（2017）粤0402民初5450号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-07-20
案件名称
林志强与珠海市梅溪置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林志强,珠海市梅溪置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初5450号原告：林志强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝浩，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海市梅溪置业有限公司，住所：珠海市前山。法定代表人：郭梓宁，董事长。委托诉讼代理人：陈泽峰，男，被告公司法务主管。原告林志强与被告珠海市梅溪置业有限公司(以下简称梅置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林建辉、蓝浩、被告的委托诉讼代理人陈泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林志强向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告所签订《认购书》（编号：XXXX）；2.判令被告向原告退还已交款人民币5万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告因有意购买被告所出售的位于珠海市香洲区梅界路X号珠海奥园商业广场X商铺（以下简称“X商铺”），原告于2017年4月26日与被告签订《认购书》（编号：XXX）。原告于2017年4月1日与被告签订《认筹确认书》并以认筹金名义向被告支付2万元（以刷卡方式支付6万元，3套商铺平均后即本案商铺的认筹金为2万元），原告另于2017年4月26日向被告支付3万元（被告当日通过支付宝方式银行卡转账给被告的置业顾问黄某9万元，3套商铺平均后即本案商铺的此笔汇款为3万元），即本案商铺原告共向被告支付人民币5万元整。在原被告签订《认购书》后，原被告一直未能就XX商铺交易主合同的合同条款、交易条件达成一致协商和合意，因此原被告亦未签订涉案商铺的房屋买卖合同。依据相关法律规定，原告恳请贵院解除原被告所签订《认购书》，并判令被告向原告退还已交款人民币5万元，以保护原告的合法权益。庭审中，原告变更和补充事实理由如下：在被告未取得预售许可证的2017年4月1日，原告原计划购买被告开发的奥园商业广场X楼的商铺，2017年4月26日被告称X已经卖给他人了，要求原告购买涉案商铺。由于变更了购买的商铺，原告要求将原来的买三楼商铺的款项用于全款抵付涉案中的任一商铺的全款，但被告未同意，也没有就新商铺的买卖中的有关条件和付款方式等与原告达成一致，也没有依法公示有关预售及其他影响交易的重要信息，也没有送达给原告这些信息，原告认为被告预收的6万元是三楼的款项，双方并没有因为该6万元的抵扣达成一致，原告应返还该款项。至于原告另付的其他9万元，系涉案二楼的预付款，但并非定金，在原告的转账记录证据中显示只是首付款。原告提起了三个诉讼，当时想将该6万元抵扣之后购买的任一商铺的全款，由于被告不同意，该笔款项属于被告的不当得利，因此原告的诉求中每个案件中都有2万元是不当得利款，其他的3万元是涉案房产的预付款。原告林志强提交以下证据：1.认购书;2.认筹确认书;3.POS签购单;4.原告支付宝银行卡转账记录。被告梅溪置业辩称，一、原告的描述与事实不符，原告存在违约行为。原告在诉状中提出，原、被告一直未能就涉案商铺的交易主合同条款、交易条件达成一致协商合意，但事实并非如此。首先，原告与被告于2017年4月26日签订了珠海奥园广场《认购书》，认购书补充原告需在2017年5月3日前向被告支付部分首付款，余下部分于2017年5月30日前付清。但原告并未按约定期限向被告缴付相关款项及签订《商品房买卖合同》，被告曾多次催告原告履行合同义务，但原告始终对履行合同无动于衷。其次，被告已经严格按照国家相关政策及法律要求，在收楼中心公示了《商品房买卖合同》及相关需公示的文件，原告认购房屋时已经知悉《商品房买卖合同》的条款，原告也从未找被告就合同条款进行讨论。关于原告提出一直未能就商铺交易主合同的合同条款、交易条件达成一致协商和合意的说法纯属子虚乌有。因此，原告解除合同、没收定金完全是因为原告违约迟迟无法履行合同义务而并非其他原因。二、被告没收相关定金符合合同及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向贵方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”另外，根据双方签订的珠海奥园广场《认购书》第5条第1款约定“认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已交付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无需通知认购方。”因原告逾期付款的行为已经构成违约，根据合同法的规定及认购书的约定，被告有权没收原告的定金。三、原告庭审时提出的所谓每套商铺2万元的认筹金确实是当时原告在认筹时缴纳的款项，但根据双方签订的认筹确认单中约定：乙方在珠海奥园商业广场项目开盘日选盘成功并签订认购书之后认筹金自动转为房屋的认购定金，因双方已经签订了合法有效的认购书，所以原告缴纳的15万元应全部认定为定金性质。被告梅溪置业提交以下证据：1.微信催办截图;2.合同现场公示照片;3.解除认购书的通知;4.邮政快递单;5.物流信息；6.广东省珠海市商品房预售许可证；7、收款收据。经审理查明：2017年4月1日，原告与被告签订六份内容相同的《珠海奥园广场认筹确认单》（编号：YYYY），每张确认单载明，意向总价为100万元，第一意向为SY5-3F。确认单中认筹须知中第二项约定，原告在签订本协议时，向被告支付人民币10000元作为对珠海奥园广场项目商品房的购房认筹金，若原告在珠海奥园广场项目开盘日选房成功，双方另行签订《认购书》，本认筹协议书自动失效并由甲方收回，认筹金自动转为房屋认购定金。同日，原告向被告支付60000元认购金。2017年4月26日，因原告意向购买的三楼商铺已出售，原告另行选定X、Y、Z三间商铺，并与被告签订的三份《认购书》（编号分别对应为：XXX、YYYY、ZZZ）。其中，编号为YYY认购书约定，X商铺建筑面积为104.95平方米，套内建筑面积58.8平方米；成交总价为1933846元；原告需于签订认购书时付清定金50000元，于2017年5月30日前付清首期楼款973846元，并到出售方售楼部或指定地点签署《商品房买卖合同》等相关法律文件，按揭楼款960000元于签署《商品房买卖合同》等相关法律文件之日起60日内付清；原告需于2017年5月30日或之前，携带本认购书、定金发票及票据、身份证明文件（包括商业登记证/营业执照、授权委托书、法定代表人或其授权人的身份证/护照及公司印章）等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款、首期住宅专项维修资金等相关费用；认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已交付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失；认购方已履行本认购书约定的义务，出售方未经认购方同意而将该物业另行出售给第三方的，认购方有权解除本认购书，出售方应双倍返还已付定金；本合同预定房屋交楼日期为2018年7月30日；等等。该认购书尾部手写字体如下：“认购方承诺于2017年5月3日前交首付200000，余下部分于2017年5月30日前付清并网签。”编号为XXXX的认购书约定，X商铺建筑面积为88.83平方米，套内建筑面积49.77平方米；成交总价为1677991元。编号为YY的认购书约定，Y商铺建筑面积为111.4平方米，套内建筑面积62.41平方米；成交总价为2220527元。该两份认购书中关于定金支付时间和金额以及首期款的支付时间均与编号为ZZZ认购书中的约定一致。同日，原告通过支付宝方式向被告员工黄晶晶分三笔分别支付35000元、45000元、10000元，原告提交的账单详情中转账说明载明“奥园广场201、202、203首付”。被告认为，双方签订了认购书，原告于2017年4月1日交纳的6万元认筹金自动转为购房定金，原告共交付的15万元款项均为定金。原告认为由于变更了购买的商铺，且双方未就2017年4月1日支付的6万元款项抵扣达成一致，故该6万元属于被告的不当得利，2017年4月26日支付的9万元，是预付款，并非是定金，故本案中请求返还的5万元，其中2万元为不当得利，3万元是涉案房产的预付款。《认购书》签订后，原告未按合同约定的时间支付首期款，原告主张双方有微信联系，被告认同可以延长付款，同时主张签订《认购书》后双方一直未能就商铺交易的主合同条款、交易条件达成一致协商和合意。原告在庭审中陈述，5月22日原告准备提交初步的按揭资料是，被告才现给原告出示合同，原告看了合同后，发现建筑面积与原告计划购买的三楼一共300平方米的不同，并且被告有承诺如果贷不了款，可以另选其他银行，但买卖合同中是要求原告立即付款，同时原告当时也告知被告，因三三楼的没有了，原告可以先买二楼的一套，其他的两套分别在9月和12月份交易，但是被告交给原告的范本合同都是要求立即办按揭，如果按揭不批，需要一次性付款，这些都与原告与业务员沟通的不符。并且原告预交的三楼的6万元认筹金的抵扣问题也没办法达成一致，且原告发现被告在没有获得预售许可证时即违法进行销售，收取认筹金，属于违法行为，原告遂决定终止交易，并将终止交易通知了被告。被告对原告主张的上述事实不予认可，并主张原告选择的是按揭贷款的方式购买，由于贷款金额较高，原告担心个人贷款资料要求较多，不便于银行快速审批通知，经与中国银行贷款经理沟通后，为了避免不必要的麻烦，建议原告可在网签前提交完整的贷款资料初审，通过后再网签。原告于2017年5月12日前来珠海奥园广场销售中心与中国银行一中支行的贷款部王经理签署了相关贷款文件及提交了贷款所需的个人资料。在银行回复原告初审通过后，被告的置业顾问在2017年5月26日及时预约原告前来缴纳首期款及办理网签手续，原告回复在外省出差，不能按时回来办理，要求延期，置业顾问回复销售部是没有权利答应客户延期申请的，原告说自己会找关系申请延期签约，但销售部一直没有收到上级领导的同意通知。之后每天置业顾问一直通过电话、微信、短信联系催促原告办理，但原告一直没有给予回复，至今也没有办理缴纳首期款和网签。原告对被告的上述陈述亦不予认可。被告提交两份时间为2017年5月31日的《解除的通知》，通知原告解除X商铺、Y商铺的认购书，并不退还定金。原告主张未收到上述解除通知。另查明，被告于2016年12月9日取得奥园商业广场的《广东省珠海市商品房预售许可证》。本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原告所缴纳的15万元款项的性质；二、5万元款项是否应返还。关于原告缴纳的15万元款项的性质。本院认为，首先，原、被告于2017年4月1日签订的六份认筹确认单中载明第一意向为X，但未载明具体的商铺，且在认筹须知第二项中明确约定，若原告在珠海奥园广场项目开盘日选房成功，双方另行签订《认购书》，认筹金自动转为房屋认购定金。而双方于2017年4月26日签订的三份《认购书》，选定了包含涉案商铺在内的二楼3间商铺，表明原告已经选房成功，故原告缴纳的认筹金应自动转为涉案商铺的定金。其次，双方2017年4月26日签订的三份《认购书》中均约定当日需缴纳50000元定金，共150000元，而原告于当日向被告支付9万元，与原告交纳的认筹金60000元相加，数额与三份《认购书》约定的定金数额是一致的。可见，原告向被告支付的150000元，应是三份《认购书》中约定的定金。原告关于6万元抵扣双方未协商一致及2017年4月26日支付的9万元为预付款的事实主张，与合同约定和实际履行均不符，本院不予采信。关于50000元款项是否应返还。本院认为，原告请求解除合同，被告亦认为合同已经解除，故本院确认双方合同解除。原告关于双方未就合同条款协商一致，并提出被告同意延期付款、被告出示的合同的面积与认购时不同、被告承诺若原告贷不了款可以另选其他银行、双方未就6万元款项协商一致，原告未取得预售许可证等主张，均仅有其陈述，且被告不予认可，故本院不予采信，而根据本案查明的事实，原告未按照认购书的约定于2017年5月3日前向被告交付购房首期款20000元，构成违约，其请求退还已交的50000元定金，没有事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告林志强与被告珠海市梅溪置业有限公司签订的《认购书》（编号：A0000XXX）；二、驳回原告林志强的其他诉讼请求。案件受理费575元，由原告林志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞博二〇一七年八月四日书记员 李幸罗加靖朱丹君 关注微信公众号“”