（2016）粤0303民初字第19653号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-12-01
案件名称
刘建军与两被告黄俊桐、黄圳昌及两第三人深圳市维纳斯婚纱摄影有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建军,黄俊桐,黄圳昌,深圳市维纳斯婚纱摄影有限公司,深圳市冠联实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初字第19653号原告：刘建军。委托诉讼代理人：张建民。委托诉讼代理人：郭佳。被告一：黄俊桐。委托诉讼代理人：王广庆委托诉讼代理人：周金玉。被告二：黄圳昌。第三人：深圳市维纳斯婚纱摄影有限公司（以下简称维纳斯公司），住址深圳市福田区振兴路12号地质局招待所大楼第一层B区及第二层，统一社会信用代码91440300789223913X。法定代表人：刘建军。第三人：深圳市冠联实业发展有限公司（以下简称冠联公司），住址深圳市罗湖区人民北路1006号越港商业中心一层1186号，统一社会信用代码914403007663972249。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：许石磊。上列原告刘建军与两被告黄俊桐、黄圳昌及两第三人深圳市维纳斯婚纱摄影有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建民、郭佳，被告一的委托诉讼代理人王广庆、周金玉，第三人维纳斯公司的法定代表人刘建军，第三人冠联公司的委托诉讼代理人许石磊到庭参加诉讼。被告二经本院公告送达，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告二于2014年8月22日签署的《商铺租赁合同》有效；2.确认原告己足额缴纳2014年10月至2018年9月租金，合计320万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月，原告经深圳市冠联房地产经纪有限公司介绍，与被告一签署《租赁合同》，原告作为承租人，承租被告一所属的东门中威广场119号铺（称119号商铺），每月租金7万元，租期是2012年10月1日至2014年9月30日。2014年7月1日，被告一出具《个人委托书》，委托被告二全权代表被告一办理119号商铺出租及续租的相关手续，并表示对被告二在办理上述事项过程中所签署的有关文件，均以认可。2014年8月22日，被告二与原告签署《商铺租赁合同》，双方商定房屋租期为2014年8月22日至2018年8月21日，每年租金80万元，暂定为每两年支付一次。2014年8月29日，原告向被告二缴纳119号商铺4年装修维护费378000元，另有10000元水电费押金，被告二出具《收据》。2014年9月26日，原告与被告一重新签署《商铺租赁合同》，约定：1.被告一将坐落于东门中威广场119号铺及其配套设施出租给原告，用于维纳斯婚纱摄影；2.租赁期限为两年，自2014年9月27日起至2016年9月26日止；3.每月租金为人民币7万元，租金每月一次性付清。同日，黄俊桐签署《委托书》，委托被告二与原告办理租金、租约等一切事务。后，应被告二要求，原告陆续向其交付了119号商铺2014年9月至2016年8月两年的租金。2014年12月26日，被告二开具《证明》，证明原告已足额缴纳119号商铺2014年9月至2016年8月两年的租金，每月租金7万元。2014年12月30日，被告二出具《证明》，证明原告己交付119号商铺2016年9月至2017年10月的租金，每月租金7万元。2015年4月10日，被告二出具《收条》，载明：1.己全部陆续收完维纳斯婚纱摄影有限公司刘建军交来的东门中威广场119号铺2017年10月至2018年9月全年的租金，共计人民币80万元整；2.至今日止，2014年10月至2018年9月共四年的租金己全部交清，共计人民币320万元整。综上，原告己全部缴纳东门中威广场119号铺，2014年10月至2018年9月四年租金，共计320万元整。但是被告一拒不承认原告已缴纳租金，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判，判如所请。被告一黄俊桐辩称，答辩人认为被答辩人起诉状所述与客观事实严重不符，其诉讼请求明显不能成立，依法应予驳回。一、原告与被告二黄圳昌于2014年8月22日签署的所谓《商铺租赁合同》是一份无效合同。首先，本案所涉东门中威广场119号铺产权人为答辩人黄俊桐，而非黄圳昌；其次，答辩人与原告就有关本商铺仅签订过二份合同，且双方已按该二份合同实际履行，合同约定的最后租赁期限现也已经早已到期，双方并已书面确认终止商铺租赁合同，有关押金退还等手续也已办理清楚，因此，双方不存在任何纠纷；再次，原告与黄圳昌签订所谓的租赁合同，答辩人完全不知情，且黄圳昌是否能代表答辩人签订合同并未经过答辩人的授权和确认，况且该合同与实际履行的合同相矛盾。退一步讲，即使原告与黄圳昌于2014年8月22日签订了该份《商铺租赁合同》，但是答辩人与原告于2014年9月26日就相同的租赁标的物又签订了《商铺租赁合同》，且答辩人是该商铺的产权人，这后面签订的合同理当可以替代之前的合同。原告在其书面起诉状自己都陈述得很清楚：2014年8月22日，被告二黄圳昌与原告签署《商铺租赁合同》……；2014年9月26日，原告与被告一“重新”签署《商铺租赁合同》……，这个重新签署，就意味着否定了前份合同的意思，这也可以得出是以最后的合同为准的结论。所以，原告与被告二黄圳昌签署的《商铺租赁合同》根本就是一份无效的合同。二、原告要求法院确认已足额缴纳2014年10月至2018年9月租金，合计320万元，也与客观事实不符。按照答辩人与原告所签的实际履行的二份合同来看，第一份合同约定租金的支付是原告按月支付到答辩人的银行账户；第二份合同约定租金是按答辩人指定的杨旭兰工商银行的账户来支付，从答辩人提供的银行流水记录来看，原告都是通过转账的形式支付租金的，答辩人并没有要求原告以现金或其他形式支付给黄圳昌。因此，不管黄圳昌有无收原告的钱，都与答辩人收取租金无关。此外，从原告提供的收据、收条、证明等这些所谓的证据，可以看出这些证据完全不符合常理，不可采信。首先，答辩人并未收取所谓的装修维护费和水电押金；其次，原告缴纳租金是按月通过银行转帐形式缴纳，答辩人从来未要求其提前支付未到的租金，另外收取租金也根本无须被告黄圳昌以声明的形式来证明；再次，就按黄圳昌证明来说，其2014年12月26日证明收到2014年9月至2016年8月的租金，合同约定是每二年支付一次，然而时隔4天，其又出一份证明说收到2016年9月至2017年的租金，这完全不符合常理；再过4个月，即2015年4月10日，又出具收条说收到2017年10月至2018年9月的租金，这时间还是在2015年时，就把到现在都还没到时间的2018年的租金都缴纳了，而且不是小数目，可能吗？更为离谱的是，其合同约定的终止时间为2018年8月21日，原告还自愿把超出租赁合同的9月的租金也付了，真是无法理喻，由此可见，原告所述及提供的证据完全站不住脚。而所有的这些，不管真假，能够非常明确的一点是，无论如何，答辩人与原告的租赁关系都于2016年9月28日双方以书面确认的形式而终止，2016年10月9日双方也结清了所有数目，原告也已搬离，商铺目前的现状是早己租给他人，答辩人与原告无任何纠纷。综上，答辩人实在无法理解原告向法院提起本次诉讼的真实目的和意图，答辩人保留追究因其无理诉讼造成答辩人的应诉带来声誉及经济上的损失的权利。请求法院依法查清事实，并驳回原告无理诉请为盼。被告二黄圳昌未出庭亦未作举证质证和答辩。第三人深圳市维纳斯婚纱摄影有限公司陈述称，没有陈述意见，同意原告的起诉意见。第三人深圳市冠联实业发展有限公司陈述称，没有陈述意见，同意原告的起诉意见。经审理查明：一、涉案的位于深圳市罗湖区人民北路1008号中威商业广场119号铺，建筑面积23.75平方米、用途为商业，登记所有权人系被告一。2012年10月经第三人冠联公司提供中介服务，原告与被告一签订租赁合同，约定被告一将涉案物业出租给原告作商业使用，租期从2012年10月1日至2014年9月30日，租金为每月7万元。2014年9月26日原告再次与被告一签订商铺租赁合同，约定被告一将涉案房产出租给原告，用途为维纳斯婚纱摄影，租期从2014年9月27日至2016年9月26日，租金每月7万元。在租赁期间涉案房产均由第三人维纳斯公司实际使用。2016年9月28日，原告与被告一签订《商铺租赁合同终止证明》1份，约定：被告一将涉案119号商铺出租给原告，租期从2014年9月27日起至2016年9月26日止；现合同到期退还2个月押金，金额为14万元；原告承诺于2016年10月8日前搬离以上租赁物业，在原告结清水电费、物业管理费后被告一可无息退还原告押金。2016年10月9日，原告书面确认收到被告一无息返还涉案商铺租赁押金92526.85元，已经扣除租赁税相关费用。现涉案房产已经由被告一另行出租给案外人。二、原告为证明自己的主张，而于举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告与被告一签订的租赁合同（第三人冠联公司提供中介服务）1份，约定原告承租被告一所有的东门中威广场119号铺，租期从2012年10月1日至2014年9月30日，月租金为人民币7万元（以下均为人民币）；2、2012年9月25日制作的涉案商铺房屋租赁凭证，显示出租人为被告一，承租人为原告，租期从2012年10月1日至2014年9月30日；3、被告一于2014年7月1日出具的个人委托书，内容为被告一委托被告二在本委托书签字之日起至上述事项办完为止期间全权处理关于119号铺的出租及续租事宜；4、2014年8月22日原告与被告二就涉案商铺签订的商铺租赁合同1份，约定租期从2014年8月22日至2018年8月21日，年租金80万元，暂定为每两年支付一次；5、被告二于2014年8月29日出具的手写收据1张，内容为被告二收到原告119号商铺4年装修维护费378000元及1万元的水电费押金；6、2014年9月26日原告与被告一就涉案商铺签订的商铺租赁合同1份，约定租期从2014年9月27日至2016年9月26日，每月租金为7万元；租金转入杨旭兰在中国工商银行泉州某支行；7、2014年9月26日被告一出具给被告二的手写委托书，内容为被告一委托被告二办理与原告租金、租约等一切事务；8、被告二于2014年12月26日出具的书面证明，内容为被告二声明原告已经交付119号商铺（租户为第三人维纳斯公司）2014年9月至2016年8月两年的租金，每月租金为7万元；9、被告二于2014年12月30日出具的书面证明，内容为被告二声明原告已经交付119号商铺（租户为维纳斯公司）2016年9月至2017年10月的租金，每月租金为7万元；10、2015年4月10日被告二出具的手写收条，内容为原告已经交付119号商铺2017年10月至2018年9月的租金共计80万元，至此原告已经交清该商铺2014年10月至2018年9月共计4年的租金320万元。原告在庭审举证阶段出示了上述证据原件。两第三人对原告提交上述证据均予以认可。被告一对原告提交上述证据中的1、2、6、7予以任何，对证据3、4、5、8、9、10均不予认可，并表示2014年7月1日的个人委托书并非被告一本人签名，但被告一未提出笔迹鉴定申请。三、庭审中，被告一称，其与被告二系亲兄弟。庭审中第三人冠联公司称第一份租赁合同签署时两被告存在委托关系。庭审中原告称被告一在2014年7月1日前后被告一被羁押从而失去人身自由无法联系的情况下，被告二出示了委托书，即使不是被告一的亲笔签名，也可构成表见代理。以上事实，有租赁合同、个人委托书、收据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据2016年9月28日原告与被告一签订的《商铺租赁合同终止证明》，原告与被告一之间在2016年10月初已经终止房屋租赁关系并结清了各项费用且原告一也实际搬离了租赁物业。而本案原告诉请的被告二与原告于2014年8月22日签订的商铺租赁合同，退一步讲，即使合同成立，但本案证据并不足以证明其得到实际履行，故应认定该份租赁合同未发生法律效力。原告要求确认该份租赁合同有效并确认原告已经足额缴纳320万元的租金，证据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费人民币32400元、公告费人民币520元，均由原告自担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李知擎人民陪审员 王雅芳人民陪审员 王雪斌二〇一七年八月四日本件与原本核对无异杨玲书 记 员 张鑫 关注微信公众号“”