（2017）津0114民初3425号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-11-23
案件名称
杨秀凤与天津市兆亿巨达投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市武清区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨秀凤,天津市兆亿巨达投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款
全文
天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初3425号原告：杨秀凤，女，1973年3月12日生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：周钧（系原告之夫），男，1969年11月17日生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：天津市兆亿巨达投资发展有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街富民路8号316室-6。法定代表人：赵书明，董事长。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司营销副总经理。委托诉讼代理人：王洪琪，天津天弓律师事务所律师。原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀凤及其委托诉讼代理人周钧，被告天津市兆亿巨达投资发展有限公司委托诉讼代理人张丽、王洪琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还因其价格违法行为致使原告多付的“电商款”50000元；2.判令被告退还因其价格违法行为致使原告多付的“差价款”468215元；3.判令被告赔偿利息损失13149.7元（自2016年10月8日起以518215元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.35%计算至2017年5月8日止），并支付从2017年5月9日起至实际退还之日止的利息（以518215元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；4.判令被告赔偿差旅费等其他经济损失40000元；5.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告放弃请求判令被告赔偿差旅费等其他经济损失40000元的诉讼请求。事实和理由：2016年10月5日原、被告签订协议编号为201610008号的《房屋预定协议》，原告预定了被告开发销售的富丽湾花园项目8号楼1单元402号建筑面积135.81平方米房屋。被告告知原告房屋单价为每平方米16315.27元，原告交50000元“电商款”抵100000元房款，然后再打九七折，总房款为2052303元。被告告知原告该房屋网签价款为1584088元，差价款468215元，另外交契税22629.83元，公共维修基金15840元。原告按照被告要求于2016年10月5日交定金10000元及“电商款”50000元，于2016年10月8日向被告提供的户名为刘井俊在上海浦东发展银行天津顺普支行62×××65的账户汇款1130772.83元，后又向兴业银行贷款950000元支付被告，原告总计向被告支付款项2140772.83元。2016年10月19日原告与被告正式签订了合同编号为2016-9161942的《天津市商品房买卖合同》以及被告单方拟定的《补充合同》，约定该房屋每平米价格为11664元，总价款为1584088元。被告在向原告开具的天津市增值税普通发票上亦明确备注该房屋单价为11664元，总房款为1584088元。被告作为房地产开发企业违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房明码标价规定》及《天津市商品房销售明码标价实施细则》等法律法规的规定，利用虚假的、使人误解的标价形式、价格手段、欺骗、诱导作为消费者的原告与其进行交易，对原告实施价格欺诈，欺骗原告多付“电商款”和“差价款”，并给原告造成损失，故成讼。被告辩称，其于2014年4月5日与案外人天津楚天之星装饰工程有限公司（以下简称楚天公司）就富力湾花园项目工程订立施工合同，因被告资金周转困难导致无法向施工方支付工程款，经双方协商一致，2016年7月30日签订《购房抵工程款协议书》，约定涉案房屋和富力湾花园项目8-1-602房屋折抵工程款3409646元，根据该协议书第六条约定，被告按照既有销售渠道将此两套房屋作为销售房屋。2016年10月5日原告及其代理人通过电商公司介绍到被告处，就涉案房屋性质、成交价格、网签价格及差价、电商费等均进行了协商，在协商一致的基础上，方签订《房屋预定协议》，协议内容由被告加盖了销售专用章，原告及其代理人签字确认。基于以上事实，可证明涉案房屋并非被告开发销售的初始房屋，而是已经转让给施工方的房屋，房屋所有权人为楚天公司，被告的销售行为属于代理销售行为。涉案房屋性质为“工抵房”，系二手房，为减少交易环节，才按照一手房的交易程序来履行与原告签订的《房屋预定协议》，又因一手房价格受国家政策管控，而涉案房屋又实为二手房才产生了《房屋预定协议》与网签合同房款差价，以上内容被告亦已明确告知原告，故被告无隐瞒和价格欺诈的行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的两组证据内容真实，形式、来源合法，且与本案有关联，可证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及实际履行情况，即原告按照《房屋预定协议》约定的付款方式、时间和金额实际向被告履行了付款义务，同时可证明对实际总房款、网签总房款、差价及电商款在协议中已明示；2.被告提交的第一至四组证据，系被告与案外人楚天公司之间所形成的法律关系，就证明目的也仅为被告单方陈述，且原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故对该四组证据本院不予采信；3.被告提交的《房屋预定协议》与原告提交的《房屋预定协议》内容一致，故其真实性本院予以确认，就其证明目的前文已论述，在此不再赘述，但该协议书无法达到被告用以间接证明涉案房屋为“工抵房”的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月5日原、被告签订编号为201610008《房屋预定协议》[协议中载明买受人（乙方）：周钧/杨秀凤]，约定，原告购买被告开发的富丽湾花园项目8号楼1单元402号房屋，建筑面积为135.81平方米，实际总房款为2052303元，付款方式为按揭付款，付款时间为乙方于2016年10月5日交定金10000元，于2016年10月12日交定金634088元，同时协议第二条右方空白处另手写注明：“网签：1584088、差价：468215、税22629.83、公：15840、电：50000、贷：95万”，双方亦约定了其他权利义务内容，原、被告分别在甲、乙方（签章）处加盖了销售专用章或签字予以确认，因原告与周钧系夫妻关系，协议签订时周钧并未在场，故协议书中周钧的签字实为原告杨秀凤代签。协议签订后，原告按照协议书约定的付款方式、时间和金额分别于2016年10月5日交纳定金10000元，于2016年10月6日交纳“电商款”（即协议中约定的“电：50000”）50000元，于2016年10月8日向被告指定的收款人刘井俊在上海浦东发展银行股份有限公司天津浦顺支行开立的账户62×××65汇款1130772.83元（含首付、差价、契税、公维），被告分别于2016年10月5日、10月6日及10月12日向原告开具了收取定金、电商款、差价款及契税、公共维修基金的收据。2016年10月19日原告与被告签订了合同编号为2016-9161942的《天津市商品房买卖合同》及附件，该合同约定房屋单价为每平方米11664元，总房款为1584088元。2017年1月17日原告以抵押担保借款的方式自兴业银行天津分行借款950000元向被告支付了剩余购房款950000元，2017年3月15日原告取得了不动产权证书。原告以《房屋预定协议书》与《天津市商品房买卖合同》载明的房屋价款不一致为由，认为被告违反相关法律法规的规定，实施价格欺诈，欺骗原告多付“电商款”和“差价款”，并给原告造成损失，起诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告就同一套房屋签订有两份合同，并约定了不同的房屋价款，以价格较低的合同用于办理过户手续的，如双方对价格发生争议，应当如何确定房屋价款。达成房屋买卖意向，并签订了《房屋预定协议书》，协议约定价款为2052303元，且原告以该协议价格进行了实际交付，故此协议系双方真实意思表示，且已实际履行，应以此协议作为确定双方权利义务的基础；而对双方为办理过户所签订的《天津市商品房买卖合同》，即登记备案的网签合同，双方约定房屋价款为1584088元，两合同在房屋价款上相差较大，作为对外进行公示、纳税及过户依据且双方未实际履行的网签合同，存在规避价格和国家税收监管的严重情形，故该合同中的价格条款应认定无效，但该条款无效并不影响合同其他部分的效力，而对于以此方式逃避税收、规避商品房价格管控的行为，应由相关行政主管部门予以处理。庭审中，原告虽主张签订《房屋预定协议书》时并不知晓第二条空白处手写“网签：1584088、差价：468215、电：50000”的含义，但又不否认在其签字确认前该部分内容就已写明，那么，原告作为完全民事行为能力人，知道或者应当知道其签字行为所产生的法律后果，在原告未能尽到审慎注意义务的情况下，仅以“不明白网签和差价是什么意思”为由主张被告存在价格欺诈等行为，本院不予采信。另，在民事起诉状“事实理由”中，原告亦明确表述：“被告告知原告房屋单价为每平方米16315.27元，原告交50000元“电商款”抵100000元房款，然后再打九七折，总房款为2052303元。被告告知原告该房屋网签价款为1584088元，差价款468215元，另外交契税22629.83元，公共维修基金15840元”，依此亦可佐证原告的主张不能成立。综上，综上，本案原、被告对房屋价款产生争议，应当根据当事人真实意思表示的《房屋预定协议书》确定双方的权利义务关系。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费4757元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 赵 琨二〇一七年八月四日书 记 员 郭淑华附：相关法条《中华人民共和国合同法》第六当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 来自：