应工作计划。因此可以认定，民生物业公司的物业服务存在一定瑕疵，且天阔华城公司亦非恶意拖欠物业费。故民生物业公司主张滞纳金60,000的诉请不应得到支持。一审判令给付不妥，应予纠正。本院对天阔华城公司的该项上诉主张予以支持。关于1,080元奖励新入住业主煤气罐费的问题，虽天阔华城公司提出民生物业公司没有证据证明其为业主开具领取液化气罐的凭证，主张不应给付，但本院认为，1,080元奖励新入住业主煤气罐费是天阔华城公司于2016年4月26日复函的附件二中提出，民生物业公司在2016年4月28日的复函中，对该笔费用予以确认。故天阔华城公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于天阔华城公司提出民生物业公司应给付其维修深50厚766.6平方米的道路修复费用43,835元的上诉主张，本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第20.1：“物业共用部位、共用设备设施的小修、维护费用在保修期满后，由乙方承担，保修期间由甲方承担。物业共用部位、共用设备设设施大修、中修和更新改造费用，保修期内由甲方承担，保修期满后，应当通过甲方或业主大会审批使用房屋专项维修资金。”的约定，只有对物业共用部位、共用设备设施的小修，且在保修期满后才由民生物业公司承担。所谓的小修，是指及时修复小损小坏，以保护房屋、道路、设施设备等原来面貌、正常工作的日常性维修维护。而本案中，天阔华城公司提供的《沈阳中体花园一号道路维修工程合同》中体现工程内容是沥青路维修、边石调整及调井。沥青路维修整体面积达到4300平米，边石调整180米，调井30个。上述工程远远超过小修的范畴，应属于中修或大修范围，且天阔华城公司所称深50厚766.6平方米的道路修复属整体道路修复的一部分，不应单独认定且亦不属于小修范畴。故按双方合同约定，无论是否在保修期内，民生物业公司对此均不应承担相应费用，对天阔华城公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于天阔华城公司提出民生物业公司应给付其草坪灯、庭院灯、排水维修等费用20,502元的上诉主张，本院认为，因二庭庭审中，天阔华城公司自认对上述主张没有相应发票予以证明，且亦无证据证明其让民生物业公司进行维修的事实。故对天阔华城公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，天阔华城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二的规定，判决如下：一、维持沈北新区人民法院（2016）辽0113民初7783号民事判决第二项；二、撤销沈北新区人民法院（2016）辽0113民初7783号民事判决第三项；三、变更沈北新区人民法院（2016）辽0113民初7783号民事判决第一项“被告（反诉原告）沈阳天阔华城房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）辽宁民生物业管理有限公司空置房物业管理费574,602.38元及逾期违约金60,000元、奖励新办入住业主煤气罐费1,080元、业主装修垃圾清运费580元、55#102物业费17,355.61元”；为“沈阳天阔华城房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付辽宁民生物业管理有限公司空置房物业管理费574,602.38元、奖励新办入住业主煤气罐费1,080元、业主装修垃圾清运费580元、55#102物业费17,355.61元；”四、驳回双方当事人的其它诉讼请求。二审案件受理费14,174元，由上诉人沈阳天阔华城房地产开发有限公司负担12,961。由被上诉人辽宁民生物业管理有限公司负担1,213元。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年八月四日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：百度搜索“”