（2016）京0115民初15204号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2018-06-08

案件名称

北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与橘子功成（北京）国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京鸿坤伟业房地产开发有限公司,橘子功成（北京）国际贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初15204号原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。法定代表人朱灿，董事长。委托代理人岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼4层2单元120501。法定代表人朴振镐，经理。委托代理人侯海洋，北京市海勤律师事务所律师。原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）与被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司（以下简称：橘子功成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿坤公司的委托代理人岳仁东与被告橘子功成公司的委托代理人侯海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿坤公司诉称：2015年11月9日，原告鸿坤公司与被告橘子功成公司双方签订《租赁合同》。原告鸿坤公司按照《租赁合同》约定全面履行了合同约定的相关义务，而被告橘子功成公司承租房屋后恶意欠缴租金、管理服务费、POS机租用费等费用，拒不履行合同义务。2016年5月20日，原告鸿坤公司委托北京市x律师事务所向被告橘子功成公司发出催缴律师函，催缴欠费，被告橘子功成公司拒不履行。2016年6月1日，原告鸿坤公司再次委托北京市x律师事务所向被告橘子功成公司发出律师函，通知解除租赁合同，要求被告橘子功成公司履行合同义务，截止至2016年6月6日，被告橘子功成公司应向原告鸿坤公司支付已发生但未支付的租金、管理服务费、POS机租用费、违约金共计1274029.02元；另，自2016年6月7日至被告橘子功成公司实际交付房屋期间的逾期期间房屋占用费按照《租赁合同》第21.5条约定的“每日每平方米人民币21.25元的标准”计算；自2016年6月7日至被告橘子功成公司实际付款日期间因被告橘子功成公司延期付款产生的违约金按照《租赁合同》第10.2条约定的“每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金”。因此，为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告鸿坤公司与被告橘子功成公司于2015年11月9日签订的编号为x的《x广场购物中心房屋租赁合同》于2016年6月6日解除；2、被告橘子功成公司将位于北京市大兴区x大街x号x幢x层x号房屋腾退给原告鸿坤公司，并将以该房屋所在地址注册的公司迁出或注销；3、被告橘子功成公司向原告鸿坤公司支付租金306071.82元、管理服务费189291.56元、POS机租用费1040元、因被告橘子功成公司违约导致合同解除的违约金739777.98元；4、被告橘子功成公司向原告鸿坤公司支付房屋实际占用费用（自2016年6月7日起至实际腾退之日止，按每日每平方米21.52元标准计算；5、被告橘子功成公司向原告鸿坤公司支付因被告橘子功成公司延期付款产生的违约金37847.66元（截止到2016年6月6日，支付至实际付款之日止）；6、被告橘子功成公司将北京市大兴区x大街x号地下x层两个库房（面积339平方米，以下简称：库房）腾退给原告鸿坤公司；7、本案诉讼费用由被告橘子功成公司承担。被告橘子功成公司辩称：被告橘子功成公司同意于2016年6月1日解除房屋租赁合同，其他的诉讼请求不同意。双方签订的租赁合同是真实的，但并未实际履行。北京x国际服装有限公司（以下简称：x国际公司）在该争议地点注册、经营，租金也是x国际公司交纳的。同时应当明确的是租赁合同约定的违约金、占有使用费等过高，依法应当调整。经审理查明：2015年11月9日，原告鸿坤公司（甲方）与被告橘子功成公司（乙方）签订《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（以下简称：房屋租赁合同）。合同编号：x。合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市大兴区x大街x号x幢x层x被称为“x广场购物中心”x层x-x号（以下简称：x-x号）。甲乙双方同意，标的房屋用于计算租金、管理服务费及其他费用的租用面积为860平方米（以最终实测面积为准）；乙方承诺租赁标的房屋作为经营“x（品牌）服装零售（业态）”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容）；标的房屋的租赁期自2015年12月20日至2024年3月3日，共计8年75天（包括起止日当天）；甲方同意给予乙方自标的房屋交付之日起75天的装修期，即2016年3月1日至2016年5月14日（包括起止日当天）。乙方无需承担该装修期内的租金、管理服务费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担上述三项费用外本合同约定的其他费用；标的房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年3个月的时间，即2015年10月1日至2017年12月31日（包括起止日当天）；必须严格遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》，确保所销售商品或提供服务的质量，承担质量责任，不出售假冒伪劣商品，维护商场整体商业形象；乙方逾期支付租金……每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方应于本合同签订前或签订之时或标的房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付标的房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每个月第一个工作日或之前向甲方付清；双方暂约定标的房屋交付日为2015年11月9日，甲方按照标的房屋现状交付标的房屋，甲方通知的交付日为标的房屋的交付日期；自装修期期满后的次日起，该房屋的租金和物业管理费按照下述两种方式计算，每月以结算金额较高的方式实际收取：保低租金+物业管理费或提成租金……；保底租金：按租用面积计算。第一个租金计收年度的月租金额为每平方米91.25元，月保底租金为78475元。第二个租金计收年度的月租金额为每平方米91.25元，月保底租金为78475元。第三个租金计收年度的月租金额为每平方米100.38元，月保底租金为86326.80元。……；提成租金：第一、二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的12%计算月租。……；乙方应于本合同签订之前或签订之时或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金562878.60元；甲方目前对标的房屋管理服务费暂时按照租用面积每平方米每月60元核算，即标的房屋的每月管理服务费为51600元；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还标的房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米21.52元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担标的房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为200元/台，保证金为1000元/台；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每日每平方米21.52元的违约金；甲方承诺合同期内，免费提供一处地下空间，面积不得低于300平方米，做为乙方库房使用，交付标准：毛坯交付；甲方同意给予乙方自标的房屋的租赁期内2个月的经营免租期，即2016年5月15日至2016年7月14日（包括起止日当天）。乙方无需承担该经营免租期内的保底租金及提成租金，但应承担合同约定的其他各项费用（包括但不限于管理服务费、水费、电费以及其他能源费用等）如上述20.2条款被免除此条款相应废除；如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；租赁关系终止时，乙方应办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还标的房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；乙方应于租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司支付标的房屋的管理服务费，该管理服务费由甲方或管理公司自主使用。……；乙方应于本合同签订前或签订之时或标的房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付标的房屋第一个月的管理服务费，其后各月预付的管理服务费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或者管理公司付清；甲乙双方同意，乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第二十二条所述的地址一或地址二的任一地址发送；本合同经双方授权代表签字并加盖公章或合同专用章时生效。原告鸿坤公司提交的2016年6月1日北京市x律师事务所出具的律师函显示2016年5月20日因被告橘子功成公司逾期支付原告鸿坤公司2016年1月至6月期间的租金、管理服务费、POS机租用费合计595040.42元的行为邮寄送达了律师函，要求被告橘子功成公司收到律师函之日起三日内向原告鸿坤公司付清上述费用。被告橘子功成公司仍未交付上述逾期费用，且已擅自停止营业，违反房屋租赁合同第三条、第十九条、第二十一条，构成根本违约。……原告鸿坤公司依照租赁合同第十二条之约定书面通知被告橘子功成公司解除合同，被告橘子功成公司收到本函或视为收讫之日即为租赁合同解除之日。快递详情显示快递于2016年6月6日签收。被告橘子功成公司认可上述证据的真实性并认可收到该律师函。原告鸿坤公司提交收据显示橘子功成公司交纳租金、管理服务费、POS保证金等款项；被告橘子功成公司不认可该证据称无被告橘子功成公司的签章。庭审中，原告鸿坤公司主张被告橘子功成公司已经交纳了2016年1月31日前的租金、管理费；2016年2月租金交纳了5840.5元、管理费交纳了15801.16元；POS机租用费交纳到2015年12月31日。本院对x-x号及库房现场勘查过程中，被告橘子功成公司以钥匙在x国际公司处为由，未能进入现场。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、律师函、快递单、快递详情、现场问话笔录等证据在案佐证。本院认为:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。本案中，原告鸿坤公司提交的收据与本案当事人当庭陈述、房屋租赁合同、现场勘查等相互关联，本院认定其真实性。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，原告鸿坤公司提交的房屋租赁合同、收据、律师函经本院审查，能够确信原告鸿坤公司与被告橘子功成公司之间的房屋租赁合同关系已经成立并实际履行事实的存在具有高度可能性，本院对该事实予以认定。被告橘子功成公司主张涉案房屋由第三人x国际公司实际占有使用，但未提交充分证据予以佐证，本院不予采信。根据房屋租赁合同和收据，本院认定橘子功成公司租用鸿坤公司提供的POS机。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在租赁合同关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。本案中，橘子功成公司未提交证据证明其已经依照房屋租赁合同按时足额支付租金、管理服务费、POS机租用费，故对鸿坤公司要求橘子功成公司支付相应的租金、管理服务费、POS机租用费主张中合理部分，本院予以支持。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，经鸿坤公司合理催告后，橘子功成公司逾期未支付相应租金，故鸿坤公司有权利解除房屋租赁合同，且橘子功成公司对此不持异议，因橘子功成公司于2016年6月6日收到解除租赁合同通知书，故对鸿坤公司要求确认鸿坤公司与橘子功成公司之间的房屋租赁合同于2016年6月6日解除的主张，本院予以采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，鸿坤公司要求橘子功成公司支付其因橘子功成公司违约导致合同解除的违约金的主张于法有据，本院予以支持，对于违约金的具体数额，基于公平原则，本院认定为以4个月的租金和管理服务费之和为宜。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告鸿坤公司与被告橘子功成公司约定了延期付款违约金，故被告橘子功成公司应当支付原告鸿坤公司延期付款违约金，其约定每逾期一日按照逾期款项的0.1%支付违约金，比例过高，本院予以调整，以年利率为24%为标准计算违约金。因房屋租赁合同于2016年6月6日解除，且被告橘子功成公司已经承担解除合同的违约金，故原告鸿坤公司要求被告橘子功成公司支付自2016年6月7日开始至实际支付之日至的逾期付款违约金，本院不予支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。租赁合同解除，承租人不再具有占有租赁物的合法权利，承租人应当返还租赁物，故对原告鸿坤公司要求被告橘子功成公司将涉案房屋腾退返还的请求，本院予以支持。房屋租赁合同被解除，承租人继续占有租赁房屋的，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故对鸿坤公司要求橘子功成公司支付其房屋占有使用费的诉求，本院予以支持。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依据房屋租赁合同约定，被告橘子功成公司逾期腾退涉案房屋应按每日每平方米21.52元的标准支付逾期期间的房屋占用费，但原告鸿坤公司主张的占有使用费数额明显过高，本院酌定占有使用费的标准参照月租金的标准进行计算。原告鸿坤公司未提交证据证明被告橘子功成公司在涉案房屋中注册公司，且公司的注销和营业注册地迁出宜由行政部门处理，本院对其主张不予支持。对于房屋租赁合同约定的保证金等事项，被告橘子功成公司可与原告鸿坤公司另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于二〇一五年十一月九日签订的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于二〇一六年六月六日解除；二、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司租金三十万零六千零七十一元八角二分；三、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司管理服务费十八万九千二百九十一元五角六分；四、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司POS机租用费一千零四十元；五、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司违约金五十二万零三百元；六、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市大兴区x大街x号x幢x层x被称为“x广场购物中心”x层x-x号及北京市大兴区x大街x号地下x层两个库房（面积339平方米）腾退给原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司；七、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司延期付款违约金三万七千八百四十七元六角六分；八、被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司占有使用费（自二〇一六年六月七日起至腾退全部场地止，以每月七万八千四百七十五元为标准计算）；九、驳回原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千二百六十六元，由原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司承担一千九百七十五元（已交纳），由被告橘子功成（北京）国际贸易有限公司承担一万四千二百九十一元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张立鹏人民陪审员　　王振祥人民陪审员　　王爱清二〇一七年八月四日书　记　员　　高　奡 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