（2017）黔0602民初1223号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2018-03-23

案件名称

贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司与铜仁市碧江区广达汽车维修服务部租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

铜仁市碧江区人民法院

所属地区

铜仁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司,铜仁市碧江区广达汽车维修服务部

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

贵州省铜仁市碧江区人民法院民事判决书（2017）黔0602民初1223号原告：贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司。住所地：贵州省铜仁市万山区谢桥办事处罗家湾（谢桥上街）。法定代表人：章林，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：铜仁市碧江区广达汽车维修服务部。住所地：贵州省铜仁市碧江区清水北路32号。投资人：蔡丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭黎，男，1985年9月5日出生，侗族，贵州省铜仁市人，该维修部厂长，住贵州省铜仁市碧江区。代理权限为特别授权。原告贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司（以下简称广霖公司）与被告铜仁市碧江区广达汽车维修服务部（以下简称广达维修部）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广霖公司的法定代表人章林及其委托诉讼代理人谭森、被告广达维修部的委托诉讼代理人谭黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广霖公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金人民币257342元（以下币种均为人民币）及按商业银行同期贷款利率支付利息47865元，共计305207元；2、判令被告赔偿因违法建设，导致原告经营损失40万元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告支付租金257342元及利息38601.30元（利息以257342元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2014年8月19日起计算至2017年3月2日止）。明确租金从2014年8月19日起计算至2017年3月2日止，扣减6万元后，被告尚欠原告租金257342元。事实和理由：2014年8月19日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将其租赁的位于铜仁市碧江区清水北路32号部分场地、房屋及设施租赁给被告使用，具体租赁内容为：位于临铁路的值班室一间（13㎡），钢架棚一间（150㎡），库房1栋（100㎡），以及南临铁路、北靠后山的1500㎡空地；租赁期限自2014年8月19日起至2022年8月18日止，租赁期限共8年；第一年租金为12万元，之后每年租金在前一年的基础上增加5%；租金支付方式为第一年按季度支付，之后每年按半年一付，但应当提前一个月付清租金。被告在合同履行期间，因违法修建建筑物，被政府相关部门依法拆除，其违反合同第六条“所有生产经营活动，均应当符合国家法律、地方法规的约定”，构成违约。被告在履行合同期间，拖延支付原告租金，经原告多次催促仍不支付租金，其行为同样构成违约。被告共计欠付原告31个月租金，扣减被告已交纳的5万元租金及免交的1个月租金1万元，被告欠付原告租金257342元。被告违法建设前，原告正常经营每年盈利80万元。2015年因被告违法建设，造成原告无法经营长达6个月之久，导致原告亏损40万元，该损失应由被告赔偿。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告广达维修部辩称：租赁场地无法使用，是由于原告广霖公司违反了出租房屋权利瑕疵担保义务，对租赁场地没有所有权和租赁处置权造成的。被告没有违反合同约定，不应承担支付租金的义务和违约责任。原告的诉讼请求于法无据，于理不合，应当依法予以驳回。2012年12月11日，原告与租赁场地所有权人贵州省铜仁路桥工程公司（以下简称路桥公司）签订了《合作协议》。在2014年8月原告与被告商谈租赁事宜时，原告陈述其与路桥公司系合作关系，并承诺其对租赁场地有出租权。基于此，原、被告于2014年8月19日签订了《场地租赁合同》，该合同对租赁场地作了较为详细的约定，第九条约定了被告可以重新扩建房屋设施，第十三条第2项约定了租赁场地的用途为修理厂，如办理修理厂，被告可以改变房屋结构并可不经原告同意等内容。为此，被告依约在租赁场地内重新扩建房屋设施，搭建了钢架棚并进行装修，以便适用于修理厂。在搭建过程中，原告与被告每天均在租赁场地办公，但原告对此从未阻止，也未提出任何异议，由此表明被告是依约搭建，并经原告同意。钢架棚于2015年3月被强制拆除。被告于同年4月收到铜仁市碧江区人民法院（以下简称碧江区法院）送达的路桥公司诉原告广霖公司租赁合同纠纷一案的传票。2016年5月16日，在铜仁市中级人民法院的调解下，原告与路桥公司达成协议，解除了双方于2012年12月11日签订的《合作协议》。由此，被告刚修建好的厂房使用不久便被拆除，使被告无法正常经营，原、被告签订的《场地租赁合同》也无法继续履行。根据该合同第十五条约定，原告应确保合同顺利履行，其违反了出租房屋权利瑕疵担保义务，根据我国合同法规定，原告享有减付、不付租金的权利。正因原告违反了出租房屋权利瑕疵担保义务，被告曾以租赁合同纠纷起诉原告等人至碧江区法院【案号为:(2016)黔0602民初1177号】。经碧江区法院调解，双方达成协议，由广霖公司及章林、马英支付被告广达维修部赔偿款80万元，广霖公司及章林、马英撤回反诉，该案已彻底解决。现原告又提起诉讼，属重复的恶意诉讼。综上所述，被告搭建钢架棚是依约搭建并经原告同意，《场地租赁合同》无法继续履行，是由于原告违反了出租房屋权利瑕疵担保义务，且原、被告之间的租赁合同事宜已在碧江区法院（2016）黔0602民初1177号一案中彻底解决。原告的起诉属于恶意的重复诉讼，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年8月19日，原告广霖公司以马英、章林的名义与被告广达维修部以谭黎的名义签订《场地租赁合同》，约定甲方（原告）将其位于铜仁市碧江区清水北路32号内的部分场地、房屋及设施租赁给乙方（被告）使用；租赁房屋、场地及设施包括：位临铁路的值班室一间（面积约13㎡），钢架棚一间（面积约150㎡），库房一栋（面积约100㎡），以及南临铁路、北靠后山的空地（面积约1500㎡），厂区正大门向右至以上房屋、空地的通道为甲乙双方共用通道，主卫生间甲乙双方共用；租赁期自2014年8月19日起至2022年8月18日止，共8年；租赁期间，前一年乙方每年向甲方支付租金12万元，按季度支付，从第二年起，支付租金按半年支付，但必须提前一个月付清，同时在原有基础上增加5%，以此类推，直至合同结束；乙方在进入场地经营之前，须先向甲方交纳入场保证金4万元；乙方应合理、妥善使用房屋、场地及设施。合同对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋、场地及设备，被告于2014年8月17日向原告交纳了场地租金4万元，于2015年11月16日向原告交纳了租金5万元。另查明，2012年12月11日，路桥公司与原告签订《合作协议》，约定路桥公司将其位于铜仁市碧江区清水北路32号铜仁地区路桥公司修理厂内的场地及设施给原告使用，与原告合作经营，该场地包含了案涉租赁场地。2014年12月26日，路桥公司向原告发出《关于拆除违章建筑的通知》，要求原告于2015年1月2日前拆除违章建设的钢架棚。2015年1月7日，铜仁市城市综合执法局向路桥公司发出《责令限期拆除违法建设通知书》，责令路桥公司在30日内自行拆除“清水村清水组办公楼旁”处修建的钢架结构建筑。2015年8月31日，路桥公司以广霖公司为被告，以广达维修部及案外人铜仁市碧江区华宇汽车修理厂为第三人诉至本院，要求解除路桥公司与广霖公司签订的《合作协议》，要求广霖公司及该案两第三人返还租赁场地及设备，并由广霖公司支付路桥公司尚欠租金等诉讼请求。该案在审理过程中，广霖公司提出反诉，在反诉及对本诉的答辩中提出广霖公司拆扩建钢架棚是路桥公司同意的，广霖公司为此向路桥公司出具了书面报告，并提出要求路桥公司赔偿其建设争议场地基础设施的投入损失等诉讼请求。本院于2015年12月25日作出（2015）碧民初字第1448号民事判决。广霖公司不服该判决，上诉于铜仁市中级人民法院，二审中，经该院主持调解达成了路桥公司与广霖公司自愿解除双方于2012年12月11日签订的《合作协议》，广霖公司于2016年6月10日前返还路桥公司租赁场地、设施及设备等内容的调解协议。广霖公司于2016年6月10日前搬离了租赁场地。至广霖公司搬离租赁场地前，广达维修部一直在案涉租赁场地经营。2016年5月23日，广达维修部以广霖公司及案外人章林、马英为被告以及铜仁市碧江区华宇汽车修理厂为第三人诉至本院【（2016）黔0602民初1177号案】，要求广霖公司赔偿广达维修部因建设和改善租用场地所投入的各项费用共计105万元，并支付经营损失、返还广达维修部租金等诉讼请求。该案在审理过程中，广霖公司提出反诉，后双方就本诉部分达成由广霖公司支付广达维修部80万元，广达维修部自愿放弃其他诉讼请求等内容的调解协议，广霖公司撤回反诉。本院认为，原、被告双方于2014年8月19日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，受法律保护。双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约将租赁场地交付被告使用，被告则理应按照约定向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”双方合同约定租金前一年为12万元，按季度支付，之后按年在原有基础上增加5%，直至合同结束。同时，合同第八条约定“乙方（被告）和甲方（原告）签订租赁合同后，以签字之日起，乙方免交一个月租金”，经庭审查实，广霖公司已与路桥公司解除了双方签订的《合作协议》，并于2016年6月10日前搬离了该协议约定的租赁场地。截至2016年6月10日，被告广达维修部一直在案涉租赁场地经营。故被告广达维修部应向原告支付租金的期间为2014年9月19日至2016年6月10日，其中：2014年9月19日至2015年9月18日期间的租金为12万元；2015年9月19日至2016年6月10日，共8个月22天，该期间的租金为91595元（126000元/年÷12个月×8个月22天）。被告广达维修部应支付原告广霖公司租金211595元。扣减被告已向原告支付的租金9万元，被告实际应向原告支付租金应为121595元，超过部分不予支持。对原告要求被告支付利息38601.30元的问题，本院认为，双方合同未就租金的利息问题进行约定，被告广达维修部在租赁经营期间，原告广霖公司与出租方路桥公司涉及诉讼纠纷，且广霖公司提交的证据不足以证明其履行催收租金的义务。故，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告赔偿经营损失40万元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告向本院提交的广霖公司利润表、资产负债表系其单方制作，且有涂改痕迹，不符合证据规则的组成要件，不足以证明其主张。对此，原告应承担举证不能的不利后果。故，原告要求被告赔偿经营损失40万元的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，对原告要求被告支付租金121595元的诉讼请求部分本院予以支持，超过部分不予支持。对原告要求被告支付租金利息38601.30元并由被告赔偿原告经营损失40万元的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告铜仁市碧江区广达汽车维修服务部于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司租金人民币121595元；二、驳回原告贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10852.07元，减半收取计人民币5426元，由原告贵州省铜仁市广霖汽车贸易有限公司负担人民币4000元，被告铜仁市碧江区广达汽车维修服务部负担人民币1426元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员　　饶和秀二〇一七年八月四日书记员　　龙仲夏来自：