（2017）京0111民初9782号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-21
案件名称
姜有谦与姜徳凤农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜有谦,姜徳凤
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第五十二条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初9782号原告姜有谦，男，1944年7月29日出生，汉族，北京市东城区第二军休所退休医生，住北京市丰台区。被告姜徳凤，男，1950年10月15日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托代理人姜二强（系姜徳凤之子），男，1986年5月14日出生，汉族，燕山石化消防队消防员，住北京市房山区。原告姜有谦与被告姜徳凤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王健独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜有谦，被告姜徳凤的委托代理人姜二强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜有谦诉称：原、被告系叔侄关系。原告在北京市房山区某村有一处宅院，宅院中有北房3间，东房2间，系于1967年从父母处分得。后原告同意被告以500元价款购买宅院北房和东房的石板。在原告不知情的情况下，原告的妻子与被告签订了《协议书》，将房屋和树木一并出卖给被告。现原告打算在自己的宅院建房，被告予以阻止并称已购得宅院。原告无奈，依法诉诸法院。请求判令原告妻子程文蓝与被告于1997年7月14日签订的房屋买卖协议无效，诉讼费由被告承担。被告姜徳凤辩称：房屋买卖协议是原告与被告口头达成，并由原告的妻子程文蓝代理原告与被告签订的，认可1997年7月14日这份房屋买卖协议无效。经审理查明：姜有谦与程文蓝系夫妻关系。1997年7月14日，程文蓝以姜有谦的名义与姜徳凤签订《协议书》，双方约定，将姜有谦位于北京市房山区某村（无门牌号）宅院内的北房和崔晓莲的东房及房屋附近树木出售给姜徳凤，价款500元。协议达成后，姜有谦交付了房屋，姜徳凤未支付价款并拆除了房屋屋顶石板另作他用。现姜有谦欲在转让房屋涉及的宅基地上翻建房屋，对此姜徳凤无异议，而案外人姜有革予以阻止，为此姜有谦提起诉讼。审理过程中，姜有谦提出涉案宅院内房产原系父母财产，其通过分家分得北房3间，其兄姜有海分得东房2间，其弟姜有坤分得西房2间；1986年姜有海去世后，其从姜有海的女儿崔晓莲手中有偿受让了东房；程文蓝只知分家之事而不知其从崔晓莲处有偿受让东房之事，在与姜徳凤签约时，按照分家时房屋归属情况进行了文字表述。姜徳凤表示已将北房和东房房顶的石板拆下另建房屋，目前北房和东房因无人管理已经坍塌，并同意返还北房和东房地基及墙体等残存构筑物。案外人姜有坤对姜有谦陈述其兄弟三人分别分得涉案宅院内房屋及姜有谦从崔晓莲手中有偿受让东房等事宜予以认可，并表示涉案宅院内的北房和东房无法居住，其分得的西房可以居住使用。另，姜徳凤系北京市房山区某村户籍村民。姜有谦明确表示只要求确认合同效力，不要求返还房屋。以上事实，有姜有谦向本院提交的姜徳凤的自述；有姜徳凤提交的《协议书》复印件；姜有坤的谈话笔录；以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：本人知道他人以本人名义实施民事法律行为而不作否认表示的，视为同意。行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，姜有谦口头同意出卖给姜徳凤房屋屋顶石板，姜有谦的妻子程文蓝以姜有谦的名义与姜徳凤签订《协议书》，该缔约行为对姜有谦具有约束力。《协议书》显示的协议内容处分了姜有谦的北房和崔晓莲的东房，而农村房屋买卖行为涉及宅基地使用权一并让渡问题，原则归于无效。因姜徳凤系涉案房屋的集体经济组织成员，享有本村宅基地使用权，故程文蓝将姜有谦北房出卖给姜徳凤的行为应为有效；崔晓莲未就程文蓝处分其东房的行为行使请求权，故本案中不作法律评价。进而姜有谦请求判决程文蓝代表其与姜徳凤之间签订农村房屋买卖协议无效之诉讼请求，本院不予支持。另，本院对于农村房屋买卖协议效力的认定不涉及涉案房屋权属的变更，涉案房屋权属变更与否，相关权利人可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条，第五十二条之规定，判决如下：驳回原告姜有谦的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告姜有谦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判���书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 健二〇一七年八月四日书记员 董建平 来自