（2017）内01民终2218号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-10-26
案件名称
王芹与内蒙古经开置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王芹,内蒙古经开置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2218号上诉人(原审被告):王芹，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：毕晨，北京美桥律师事务所律师。被上诉人(原审原告):内蒙古经开置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新建东街世华大厦。法定代表人：周世义，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟婧，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王慧娟，女，该公司员工。上诉人王芹因与被上诉人内蒙古经开置业有限公司（以下简称经开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王芹的委托诉讼代理人毕晨，被上诉人经开公司的委托诉讼代理人张伟婧、王慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王芹上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由经开公司承担。事实与理由：王芹与经开公司签订的房屋《租赁合同》显失公平，依法应予撤销。一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《民事诉讼法》相关规定，应当发回重审或依法改判。经开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王芹的上诉请求，维持原判，诉讼费由王芹承担。关于王芹称租金应该减少及《租赁合同》条款无效问题，签订合同的双方具有民事行为能力，是双方的真实意思表示，不存在减少租金的法律依据。王芹在2015年6月30日提出单方解除合同，并在停业说明上签字认可。关于残值处理问题，按照《租赁合同》约定，王芹提出单方解除合同，经开公司不补偿残值。关于滞纳金问题，一审法院支持逾期支付租金的违约金，依据合同第9.1条约定了逾期未付款的按照5%支付滞纳金，该条约定的比例确实过高，一审时经开公司同意降低，按照同期贷款利率判决是合理的。王芹称延迟付租金不构成违约，经开公司认为作为承租方的义务就是支付租金，从2014年9月起王芹就一直拖延租金，到起诉时拖延近一年半的租金，属于根本违约。经开公司向一审法院起诉请求：1．判令王芹向经开公司支付拖欠的租金440923元以及逾期支付租金的滞纳金43478元（按照银行同期贷款利率计算，暂计至2016年3月31日，计至实际付清之日止）；2．判令王芹向经开公司支付合同解除违约金55667元；3．判令王芹支付拖欠的天然气费695元、水费178.5元，共计873.5元。一审法院认定事实：2013年7月，经开公司（甲方出租方）与王芹（乙方承租方）签订《租赁合同》，该合同约定王芹租赁经开公司位于呼和浩特市××区、208号房屋用于快餐经营。租赁期为6年，自2013年7月10日至2019年9月9日（2013年7月10日至2013年9月9日为免租期）。租金标准为每年535646元，月租金44637元。自第二个租赁年度起每年租金递增6％，后经双方协商，该递增比例自2015年1月1日起由6％变更为3％。租金按年支付，王芹须在每个租赁期开始前30日向经开公司支付。该合同8.3.1条约定，合同终止后7日内，王芹应当将租赁期内增设的可移动的设备、物品及时搬出租赁房屋。王芹因装修而增加的固定于租赁房屋、难以拆除或不可移除的设施、设备、装修装饰材料，产权无偿归属经开公司，经开公司也可要求王芹以合理方式拆除并搬离租赁房屋。9.1条约定，租赁期内若王芹欠缴租金，每逾期一日，则应按逾期未付款部分的5％支付经开公司滞纳金。9.3条约定，在租赁期内，王芹未经经开公司同意，中途擅自退租的，王芹应按合同约定年租金的10％向经开公司支付违约金。合同签订后，因王芹未按时向经开公司支付2014年9月10日至2015年9月9日的租金，经开公司于2014年8月11日、2014年11月3日、2014年11月21日、2015年6月30日分别向王芹发出缴费通知单，王芹及其工作人员对该缴费通知单进行签字确认。2014年12月4日，经开公司向王芹发出《解除合同通知书》载明：由于王芹自2014年9月9日起开始拖欠租金，经经开公司多次催促至今仍未交纳，王芹已违反双方签订的《租赁合同》相关条款。现经开公司通知王芹在6日内交纳租金，如仍不缴纳，将根据《合同法》及《租赁合同》的约定，于2014年12月10日解除双方签订的《租赁合同》，收回房屋。2014年12月8日，王芹签字确认收到该通知书。2015年6月30日，经王芹签字确认的停业说明中载明：”乙方王芹于2013年7月9日与甲方经开公司签订租赁合同，租赁甲方世华大厦二楼207、208号商铺，租期为2013年7月9日至2019年9月9日（免租期2013年7月9日-2013年9月9日）共六年。现乙方已停业，提出单方面解除合同，于2015年6月30日将房屋移交给甲方”。另查明，经开公司认可王芹于2015年6月16日向经开公司交纳租金10000元。并已结清相关天然气费用。2015年6月30日，王芹签订的房屋交接清单中列明水表读数为2498吨。经开公司提交的交纳证据2015年12月水费通知单载明上月读数为2378吨，本月读数为2408吨。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。按照该房屋租赁合同的约定，王芹已经构成违约，故经开公司要求王芹支付拖欠租金440923元的诉讼请求，依法予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金的问题，因经开公司已对滞纳金的计算进行了调整，且该调整不违反法律规定，故对该诉讼请求依法予以支持。关于王芹是否单方解除合同的问题，虽然经开公司于2014年12月4日向王芹发出《解除合同通知书》，但根据2015年6月30日经王芹签字确认的停业说明表明系王芹提出单方面解除合同，且双方于该日才办理完毕房屋交接手续，故王芹的该项抗辩理由，不予采信，且该合同解除违约金的约定不违反相应法律规定，故对该诉讼请求依法予以支持。关于拖欠天然气、水费的问题，因经开公司认可王芹已结清天然气费用，且根据经开公司提交的证据不能证明王芹拖欠其水费，故该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王芹于本判决生效之日起十五日内向经开公司支付拖欠租金440923元以及逾期支付租金的滞纳金43478元；二、王芹于本判决生效之日起十五日内向经开公司支付合同解除违约金55667元；三、驳回经开公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王芹于2016年6月30日停业后，经开公司锁门阻止其搬离遗留的财物，现该争议房屋尚未出租，仍由经开公司占有和控制。本院对一审查明的其他事实予以确认。王芹申请对同地段租金标准进行鉴定，本院认为合同中约定的租金标准是双方协商的结果，同地段的租金标准与双方签订的合同无关，故不予准许鉴定。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案在合同履行中是否确定双方解除合同；二、如果没有解除合同，王芹是否应履行支付拖欠租金、滞纳金、违约金的请求有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，经开公司于2014年12月4日向王芹发出《解除合同通知书》，但并未按照该通知书执行和收回房屋，房屋仍由王芹占有和使用。2015年6月30日王芹单方提出解除合同，经开公司同意并认可，双方完成了房屋及钥匙的移交。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”因此可以认定双方的房屋《租赁合同》于2015年6月30日正式解除。针对第二个争议焦点，双方的房屋《租赁合同》签订后，王芹未按时向经开公司支付2014年9月10日至2015年9月9日的租金，且已在经开公司对其发出的缴费通知单上签字确认，王芹已经构成违约，应向经开公司支付拖欠的租金。关于滞纳金问题，根据双方的房屋《租赁合同》第九条违约责任9.1项约定：”在租赁期内，若乙方欠缴租金、保证金或任何其他费用，每逾期一日，则应按逾期未付款部分的5%支付甲方滞纳金。”王芹拖欠经开公司租金，应按该约定向经开公司支付滞纳金，但鉴于经开公司一审时同意降低滞纳金的标准，按照银行同期贷款利率计算，本院予以确认。关于违约金问题，根据《租赁合同》第9.3项约定：”在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按本合同约定年租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”在租赁期内王芹单方解除合同，应按该约定向经开公司支付违约金。综上所述，王芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9209元，由王芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 达林太审 判 员 孙 昊代理审判员 王 晶二〇一七年八月四日书 记 员 秦俐娟 关注微信公众号“”