（2017）粤0306民初4483号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-08-03
案件名称
深圳市豪屹投资有限公司与罗英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市豪屹投资有限公司,罗英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4483号原告：深圳市豪屹投资有限公司，住所地深圳市龙华新区民治大道横岭皇嘉公寓719，统一社会信用代码91440300070354269M。法定代表人：杨爱，该公司经理。委托代理人：黄锦辉，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被告：罗英，女，汉族，1984年10月15日出生，户籍地址广东省饶平县。委托代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：李刚，广东国晖律师事务所律师助理。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄锦辉和被告委托代理人何带勇、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《U.ONE优城租赁合同》；2、判令原告无需退还被告保证金37,140元（其中租赁保证金27,030元、空调费4,054元、推广费1,352元、物业管理费保证金2,704元、水电保证金2,000元）；3、判令被告向原告支付商铺使用费28613元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月7日，原告与深圳市民治水尾股份合作公司签订《租赁协议书》一份，约定由原告承租其位于深圳市龙华××大道水××村路段水尾宜水商业广场整栋，租赁期限自2015年1月1日起至2034年12月31日。2016年7月11日，原、被告签订了《U.ONE优城租赁合同》，约定将位于深圳市××大道××.××（××商业广场）××层[铺位号为L2-17]商铺出租给被告用于餐饮经营，合同期限为2016年8月28日至2018年8月27日。自2016年10月份开始至今被告共拖欠原告2016年11月19日至12月29日租金18,050元，2016年10月19日至12月29日空调费4,773元、推广费1,591元，2016年9月25日至12月28日电费1,582元，2016年11月1日至12月29日物业管理费2,617元，合计28,613元。根据合同约定，迟延超过三十日支付各项应付费用的，原告有权解除本合同并要求被告支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金。在原告催告下，被告于2016年12月28日确认撤场并解除租赁合同，确认拖欠上述费用。被告辩称：原被告双方签署的《U.ONE优城租赁合同》未取得建设工程规划许可证，是无效合同。无效合同自始无效，无需解除。因为租赁合同无效，所以被告欠缴费用导致原告可以解除合同的违约条款亦无效，原告无权依据无效合同条款解除合同且没收被告各项保证金。原告违背多项签约时的承诺，被告不支付部分租赁费用有合法抗辩理由，原告以被告欠缴费用违约为由没收被告保证金的诉求于法无据。物业管理费保证金、水电保证金、物业管理费及水电费实际上是深圳市皇嘉物业管理有限公司收取的，该案件应追加深圳市皇嘉物业管理有限公司为本案第三人。原告提供的被告欠缴涉案商铺各项费用的清单中欠缴费用的开始和截止日期认定错误。即便被告要支付欠缴费用，计算费用开始时间应为开始计算租金的“起租日”，即除去免租期的开始缴纳租金之日为2016年10月19日。租赁合同于2016年12月24日终止履行，对合同终止后发生的各项费用被告无需承担。原告在收到律师函后恶意阻止被告搬离商铺，原告主张的各项费用截止日期应为2016年12月24日。即便被告要支付欠缴费用，原告和皇嘉物业也应当从应向被告退回的从被告处收取的各项保证金中扣除，而不是要求被告另行支付。经审理查明：2016年7月19日，原、被告签订了一份《U.ONE优城租赁合同》，约定原告将位于龙华新区民治大道水尾村水尾商住大厦北区2层L2-17商铺出租给被告使用，租赁期限从2016年8月28日至2018年8月27日，2016年8月28日至2018年8月27日期间的租金为每月13,515元，免租期30天，自2016年8月28日起至9月27日止。双方签订上述租赁合同后，因商铺所在商城开业时间实际为2016年9月19日，原、被告将免租期变更为2016年9月19日至10月18日，即从2016年10月19日起计算租金。除租金外，被告每月还需负担物业管理费1,352元、空调费2,027元和推广费676元。2016年12月23日委托广东国晖律师事务所向原告发送一份《律师函》，确认双方租赁合同无效，并要求原告退回收取的全部保证金、租金，赔偿装修损失，并允许被告搬走物品。2016年12月28日，被告搬离租赁商铺，并对尚未支付的租金、空调费、推广费、水电费、物业管理费进行结算。经被告签订确认的欠费明细显示被告尚欠费用包括以下项目：1、2016年11月19日至12月29日期间租金18,050元；2、2016年10月19日至12月29日期间的空调费4,773元和推广费1,591元；3、2016年9月25日至12月28日期间的电费1,582元；4、2016年11月1日至12月29日期间的物业管理费2,617元。上述欠费合计28,613元，被告尚未支付给原告。另查明：1、原、被告签订的《U.ONE优城租赁合同》所约定的租赁商铺所在建筑物并未取得相应的建设工程规划许可证。2、被告已另案向本院提起诉讼，要求确认原、被告所签订的《U.ONE优城租赁合同》无效，并要求原告向被告返还各项保证金，并赔偿相关损失。以上事实有庭审举证、质证的《U.ONE优城租赁合同》、欠款明细等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告所约定的商铺所在的房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此原、被告就租赁上述商铺所签订的《U.ONE优城租赁合同》应当认定为无效。故原告请求解除原被告双方签订的《U.ONE优城租赁合同》，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告在占有使用租赁商铺期间产生的各项费用，在被告搬离租赁商铺时原、被告已进行过结算，并由被告在相应的欠费明细上签字确认。现有证据并不能证明被告在对确认上述欠款时存在可撤销或无效的情形，则应当以此欠费明细作为认定被告应负担费用的依据。原告要求被告支付使用费合计28,613元的诉讼请求，本院应予以支持。关于原告提出其无需退还相关保证金的诉讼请求，因被告已另案就相关保证金提出诉讼请求，原告应在另案中针对被告的诉讼请求提出答辩，在本案中对此不应处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告罗英于本判决生效之日起五日内向原告深圳市豪屹投资有限公司支付商铺使用费28,613元；二、驳回原告深圳市豪屹投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费722元，由被告负担314元，原告负担408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 晖二〇一七年八月四日书记员 白巧(兼)书记员 唐 聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。