（2017）粤1973民初6394号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-07-12
案件名称
代中兴与东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
代中兴,东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十条第一款，第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初6394号原告：代中兴，男，1980年12月30日出生,汉族,住武汉市蔡甸区，原告委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所：东莞市。法定代表人：刘学斌。委托诉讼代理人：吴仲江，系东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司法务。原告代中兴诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代中兴的委托诉讼代理人陈志开与被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴仲江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代中兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金21030.6元（违约金以已付房价款5736148元为基数，按每日万分之一点六四四从2016年8月31日起计至实际交付之日止,暂计至2017年4月10日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月30日签订了一份《商品房买卖合同》，编号为：2XXX0CE3XXX5。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市××还××村富盈山水华庭XX号房，总金额573648元，原告先足额支付首期款173648元，余款40万元通过银行按揭方式付款；被告应当于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；如果被告逾期不超过180日或逾期超过180日后，自最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。另外，无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失。将日万分之一的标准经过计算，得出年利率为3.65%，而中国人民银行于2015年10月24日发布的六个月至五年以上贷款利率分别是4.5%、4.75%、4.9%，均已超过了该数字，如原告将用于购房房屋的款项用于其他用途获得的收益，显然是高于合同约定的违约金标准的。作为守约一方的原告，如果其因被告的违约行为而获得的赔偿是低于该款项用于其他投资而获得的收益，那么该情况显然是符合违约金低于造成的损失，原告据此要求提高违约金的计付标准是合情合理的。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的人，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%折算成日利率为万分之一点六四四合适。为了维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司辩称，该系列案涉的1-3栋，已取得政府部门的竣工验收备案证书及通过五方验收，备案时间为2017年1月18日，五方验收时间为2016年12月6日。该栋商品房已符合法律交付的条件，被告已多次向原告发出收楼通知，但原告没有正当理由拒收，被告认为，该3栋赔偿的截止时间应至备案时间。因原告无正当理由拒绝验收之后产生的法律后果，由原告自行承担。另外,对于原告的诉求，被告认为并不适用违约金每月万分之一点六四四，因为本案是商品房买卖纠纷，非民间借贷，在《商品房买卖合同》中已约定了明确的违约金适用标准，该标准足以补偿原告的损失，按照合同的约定违约金每日万分之一，原告每月可得到的赔偿约为2000元至3000元，足以弥补相应的租房损失，且该商品房购买时的价格就低，考虑目前市场已增值，原告实际上并没有产生任何的损失，本案的适用法律应为最高人民法院审理商品房买卖合同的相关司法解释，并不适用民间借贷的相关法律。因此，应驳回原告的不合理诉求。经审理查明，2014年8月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》），《合同》约定，原告向被告购买东莞市××还××村富盈山水华庭XX号房，房屋总价款为573648元。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第三条约定如原告未能如期支付房价款，将根据不同情形按日万分之五的标准向被告计付违约金。而在《合同》的附件第五条，两原被告又对逾期交房的违约责任做了补充约定，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。庭审中，被告陈述案涉富盈山水华庭建设项目的1号楼、2号楼和3号楼已于2016年12月6日通过了验收，东莞市住房和城乡建设局于在2017年1月18日对上述楼房颁发了竣工验收备案证书，并于庭后提供了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《收楼通知书》、《快递单据》。本院于2017年8月3日向原告送达了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《收楼通知书》及《快递单据》。另查明，被告提供的《收楼通知书》记载了办理收楼手续的时间为2016年12月31日前，但其向原告邮寄该通知书的时间为2017年1月19日。上述事实，有《商品房买卖合同》《广东省地方税收通用发票》《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《收楼通知书》《快递单据》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否符合合同约定的交付标准；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准及起止时间。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”和第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”的规定。商品房的交付，除了应当具备工程的竣工验收备案表外，还应当同时向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。对照本案，被告向本院提交了竣工验收备案证书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以证明案涉房屋已符合交付条件，本院对此予以确认。但《收楼通知书》记载办理收楼手续的时间为2016年12月31日前，而被告向原告邮寄该通知书的时间为2017年1月19日，收楼时间与通知收楼时间存在矛盾，故本院对此不予采信。因原告于2017年8月3日收到被告提交的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，原告自此应知悉案涉房屋已具备交付条件，但该时间业已超过双方约定的收楼时间，被告迟延交楼的行为显然已经违约。关于焦点二。如前所述，本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。双方在《合同》中约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第五条，原被告又做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失，并将诉讼请求中违约金的计付标准变更为按日万分之一点六四四计付。被告认为日万分之一的标准是双方意思的表示，足以补偿原告的损失。本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于《合同》附件约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中的权利义务显然是不对等，且有失公平的，原告据此要求提高违约金的计付标准，合情合理，本院予以采纳。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失。原告主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率为日万分之一点六四四合适。本院认为，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%，原告主张按年利率6%的标准，既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于原告的主张予以支持。关于违约金起算时间。合同约定交付房产的时间是2016年8月30日前，那么被告需从2016年8月31日开始按日万分之一点六四四的标准支付违约金至2017年8月3日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内以573648元为本金，按日万分之一点六四四的标准，从2016年8月31日开始向原告代中兴支付延迟交楼违约金至2017年8月3日止；驳回原告代中兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费152元，由被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 罗磊二〇一七年八月四日书记员 孙华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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