（2017）京01民终4400号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-22
案件名称
李轶飞与博创华宇（北京）科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李轶飞,博创华宇（北京）科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4400号上诉人（原审被告）：李轶飞，男，1981年5月23日出生。委托诉讼代理人：刘成义，北京想成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：博创华宇（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区西三旗育新花园小区2号楼二层2226室。法定代表人：宋九林，董事长。委托诉讼代理人：谢常中，四川营欣律师事务所律师。上诉人李轶飞因与博创华宇（北京）科技有限公司（以下简称博创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第15934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李轶飞及其委托诉讼代理人刘成义，被上诉人博创公司之委托诉讼代理人谢常中到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李轶飞上诉请求：撤销原判，依法将本案发回重审。上诉理由：1.程序违法，影响本案公正审理，一审法院剥夺了李轶飞的的诉讼权利。2.一审法院公告送达严重违反了法律规定。3.李轶飞的行为符合法律规定的案件中止的情况，因为李轶飞的母亲在一审期间病重住院，所以无法参加本案的审理。4.一审法院认定事实错误，在双方租赁合同期间，李轶飞的邻居打电话告知李轶飞博创公司不租赁李轶飞的房屋了，已经搬走了，门锁了，还立了一个告示说公司已经搬到他处了。然后李轶飞给博创公司打了电话核实情况，博创公司表示确实不租了，李轶飞才找了其他的租户，李轶飞不存在违约行为，将房屋另行租给他人是与博创公司协商一致的，李轶飞同意退还将房屋出租给别人后这段时间的房租，押金不同意退还，因为博创公司存在提前退房的违约行为。博创公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人李轶飞的上诉请求。地址确认书是李轶飞亲笔写的，一审法院按照李轶飞填写的地址发的传票，因此程序上不存在问题。博创公司已经将租金交到了9月份，房屋装修好之后，准备4月份开始使用，李轶飞在3月20日把房屋租给别人了，李轶飞违约事实成立。博创公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2013年8月15日签署的房屋租赁合同及2013年8月31日的补充协议（解除时间为2015年3月21日）；2.判决李轶飞支付博创公司违约金23725元；3.判决李轶飞返还博创公司已经支付的2015年4月1日至9月14日期间的房屋租金126000元、押金23725元；4.本案诉讼费由李轶飞承担。一审法院认定事实：2013年7月23日，博创公司法定代表人尚琪与李轶飞签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，李轶飞将坐落于北京市昌平区407、408室，建筑面积共300平方米的房屋出租给博创公司，租赁用途为办公；房屋租赁期自2013年8月15日至2016年8月14日，共计三年；第一次付款先支付三个月租金总计60225元；定金人民币3万元，自承租方首次支付租金时，定金将自动转为押金，并将多余部分转至房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及应由承租方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。关于违约责任，该合同第九条第（四）款约定，出租方未按约定时间交付该房屋或者承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租方未按约定时间返还房屋的，应按月租的100%标准支付违约金。2013年8月31日，尚琪与李轶飞又签订补充协议一份。该补充协议第一条约定，李轶飞于2013年9月10日前将室内地板、门装好，基本可以使用，2013年9月15日整体交付使用；第二条约定，2013年9月15日至2014年9月15日租金为2.6元每平方米每日，2014年9月16日至2015年9月15日租金为2.5元每平方米每日，房租支付方式为押一付六；第三条约定，如2013年9月15日甲方不能交房，每超过一天按日房租的10%支付罚金（不包含前期违约金）；第四条约定，如李轶飞在博创公司租赁期间，在未经博创公司同意情况下转租或出售该房屋，由此对博创公司造成的损失由李轶飞承担。李轶飞为博创公司装饰花费十五万元，如博创公司未租够三年，按等比例（十五万元）支付违约金赔偿；第五条约定，本补充协议与双方所签租赁合同具有同等法律效力，之前所签租赁合同与本协议有冲突之处，以本协议为准。上述合同及补充协议，甲方处由李轶飞签字，乙方处由尚琪签字并加盖博创公司公章。2013年9月12日，李轶飞将407、408房屋交付给博创公司使用。关于租金的支付情况，2013年7月22日，李轶飞收取尚琪交付的定金3万元。李轶飞于2013年7月27日出具收条。该收条载明，截止到2013年7月25日，原定金3万元转换为租房押金2万元与租金1万元，加上尚琪另行支付的5万元租金，一共收到押金2万元，租金6万元。2013年9月2日，李轶飞又收取租金5万元，2013年9月12日，李轶飞再次收取房屋租金36075元，物业费6840元，水电气等费用600元。2014年3月1日，博创公司通过法定代表人尚琪名下招商银行账户向李轶飞转账支付2014年3月15日至2014年9月14日的房屋租金142350元；2014年9月4日，博创公司通过转账方式向李轶飞支付2014年9月15日至2015年9月14日的全年租金273750元。审理过程中，博创公司称诉讼请求中所描述的房屋租赁合同的签署时间存在笔误，合同应为2013年7月23日所签，2013年8月15日为原合同约定的租赁期限起始的时间。博创公司主张2015年年初要使用涉案房屋时发现房屋内已经由其他公司的人员实际控制使用。博创公司提交一份房屋租赁合同复印件以及照片、视频等予以证明，博创公司主张此时租赁期限尚未到期，李轶飞的行为系违约提前收回房屋。另查，审理过程中，法院通过电话、邮寄等方式无法联系到李轶飞，故采取公告方式向其送达起诉状副本及开庭传票。公告后，李轶飞向法院邮寄了书面管辖权异议申请并到庭接受法庭询问。李轶飞对与博创公司之间的租赁合同关系不予认可，但未提交相反证据予以反驳。在法院多次向其释明送达地址确认书的法律效力并要求其填写时，李轶飞曾以无法理解该送达地址确认书的法律效力为由不予配合，后李轶飞虽提供了其户籍所在地作为送达地址，但又坚持要求法院通过电话联系。该次询问结束后，法院根据其自行提供的手机号码拨打多次，均无人接听或处于关机状态，向其户籍所在地邮寄送达的管辖权异议裁定和开庭传票均被退回。一审法院认为，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。法院已按照法律法规的相关规定履行送达程序，因李轶飞自己提供的手机号码无法接通，其所提供的送达地址又因常年无人居住而致诉讼文书屡被退回，应当视为李轶飞经法院合法传唤，拒不到庭应诉，放弃了答辩、质证的相关权利，所产生的不利后果由李轶飞自行承担。本案中，博创公司与李轶飞签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定切实履行合同义务，一方当事人不履行合同义务或履行义务不符合合同约定，应当承担违约责任。现博创公司已经按约履行了支付房屋租金的义务，但李轶飞在租赁期满之前将房屋另行出租给他人，且拒不退还剩余租金，存在明显的违约行为，博创公司以李轶飞不能提供租赁的房屋为由要求确认房屋租赁合同及补充协议已于2015年3月21日解除并要求李轶飞赔偿一个月租金作为违约金的诉讼请求，具备充分事实及法律依据，法院予以支持；李轶飞收回房屋另行出租导致博创公司不能继续使用该房屋，博创公司预先支付的租金理应由李轶飞退还，故博创公司要求李轶飞退还自2015年4月1日至2015年9月14日的房屋租金及押金的诉讼请求，依据充分，法院予以支持，退还租金的具体数额应为2.5元每日每平方米乘以剩余167日乘以300平方米，共计125250元，押金数额应为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认博创华宇（北京）科技有限公司与李轶飞签订的《北京市房屋租赁合同》与《补充协议》于2015年3月21日解除；二、李轶飞自本判决生效之日起十日内支付博创华宇（北京）科技有限公司违约金二万三千七百二十五元；三、李轶飞自本判决生效之日起十日内退还博创华宇（北京）科技有限公司房屋租金十二万五千二百五十元、押金二万元；四、驳回博创华宇（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，李轶飞提供新证据九份，证据一包括：1.郑州大学第一附属医院诊断证明书、病危通知书、患者一日清单、出院证明等材料，证明李轶飞的母亲于2015年1月23日诊断出脑动脉瘤并入住该院重症监护室接受治疗，致李轶飞无时间应诉。2.户口本，证明母子关系，母亲病了，儿子要照顾。3.和中国联通客服通话录音，证明131XXXX****是4月3日停机，也就是一审开庭后到下来判决书后才停机的，证明一审程序违法，用这个手机是可以联系到李轶飞的。上述证据证明一审程序违法，应将本案发回重审。博创公司认为李轶飞的母亲于2015年2月份已经出院，一审法院开庭是3月份，所以不存在不能参加开庭的情况。不认可证据一的证明目的。证据二：2013年7月23日，李轶飞与博创公司签订的《北京市房屋租赁合同》，证明李轶飞将涉案房屋出租给博创公司使用，租赁期限是三年，租金标准是押一付三，证明双方解除合同的几种情景，证明双方的违约责任。博创公司认可证据的真实性，认为一审法院就是按照合同约定对本案进行的审理。证据三：照片1，证明博创公司于2015年1月15日办理搬离的房屋，不仅锁门且贴出迁址通知，让李轶飞有理由相信博创公司不再承租李轶飞的房屋。博创公司认可该证据的真实性，公司只是说面试人员到其他地方办公，涉案房屋是作为教室的，不认可证明目的。证据四：李轶飞与尚琪于2015年1月20日、2015年4月2日的电话录音，证明经李轶飞证实，博创公司不仅有不再承租房屋的事实，并同意李轶飞可以把房屋出租给他人使用，博创公司明确告知李轶飞可以把房屋出租给其他人并把钥匙给李轶飞。博创公司认为给钥匙不是为了退租，是为了让对方登记方便，尚琪已经明确表示继续租，表示房租已经交了，李轶飞把房子出租给别人没有告知博创公司，博创公司也说了要是出租给别人到时候再商量，博创公司已经将租金付清了，没有表示不再租。证据五：谈话笔录，证明双方对解除合同并无异议，只是解除合同之后对承担责任的问题双方未达成一致意见。博创公司质证意见同证据四。证据六：物业缴费通知单，证明尚琪未缴纳2014年物业费，是李轶飞垫付的。博创公司认为该证据与本案无关联性。证据七：写字楼租赁合同、打款凭证及签合同时谈话录音，证明楼上一层是2015年7月1日租出。博创公司不认可该证据的真实性。证据八：与楼下租户席某及警察通话录音及文字，证明2015年6月16日12时50分搬走桌椅等物品，当时李轶飞报警后警察到房子里让其搬走。博创公司不认可该证据的真实性。证据九：通话录音，证明博创公司于2015年6月16日10时19份在物业办公室用物业电话冒充法院工作人员给李轶飞打电话。证明博创公司为达到目的不择手段，人品和诚信有问题，冒充法院工作人员给李轶飞打电话后去楼上搬东西。博创公司不认可该证据的真实性、证明目的，否认与本案存在关联性。博创公司在本院审理期间，未提供新证据。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定享受合同权利，履行合同义务。博创公司依约交纳房屋租金后，李轶飞应负有提供适租房屋的义务，而李轶飞在租赁合同未届满之前将房屋另行出租他人的行为违反合同约定，应当承担违约责任，原审法院确认双方之间租赁合同于2015年3月21日解除，并判令李轶飞退还剩余房屋租金、押金、支付违约金正确，本院予以维持。上诉人李轶飞虽在二审审理期间提供新证据，其提供的证据不足以证明其事实主张，对其上诉请求本院不予支持。经审查，本案不存在违反法定程序的情形。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千七百七十元，由博创华宇（北京）科技有限公司负担九十元(已交纳),由李轶飞负担三千六百八十元（本判决生效后七日内交纳）。公告费七百八十元，由李轶飞负担(本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费三千七百七十元，由李轶飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 刘国俊二〇一七年八月四日书记员 杨 帆 更多数据：搜索“”来源：