（2017）鲁01民终3769号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-07-12
案件名称
程皓等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程皓,马怡竹,北京春光置地房地产开发有限公司,赖思予,中国建设银行股份有限公司北京安慧支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3769号上诉人（原审原告、反诉被告）:程皓，男，1983年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘建鑫，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：马怡竹，女，1988年出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，北京市隆安律师事务所律师。原审第三人：北京春光置地房地产开发有限公司，住所地北京市。法定代表人：姜燕红，董事长。委托诉讼代理人：徐健，男，北京春光置地房地产开发有限公司法务主管。原审第三人：赖思予，女，1986年出生，汉族，住北京市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司北京安慧支行，住所地北京市。负责人：赵亮，行长。上诉人程皓因与上诉人马怡竹及原审第三人北京春光置地房地产开发有限公司、赖思予、中国建设银行股份有限公司北京安慧支行（以下简称建行安慧支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程皓上诉请求：1、撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第二项判决，改判马怡竹返还程皓购房款及相关税费2114122.97元及逾期返还违约金（自2016年5月2日起以2114122.97元为基数按照同期贷款利率4倍计算至返还之日止）；2、撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第四项，改判程皓不予返还马怡竹保证金2100000元；3、撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第五、六项，改判程皓不予返还北京市朝阳区来广营乡清清河营村润景茗苑某室房屋及《北京市商品房预售合同》（编号：Y12727××）；4、撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第八项判决，改判马怡竹赔偿程皓损失11831277元；5、一、二审诉讼费、保全费由马怡竹承担。事实与理由：一、程皓与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。马怡竹未能履行合同约定义务将房屋过户至程皓名下，根据《合同权利转让协议书》第六条约定，程皓向一审法院提交了《变更诉讼请求申请》，要求解除《合同权利转让协议书》及《协议书》，马怡竹于2016年4月22日收到申请。根据《合同权利转让协议书》第六条约定，马怡竹应当在10日内即2016年5月2日前返还程皓全部房屋转让款2114122.97元，否则逾期按照每日千分之五支付违约金。一审中程皓自愿将逾期付款违约金调整至同期银行贷款利率的4倍，因此一审中程皓的该项诉讼请求有明确合同约定，且不违反法律规定，法院应当予以支持。二、双方签订的《协议书》第一条约定的210万元是办理房产证过户手续的保证金，同时第五条约定了马怡竹如不能在2013年9月30日前将涉案房屋产权登记并过户至程皓名下，则210万元保证金不予返还。该项210万元保证金从法律性质上属于合同一方当事人为担保合同的履行，给付另一方当事人一定金钱做为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，在合同有效且法律没有禁止性规定的情况下，法院应当尊重当事人协商一致达成的合同条款。同时根据《协议书》约定内容看，违约方除赔偿损失外，210万元保证金不予返还的约定，明显具有对违约方一定的惩罚性，该约定也不违反法律禁止性规定，因此马怡竹除应当赔偿程皓损失外，该项210万元保证金不应当予以返还。三、马怡竹按照合同约定应当于2016年5月2日前返还程皓全部转让款，同时还应承担违反合同约定的违约金并赔偿程皓损失。但是马怡竹的行为表明其没有承担上述责任的意思，根据《中华人民共和国合同法》66、67条规定，程皓享有抗辩权，马怡竹没有按照合同约定返还购房款及承担相应违约责任并赔偿损失前，程皓有权不予返还涉案房屋及相应的《北京市商品房预售合同》。四、马怡竹应当赔偿程皓损失11831277元。双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，程皓已经按照合同约定支付了全部转让款，履行了全部合同义务，程皓依据合同应当取得涉案房屋的完整所有权。因马怡竹违反合同约定，导致程皓无法实现合同目的从而解除了《合同权利转让协议书》及《协议书》。根据《中华人民共和国合同法》113条的规定，程皓应当取得合同正常履行可以获得的利益，本案中指涉案房屋目前的市场价值减去程皓已经支付的房屋成本，根据双方共同认可的房屋单价70000元/㎡，程皓可以获得的利益应该为11831277元。一审法院适用民法的公平原则对程皓可得利益进行调整是错误的。公平原则不能简单等同于等价有偿原则，因为在民法上就一方给付与对方的对待给付之间是否公平，是否具有等值性，其判断依据采用主观等值原则，即当事人主观上愿以此给付换取对待给付，即为公平合理，至于客观上是否等值，在所不问。因此公平原则的具体运用，必须以自愿原则的具体运用作为基础和前提，如果当事人之间利益关系的不均衡，系自主自愿的产物，就不能认为有违公平。同时，公平原则是《民法通则》规定的原则性规范，只有在民事活动没有对应的明确法律或行政法规规定的情况下才应当由司法机关适用公平原则对民事活动进行自由裁量，如果有明确的法律规定，则应当直接适用。而《中华人民共和国合同法》113条规定的可得利益损失有明确法律依据，且相对作为一般法的《民法通则》，《中华人民共和国合同法》属于特别法，应当优先适用特别法的规定。因此，一审法院适用所谓公平原则对程皓的损失进行调整，恰恰侵犯了程皓的合法权益，无法弥补程皓的损失，纵容了马怡竹违反合同约定的主管恶意，使合法有效的合同关系处于不稳定的状态，将会产生极恶劣的社会效果。综上，请求二审法院依法予以改判，维护程皓的合法权益。马怡竹辩称，不同意程皓的上诉请求，双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》都是在胁迫刘张宇，要对其诈骗进行报案时，双方并不存在真实的房屋买卖，马怡竹之所以签订这个合同是为了保护刘张宇才签订的，为此马怡竹认为该协议应当予以撤销的。之前程皓支付给刘张宇的186万是用于购买其他房产而不是用于本案所涉房产。北京春光置地房地产开发有限公司辩称，我方没有答辩意见。法院最终判决房子给谁我们可以配合法院工作。涉案房屋属于限制转让的状态，目前相房屋处理处于暂停的状态。建行安慧支行辩称，1、针对程皓与马怡竹及我行（我行为第三人）房屋买卖合同纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不发表意见。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议，我行不同意程皓的诉求。2、根据法律规定，借款人马怡竹就涉案房产在建行安慧支行办理的贷款本息之前偿还前，其与建行安慧支行所签订的借款合同房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人马怡竹将房产转让，应优先偿还建行安慧支行的贷款，不得侵犯建行安慧支行合法权利。即使有效判决确认代偿人不等于建行安慧支行同意变更借款人也不等于免除借款马怡竹对建行安慧支行的还款义务。若借款人马怡竹在建行安慧支行贷款发生逾期，建行安慧支行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，建行安慧支行对借款人享有合法债权、担保权未获得全部清偿前，建行安慧支行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。建行安慧支行仍有权对借款人及抵押物主张对权和抵押权及其他合同约定的担保权利若借款人来建行安慧支行办理还款手续，建行安慧支行仍然有权接受还款。上述债权担保权范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项建行安慧支行为实现债权和担保权而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人尚欠建行安慧支行贷款本金余额以建行安慧支行提交证据为准。全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金赔偿金及建行安慧支行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计全部应还金额依据实际还清之日计算为准。4、本案合同纠纷的发生与建行安慧支行行为无关。建行安慧支行不承担本案任何诉讼费用。赖思予未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。马怡竹上诉请求：1、判令撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第二项、第三项、第九项、第十项；2、判令驳回程皓返还购房款2114122.97元及赔偿损失的诉讼请求；3、判令程皓支付马怡竹利息损失（按人民币二百一十万元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2013年4月13日起至全部款项清偿之日止）；4、判令程皓承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原审判决认定事实不清，判决显失公允。一、《合同权利转让协议书》、《协议书》应当是由于程皓胁迫刘张宇并与其恶意串通，意图恶意占有马怡竹房产的不法行为而应当解除。马怡竹与程皓签署的《合同权利转让协议书》既不规范也存在诸多有违常理的约定。经马怡竹事后获悉，程皓通过胁迫刘某某，进而与其恶意串通，采用欺诈手段与马怡竹签署了《合同权利转让协议书》。在刘某某结识马怡竹之前，其就与程皓结识。刘某某以帮助程皓在北京购置房产为名，骗取程皓款项人民币六十万元，在诈骗行为败露后，程皓即以刑事报案相威胁，在刘某某将本息七十余万元偿还程皓后，程皓仍然不断要挟刘某某，最终刘某某被胁迫承诺偿还的款项达到难以让人相信的五百万元。但刘某某承诺再多的钱也是无力支付的，但在这过程中，刘某某结识了家境殷实的马怡竹。在获悉马怡竹的父母已经为马怡竹购买了结婚所需的房产，为了达到偿还债务的目的，刘某某尽其所能讨好马怡竹并与其结婚。婚后，为摆脱程皓的威胁，刘某某即承诺以将该房屋交给程皓，以逃避刑法处罚。此后，刘某某与程皓磋商，以为马怡竹购置其他房产，需要先将本案诉争房产进行出售为名，骗取马怡竹在乙方名称空缺的协议上签字。由于该房屋的转让建立在欺诈的基础上，故履行并不顺利。见此情形，程皓再次以报案相威胁，让刘某某先偿还了现金二百一十万元。现刘某某已经因为诈骗行为，被公安机关羁押。在马怡竹居住于诉争房产期间，程皓多次采用骚扰、威胁的方式，强占马怡竹房产，在发生争议后马怡竹曾报警处置，公安机关的笔录，能够证明程皓胁迫和欺诈的行为实际存在。刘某某为逃避刑罚处罚，与程皓恶意串通，侵害马怡竹合法权益的行为，依法应当认定无效。而程皓为攫取更多的不法利益，以欺诈所得的文件，意图主张不存在的损失，其主张不应获得法律的支持。二、马怡竹与程皓之间不存在真实的房屋买卖交易，且在《合同权利转让协议书》、《协议书》签署时，程皓并未取得北京市商品房购买资格，故其无权主张购买房屋的现值差价款。1、程皓并未向马怡竹支付任何购房款项，其向刘张宇支付的款项，也并非购买本案诉争房产，其无权主张该房产的所有权，也无权进一步主张其未购买房产的损失。根据程皓提交的，用以证明支付涉案房屋购房款的凭证，是程皓母亲向刘某某支付的银行凭单和刘某某出具的收条。但是，从收条内容上看，该收条明确写明“收到程皓购房款186万元，用以购买某大道C3号楼19层01，170平米房产一套”。但是，本案程皓强占的马怡竹房产是清河营村住宅某房产。本案的程皓不但自始至终没有向马怡竹支付过一笔购房款，反倒以过户保证金的名义，收取了人民币210万元。试想，如果真是存在房屋买卖关系，怎么可能是出售方向购买方支付款项。综上，程皓186万的付款行为，跟涉案房屋的交易不存在任何的关联关系。2、程皓在强占马怡竹房产时，并未取得北京市商品房购买资格。其无权购买北京房产，就增值部分的补偿也就无从谈起。根据2011年2月颁布施行的《北京市关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》的规定，“无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。程皓在该文件下发时并未取得北京市购房资格，其无论与谁签署购房协议，均无法完成交易。在此情形下，由于程皓根本无法在北京购买房产，其主张赔偿其未能购买房产的损失，显然也是不合理的。三、一审法院判令马怡竹偿还程皓支付给刘某某用于购买其他房产的款项186万元，没有事实和法律依据。原审法院认定事实不清，程皓支付给刘某某的186万元，并非向马怡竹支付的购房款。一审判决第二项关于判令马怡竹偿还程浩2114122.97元的款项中，其中1860000元，是程浩的母亲汇款给刘某某的，向刘某某支付用于购买“某大道C3号楼19层01，170平米房产一套”的款项，这在程皓在一审法院提交的证据9，刘某某的收条中已经表述的很清楚了，这186万元欲购买的房产并非本案诉争房产，该186万元也并非支付给马怡竹，一审法院要求马怡竹偿还该笔款项没有事实和法律依据。同时，根据马怡竹在一审提交的证据，程皓确认已经收到了刘某某分两笔偿还的款项132万元，即便一审法院要求刘某某、马怡竹返还这笔款项，也应该将这132万已经偿还的款项扣除。一审法院无视程皓付款的原因，无视刘某某已经偿还132万元的事实，判令马怡竹重复偿还程皓款项，实属枉法裁判。综上所述，程皓采用欺诈和恶意串通等不正当手段，在未支付任何价款，且被刘某某诈骗款项本息均已足额收回的情形下，一审法院判令马怡竹赔偿程皓并不存在且不合法的损失，属于认定事实不清，其判决结果严重损害了马怡竹的合法权益。故此，马怡竹特向贵院提起上诉，请依法裁决。程皓辩称，1.马怡竹陈述的程皓与刘某某恶意串通无证据证明，且本案涉案房产在刘某某作为刑事犯罪认定中没有被认定；2.马怡竹所主张应当予以撤销的合同权利转让协议书已经超过了其主张的撤销权的处置期间，法院不应支持。3.程皓早已经取得了北京的购房资格，因此完全有资格取得涉案房屋的完整的所有权。马怡竹一直认为双方交易中存在胁迫、欺诈，只是马怡竹一方在本案纠纷发生后为了给其反悔出售涉案房屋而编造的理由，事实上在双方签署《合同权利转让协议书》及《协议书》后，马怡竹将涉案房屋的预售合同及涉案房屋购买的相关票据均向程皓进行了交接。在程皓提交的录音证据中马怡竹本人陈述也是平静稳定，表达清晰可以看出马怡竹对涉案房屋的交易各事项及各约定，以及相应的后果均清楚明了，并且表达了愿意承担后果的本人意愿，因此马怡竹代理陈述的主张是不成立的。北京春光置地房地产开发有限公司辩称，没有答辩意见，法院最终判决房子给谁我们可以配合法院工作。涉案房屋属于限制转让的状态，目前相房屋处理处于暂停的状态。建行安慧支行答辩意见同前述答辩意见。赖思予未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。程皓向一审法院起诉请求：1.解除程皓与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》;2.马怡竹返还程皓已支付购房款2114122.97元及逾期返还违约金（自2016年5月26日起以2114122.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清为止）;3.马怡竹赔偿程皓损失11831277元及违约金5000000元;4.本案诉讼费、保全费由马怡竹承担。马怡竹向一审法院反诉请求：1.撤销马怡竹与程皓签订的《合同权利义务转让协议书》、《协议书》;2.程皓向马怡竹返还位于北京市朝阳区润景名苑某房屋;3.程皓返还马怡竹《北京市商品房预售合同》原件;4.程皓返还马怡竹支付的款项人民币2100000元及利息损失;5.程皓承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月1日，程皓与案外人刘某某签订《某大道代购协议》一份，约定刘某某向程皓借款人民币600000元整，此借款用于刘某某代程皓购买位于朝阳区北苑的某大道北区3号楼东侧10－20层建筑面积为170.1平米房屋一套，刘某某在收到程皓此款项后，必须在15个工作日内协助程皓与某大道开发商签订购房合同，若刘某某未用此款项购买规定位置的房屋或者刘某某未按双方约定时间内办理相关购房手续，视为刘某某违约，刘某某需向程皓赔偿人民币5000000元整。该协议签订后，程皓之母孙某于2011年8月1日、8月9日、8月25日分别通过转账向刘某某支付600000元、660000元、560000元，并现金支付40000元，共计1860000元。2011年8月23日，刘某某向程皓出具收条，载明：“今收到程皓购房款壹佰捌拾陆万元整，?1860000，此购房款用于购买某大道C3号楼19层01，170平米房屋一套。”因案外人刘某某并未按约定代购朝阳区北苑的某大道房屋，2012年6月23日，刘某某与本案程皓、马怡竹签订《合同权利转让协议书》，协议内容如下：“2012年2月22日，马怡竹与北京春光置地房地产开发有限公司（以下简称春光公司）签订一份《商品房买卖合同》，购买春光公司开发的位于北京市朝阳区来广营乡清河营村的润景茗苑某房屋（以下简称涉案房屋）一套（含地下室及车库等配套设施）。马怡竹已支付全部购房款，春光公司尚未向马怡竹交付房屋，该房屋产权登记手续正在办理之中。自本协议签订之日起，马怡竹将上述《商品房买卖合同》中的权利全部转让给程皓。本协议签订之前，程皓已向马怡竹支付了全部转让价款（详见刘某某出具的收款条）。本协议签订的同时，马怡竹须将上述《商品房买卖合同》及与此相关的全部书面文件（包括但不限于补充协议、购房发票、收据等）交付给程皓。《商品房买卖合同》约定的马怡竹的义务仍由马怡竹自行承担。本合同签订之日起3日内，马怡竹应将本协议约定的转让事宜书面通知春光公司。刘某某为马怡竹履行义务向程皓承担连带保证责任。”该协议签订后，马怡竹将其购买涉案房屋的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1272757）、购房发票交付给程皓，并书面通知北京春光置地房地产开发有限公司合同权利转让事宜。2012年7月1日，程皓之母孙某代马怡竹交纳涉案房屋契税、公维基金、图表费237634.12元，房屋补差价款15403.85元，房产登记税、产权代办费用、印花税1085元，合计254122.97元。马怡竹曾向刘某某出具授权委托书（出具时间未写明），授权刘某某代马怡竹与程皓具体洽谈上述房屋买卖一切事宜。2012年10月，刘某某与马怡竹办理结婚登记手续。因涉案房屋具备办理房屋产权登记条件后，马怡竹并未办理房产证并过户给程皓，2013年4月13日，马怡竹、程皓、案外人刘某某、案外人刘成某（系刘某某之父）、案外人赖思予签订《协议书》，该协议书首先确定以下事实：1、2012年2月22日，马怡竹与北京春光置地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，马怡竹购买涉案房屋，尚未支付全部购房款，北京春光置地房地产开发有限公司尚未向马怡竹交付房屋，该房屋产权登记手续正在办理之中。2、2012年6月23日，马怡竹与程皓签订《合同权利转让协议书》，马怡竹将上述《商品房买卖合同》中的权利转让给了程皓并已通知北京春光置地房地产开发有限公司。3、程皓刚刚得知，上述《合同权利转让协议书》签署之前，马怡竹为购买上述房屋已将该房屋向建设银行安慧支付办理了按揭贷款，截至本协议签订之日，尚欠贷款450余万元。此外，该协议书对以下事项作出约定：1、马怡竹向程皓交付办理房产证过户手续的保证金2100000元整。2、马怡竹承诺自本协议签订之日起1－3个月之内将所欠银行上述按揭贷款全部还清并向程皓提供银行开具的结清证明，其中每月应当面向程皓提供当月还款流水证明。3、马怡竹负责协调有关各方及相关单位，确保2013年9月30日之前将上述房屋产权登记并过户至赖思予名下。4、如马怡竹按约如期全面履行本协议第一至三条约定的义务，则程皓将依据本协议第一条收取的2100000元保证金退还马怡竹。5、如马怡竹未按约如期履行本协议第二条或第三条约定的义务，则马怡竹应于违反此约定之日起三日内偿还程皓已交付的购房款及各项相关违约金、赔偿金共计人民币5000000元。马怡竹已履行本协议第一条约定交付的保证金，不包含于上述5000000元的赔偿金内，此2100000元保证金不予退还。6、马怡竹未按期履行本协议第五条约定的付款义务，应当向程皓支付额外的违约金，违约金数额以应付款数额（5000000元）为基数，按照人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算。7、刘某某和刘成某为马怡竹全面履行本协议第一条、第五条、第六条约定的义务向程皓承担连带担保责任。2014年7月3日，刘某某与马怡竹经北京市某区人民法院判决离婚。2014年7月22日，北京市人民检察院第三分院向马怡竹发送《被害人诉讼权利义务告知书》，告知马怡竹在犯罪嫌疑人刘某某涉嫌合同诈骗罪一案中享有的权利。马怡竹于2014年7月25日签收该告知书。2015年5月13日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中刑初字第002××号刑事判决书，判决被告人刘某某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。涉案房屋未列入刘某某合同诈骗罪认定的涉案财物。2016年4月15日，程皓向一审法院提交《变更诉讼请求申请》，要求解除其与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》，该申请一审法院于2016年月22日送达马怡竹。2016年12月13日庭审中，程皓、马怡竹双方一致认可涉案房屋现市价为70000元/平方米。因马怡竹未依约向程皓过户涉案房屋，双方形成纠纷，程皓诉至一审法院。马怡竹认为双方协议显失公平，亦提起反诉。一审法院认为，本案焦点问题有二：一是程皓与马怡竹之间房屋转让协议的效力问题；二是程皓行使法定解除权，要求解除合同后，守约方损失如何认定的问题。焦点一、马怡竹购买涉案房屋价款6566000元，程皓仅向其支付价款1860000元，加上房屋补差价款及各种税费共计2114122.97元，与马怡竹实际购房款差额较大，该合同效力如何？合议庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。虽然程皓与马怡竹之间合同价款与房屋市价存在较大差距，但该差额在房屋转让合同签订之时即已存在，马怡竹作为完全民事行为能力人应当对当时北京市该地区房屋市价有所了解，即使存在刘某某向其谎称该房屋系内部低价购买的事实，马怡竹至少应当从2014年7月北京市人民检察院第三分院向其发送被害人诉讼权利义务告知书之日起一年内主张行使撤销权，因马怡竹未在法定撤销权行使期间内主张行使撤销权，撤销权消灭，双方房屋转让合同有效。焦点二、程皓主张行使法定解除权，要求解除合同，并由马怡竹向其赔偿损失，其主张损失计算方式为房屋市价13945400元（70000元/平方米×199.22平方米）减去实付房款及各项税费2114122.97元，其中差价为可得利益损失，该可得利益能否得到支持？经审委会研究认为，本案中，虽然房屋转让合同系双方当事人真实的意思表示，但转让价款与房屋市价之间差额较大，违反民法公平原则，故可以运用民法基本原则进行调整。该损失计算可以用程皓购买涉案房屋所支付的实际成本除以马怡竹购买该商品房的价款，得出的比例乘以涉案房屋市价减去程皓实际支付的购房款的差额，即为程皓的可得利益损失。该损失可以得到支持。本案中，原、被告双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》均系以双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。因马怡竹迟延履行涉案房屋过户义务，导致双方合同目的已不能实现，故程皓可以要求解除合同，对程皓的该项诉讼请求，一审法院予以支持。双方《合同权利转让协议书》及《协议书》于程皓解除请求到达马怡竹之日起即2016年4月22日解除。因双方《合同权利转让协议书》及《协议书》已解除，故马怡竹应向程皓返还其支付的购房款及相关税费合计2114122.97元，故对程皓的该项诉讼请求，一审法院予以支持。根据焦点二所述计算方式，程皓作为守约方在合同解除之后可主张的损失计算为程皓为履行合同支出的购房成本2114122.97元所占马怡竹购房价款6566000元的比例乘以涉案房屋市价（70000元/平方米×199.22平方米）减去程皓实际支付的购房款（1860000+15403.85元）的差额，计算为3886301.6元。因双方于2013年4月13日签订的《协议书》第五条约定，如马怡竹未按期依约履行过户义务，应向程皓支付违约金5000000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，该违约金约定并未过分高于造成的损失，故对程皓要求马怡竹支付违约金5000000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因原、被告双方约定的违约金已能够弥补守约方损失，故对程皓要求支付损失11831277元的诉讼请求，一审法院不予支持。程皓要求马怡竹向其支付迟延返还房款产生的违约金，因双方合同约定的违约金可以弥补损失，且程皓已主张该违约金，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。因原、被告双方协议书中约定的违约金已能够弥补损失，故程皓应退还收取的马怡竹保证金2100000元。对马怡竹的该项反诉请求，一审法院予以支持。马怡竹主张程皓向其支付该2100000元产生的利息，因程皓不存在违约行为，故不应向马怡竹支付利息损失，对其该项反诉请求，一审法院不予支持。因双方房屋转让协议已解除，故程皓需向马怡竹交还涉案房屋并返还《商品房预售合同》，对于马怡竹的该项反诉请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审委会研究，判决：一、原告程皓与被告马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》于2016年4月22日解除；二、被告马怡竹于判决生效之日起十日内返还原告程皓购房款及相关税费合计2114122.97元；三、被告马怡竹于判决生效之日起十日内支付原告程皓违约金5000000元；四、反诉被告程皓于本判决生效之日起十日内返还反诉原告马怡竹保证金2100000元；五、反诉被告程皓于判决生效之日起六十日内返还反诉原告马怡竹位于北京市朝阳区来广营乡清河营村润景茗苑某室房屋；六、反诉被告程皓于判决生效之日起十日内返还反诉原告马怡竹《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y12727××）；七、驳回原告程皓要求被告马怡竹支付逾期返还购房款违约金的诉讼请求；八、驳回原告程皓要求被告马怡竹赔偿损失11831277元的诉讼请求；九、驳回反诉原告马怡竹要求撤销与反诉被告程皓签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》的诉讼请求；十、驳回反诉原告马怡竹要求反诉被告程皓支付保证金2100000元产生的利息损失的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币135200元，由原告程皓负担84200元，被告马怡竹负担51000元。反诉案件受理费81300元，由反诉原告马怡竹负担57700元，反诉被告程皓负担23600元。财产保全费5000元，由原告程皓负担3000元，被告马怡竹负担2000元。本院二审期间，建行安慧支行围绕上诉请求依法提交了证据。证据一，马怡竹与建行借款合同;证据二，贷款客户基本信息;证据三，中国建设银行个人贷款对账单。程皓、马怡竹、春光公司对建行安慧支行提交的上述证据真实性无异议。对建行安慧支行提交的上述证据，当事人无异议，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案件争议焦点为一、程皓与马怡竹之间房屋转让协议的效力问题；二、程皓行使法定解除权，要求解除合同后，守约方损失如何认定的问题。关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十五条规定：“具有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”。本案中，程皓、马怡竹对《合同权利转让协议书》及《协议书》上各自签名的真实性无异议，本院予以确认。依据上述规定，《合同权利转让协议书》及《协议书》自各方当事人签字时成立并生效。虽然马怡竹主张《合同权利转让协议书》及《协议书》的签订是建立在欺诈的基础之上，是程皓胁迫刘某某并与其恶意串通，意图恶意占有马怡竹的房产，骗取马怡竹在乙方名称空缺的协议上签字而形成的，依法应当认定无效。但马怡竹并未提交任何证据证实其上述主张，且即便马怡竹陈述属实，依据前述规定，其也应当至迟自2014年7月北京市人民检察院第三分院向其发送被害人诉讼权利义务告知书之日起一年内主张行使撤销权，但马怡竹并未在法定期限内行使撤销权。故对马怡竹的该项主张，不予采信，双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》有效，双方均应按照协议的约定行使权利、履行义务。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人对《合同权利转让协议书》及《协议书》于2016年4月22日解除并无异议，本院予以确认。因《合同权利转让协议书》及《协议书》已经解除，故马怡竹应当向程皓返还其支付的购房款及相关税费合计2114122.97元，程皓应当向马怡竹返还涉案房屋及《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y12727××），一审判决对此认定正确，本院予以支持。关于守约方损失的认定问题。从两份合同的签订时间及内容来看，《协议书》是对《合同权利转让协议书》的补充，两份合同中均对程皓无法取得房屋所有权所产生的违约责任作出了约定，故认定关于无法取得房屋所有权的违约责任以后合同即《协议书》中约定内容为准，故对程皓主张的自2016年5月26日起以2114122.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清为止的逾期返还违约金的请求，本院不予支持。《协议书》第五条约定：“如甲方（马怡竹）未按约如期履行本协议第二条或第三条约定的义务，则甲方应于违反此约定之日起三日内偿还乙方（程皓）已交付的购房款及各项相关违约金、赔偿金共计人民币伍佰万元。甲方已履行本协议第一条约定的交付的保证金，不包含于上述伍佰万元的赔偿金中，此贰佰壹拾万元的保证金不予退还。”故程皓主张马怡竹赔偿违约金500万元的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，程皓的可得利益就是马怡竹如果按约履行合同，程皓可以获得的利益。由于涉案房屋的购买价格已经确定，因此，在履行合同的过程中，若未来房价上涨，超出合同价款部分即为程皓的可得利益，同时也是马怡竹应当承担的风险。同时，若未来房价下跌，低于合同价款的部分即为马怡竹的可得利益，也是程皓应当承担的风险，这是双方在签订合同时应当预见到的。现双方当事人对涉案房屋房价为70000元/平方米均无异议，故程皓的可得利益为70000元/平方米×199.2平方米-2114122.97元=11829877.03元。上述可得利益数额大于双方合同约定的违约金，也就是说，合同解除后，在《协议书》约定的违约金不予返还的情况下仍不足以弥补程皓的损失，故认定程皓的损失为11829877.03元-5000000元=6829877.03元。对程皓主张的马怡竹应当赔偿损失11831277元的请求，本院经调整后，部分予以支持。因该数额已经能够弥补守约方的损失，故对程皓主张的保证金2100000元不予返还的请求，本院不予支持。综上所述，马怡竹的上诉请求不能成立，应予驳回；程皓的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项及案件受理费的负担；二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第八项；三、上诉人马怡竹于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人程皓损失6829877.03元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费270400元，由上诉人程皓负担23600元，由上诉人马怡竹负担246800元。本判决为终审判决。审判长 刘晓菲审判员 高希亮审判员 黄宏伟二〇一七年八月四日书记员 孙 娜 搜索“”