（2017）吉0211民初1171号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-27
案件名称
吉林市天成物业服务有限责任公司与顾云丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市天成物业服务有限责任公司,顾云丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十条，第二十一条，第二十六条，第三十六条第一款，第四十二条���一款，第四十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，���一百六十二条
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2017）吉0211民初1171号原告：吉林市天成物业服务有限责任公司。住所：吉林省吉林市吉长引线北侧吉林市高创投资管理有限责任公司办公楼。法定代表人：卢涛，该公司总经理委托诉讼代理人：周长征，该公司经理。委托诉讼代理人：姜文哲，该公司法律顾问。被告：顾云丽，女，汉族，无职业，户籍地吉林省吉林市昌邑区，现住吉林省吉林市丰满区。原告吉林市天成物业服务有限责任公司（以下简称天成物业公司）与被告顾云丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日受理，并依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。天成物业公司委托诉讼代理人周长征、姜文哲，顾云丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成物业公司诉称:吉林市苏宁环球有限公司开发建设的苏宁天润城小区，位于吉林市丰满区松江南路55号。顾云丽为该小区C13-1-5-10号房屋业主。该房屋面积为134.9平方米。天成物业公司与建设单位和顾云丽之前签订的前期物业服务合同约定，物业管理费每月每平方米0.9元。顾云丽自2011年开始拖欠物业费，截止2006年12月31日，欠付物业费8698.15元。天成物业公司多次催要未果。请求法院判令顾云丽支付拖欠的物业费8698.15元及违约金3949.92元，两项合计12648.07元。顾云丽辩称：民事诉讼时效时两年，天成物业公司只能起诉2015年和2016年的诉讼费。而且顾云丽只能承担这两年物业费的50%，原因是小区私搭乱建天成物业公司没有制止。另外物业经理应该出示物业经理人的证件，应该持证上岗。而且天成物业公司之前是三级资质。顾云丽与天成物业公司没有签订合同，只有前期物业合同，是在业主不知情的情况下换成了天成物业公司，顾云丽不予承认。顾云丽不能承担违约金，因为天成物业公司也没有给顾云丽打过电话，只在房门上贴过催缴通知，但是顾云丽不在那住也不清楚，是邻居告诉顾云丽的，顾云丽也没看到。经审理查明：顾云丽系苏宁天润城小区C13-1-5-10号房屋（建筑面积134.855平方米）的业主。2010年6月15日，该小区建设单位吉林市苏宁环球有限公司（以下简称苏宁公司）与天成物业服务公司签订了前期物业服务合同。合同对物业服务内容、质量、费用、相关责任及违约责任等内容进行了约定：多层住宅物业服务费为0.9元/月/平方米（按建筑面积计算），业主应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费的义务；业主未能按时足额交纳缴纳物业服务费的，按欠缴总额0.05%每日向天成物业公司支付违约金；苏宁公司违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的经济损失经相关单位评估后的合理费用由苏宁��司承担；天成物业公司已履行合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，以及因苏宁公司原因造成的工程质量问题给业主造成损失，苏宁公司拒绝赔偿或拒绝维修的，天成物业公司均不承担责任；合同期限自2010年6月15日起至2012年12月31日止。苏宁天润城小区的业主委员会成立于2011年8月29日，该业主委员会未与天成物业公司签订物业服务合同，亦未选聘新的物业服务企业。2011年度至2016年度的物业服务费，顾云丽拖欠至今。认定上述事实的证据有：营业执照、物业服务企业资质证书、实施物业管理证明、证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、举报材料、报纸、照片等。根据天成物业公司的诉讼请求及顾云丽的答辩意见，本院认为本案的焦点问题是：一、本案告诉是否部分超过诉讼时效；二、顾���丽应否支付天成物业公司物业费及违约金，如应支付，标准如何确定。本院认为：一、连续拖欠物业费的诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业费交纳期限届满之日起计算，故天成物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。二、苏宁天润城小区的业主委员会成立后，既未与天成物业公司签订物业服务协议，又未选聘其他物业服务企业，继续履行天成物业公司与苏宁公司签订的前期物业服务合同。该前期物业服务合同依法对天成物业公司和业主具有约束力。天成物业公司为包括顾云丽在内的业主提供了物业管理服务后，后者应依约按时支付物业服务费用。天成物业公司主张顾云丽家房屋建筑面积为134.9平方米，但其提供的前期物业管理服务协议上载明的建筑面积为134.855平方米，按照此面积计算，物业服务费为每年1456.43元（134.855平方米×0.9元/月/平方米×12个月），六年合计8738.58元。但天成物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，可以适当减少顾云丽应承担的物业服务费数额，以承担总额的85%为宜，即7427.8元。关于违约金问题，天成物业公司与业主间确因物业服务质量等问题存有争议，始终未得到解决，不能认定顾云丽拖欠物业服务费系违约行为，天成物业公司要求支付违约金的请求，本院不予支持。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主拒交物业费的方式并不能解决物业合同双方存在的问题，反而会造成物业服务问题的恶性循环。业主应及时与物业公司沟通解决，亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门���诉。物业公司亦应针对业主提出的问题有针对性的进行整改，提升服务质量。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造美好和谐的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第十条、第二十一条、第二十六条、第三十六条、第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告顾云丽于本判决生效后十日内一次性给付原告吉林市天成物业服务有限责任公司2011年度至2016年度的物业服务费共计7428.1元；二、驳回原告吉林市天成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吉林市天成物业服务有限责任公司负担10.3元，由被告顾云丽负担14.7元。本判决为终审判决。审判员 武 洋二〇一七年八月四日书记员 高鑫源 微信公众号“”