（2017）津02民终4596号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-05
案件名称
焦婧纯、赵建卫房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
焦婧纯,赵建卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4596号上诉人（原审被告）：焦婧纯，女，1994年2月2日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：黄家军，天津铭诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立昕，天津铭诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵建卫，男，1982年4月28日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。上诉人焦婧纯因与被上诉人赵建卫房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人焦婧纯的委托诉讼代理人黄家军，被上诉人赵建卫及其委托诉讼代理人马冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦婧纯上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵建卫的一审诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费由赵建卫承担。事实和理由：1、赵建卫于2016年9月28日将640000元首付款存入监管账户，未按照合同约定履行义务，已经构成违约；2、11月3日系因赵建卫原因未能办理过户登记手续，其亦未支付购房差价款1340000元，行为违约；3、赵建卫在合同履行过程中多次违约，致使合同不能履行完毕，履行期限已过，焦婧纯无义务配合赵建卫继续履行合同。赵建卫辩称，不同意焦婧纯的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：赵建卫2016年9月28日存入监管账户640000元未给焦婧纯造成任何损失，没有造成合同目的不能实现。首付款和银行贷款均受资金监管，交至监管账户；2016年10月3日是因焦婧纯本人在国外，不能亲自到场办理过户手续，焦婧纯是违约方；涉诉房产已于2016年8月份交付赵建卫。赵建卫已将房屋差价款1340000元交付一审法院保管账户。赵建卫向一审法院起诉请求：1、依法判令焦婧纯与赵建卫继续履行2016年8月17日签订的《天津市房产买卖协议》，焦婧纯协助赵建卫办理开发区捷达路5号A区9门房屋的产权过户登记手续；2、本案全部诉讼费用由焦婧纯承担。一审法院认定事实：2016年8月13日，焦婧纯与赵建卫通过天津信嘉房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号1602962），约定焦婧纯将其所有的坐落于天津开发区捷达路5号A区9门房屋出售给赵建卫，房屋价款4600000元，面积225.66平方米。该房屋的实际成交价为人民币4600000元，赵建卫需于2016年8月13日交付定金100000元，并于2016年9月15日前将首付款640000元交至天津市房屋交易资金监管账户内，2520000元房款赵建卫委托天津信嘉房地产经纪有限公司办理按揭贷款，剩余1340000元房款在房屋过户进件当日由赵建卫给付焦婧纯。合同签订后，赵建卫于2016年8月13日将100000元定金交付焦婧纯，并向天津信嘉房地产经纪有限公司支付信息服务费46000元。赵建卫、焦婧纯于2016年8月17日至房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定赵建卫购买焦婧纯所有坐落于开发区捷达路5号A区9门房屋，房价款共计3160000元，赵建卫首付款640000元，申请银行贷款2520000元，双方同意由天津市滨海新区房屋管理中心对上述房价款实施监管。协议还约定，赵建卫应自订立本协议之日起5个工作日内，将首付款640000元一次性存入房屋管理中心在中信银行设立的专用账户；赵建卫订立借款合同时，亦应委托银行将贷款全部划入房屋管理中心在中信银行设立的专用账户。协议同时明确，协议订立后，赵建卫、焦婧纯双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。2016年9月28日，赵建卫将640000元首付款存入监管账户。2016年9月29日，赵建卫与中信银行股份有限公司天津分行就抵押借款签署《中信银行个人购房借款（抵押）合同》，约定赵建卫向该行贷款2520000元用于购买坐落于开发区捷达路5号A区9门房屋，贷款抵押物为上述房屋，赵建卫指定的划款户为滨海新区私产房网上交易资金代收专户等。同年12月12日，赵建卫又与中信银行股份有限公司天津分行再次签订《中信银行个人购房借款（抵押）合同》，内容与9月29日签署的合同相同，只是合同期限调整为2016年12月12日至2046年12月12日。一审法院审理期间，中信银行股份有限公司天津分行向一审法院表示，依照与赵建卫的合同约定，该行将在落实完相关手续后发放贷款。另，天津信嘉房地产经纪有限公司以拿号的方式为双方约定了于2016年11月3日办理过户登记手续，并通知了赵建卫、焦婧纯，但11月3日因焦婧纯原因导致未能过户。另查，焦婧纯于2016年8月将本案讼争房屋交付赵建卫，赵建卫亦将该房屋转租他人。审理期间，赵建卫已将购房差价款1340000元存入一审法院保管款账户。一审法院认为，赵建卫、焦婧纯签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性禁止规定，应依法确认有效，双方应严格按照合同的约定履行相关义务。本案争议焦点为赵建卫要求继续履行合同并由焦婧纯协助其办理房屋产权过户手续的主张应否得到支持。根据市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》精神，如果当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》以后，一方已依约履行主要合同义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除属于《合同法》第一百一十条规定的情形外，人民法院应予支持。从本案的事实看，虽然赵建卫未能在协议约定的期限内缴付首付款的行为构成违约，但不能成为焦婧纯拒绝履行产权过户手续的充分理由。事实上，双方在2016年8月17日就按照房地产行政主管部门的要求签订了《天津市房产买卖协议》，而赵建卫在此前已依约向焦婧纯支付100000元定金，于2016年9月28日将640000元首付款存入监管账户。并在2016年9月29日及2016年12月12日两次与银行签订个人购房借款（抵押）合同，并获得银行批准及放款承诺。双方约定在过户进件当日由赵建卫向焦婧纯结清1340000元剩余房款，虽因焦婧纯原因未能进行过户进件，但证据显示赵建卫在当日已经具备付款能力。据此，赵建卫在《天津市房产买卖协议》签订前后，已依约履行了主要合同义务，同时证据显示在双方约定的过户日没有完成约定事项的责任并不在赵建卫，况且，本案讼争房屋焦婧纯已交付赵建卫，赵建卫已将1340000元剩余房款汇入法院账户亦可满足焦婧纯对房款的期待，故赵建卫要求继续履行合同并由焦婧纯协助其办理房屋产权过户手续的主张，法院予以支持。至于赵建卫申请天津信嘉房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，因不符合法定条件，一审法院不予采纳。一审判决：“一、原告赵建卫与被告焦婧纯签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》继续履行；二、自本判决生效之日起十日内，原告赵建卫一次性给付被告焦婧纯剩余房款1340000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告焦婧纯协助原告赵建卫办理房屋所有权转移登记手续，将其名下坐落于天津开发区捷达路5号A区9门房屋所有权转移登记至原告赵建卫名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37680元，减半收取为18840元，由被告担负。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：焦婧纯二审提交的2017年5月16日与案外人的录音，不能证明一审证人证言虚假，本院不予采纳。焦婧纯二审提交的2016年10月31日委托事项的公证书，不属于二审期间的新证据，与其一审庭审陈述焦婧纯于2016年11月2日回国的陈述亦不一致，亦不能证明焦婧纯在2016年11月3日配合办理过户的证明目的，本院不予采纳。赵建卫二审提交2016年11月2日的两份录音，不属于二审期间的新证据，本院不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，焦婧纯、赵建卫双方之间签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应依照合同约定履行权利义务。双方已经实际交付房屋，赵建卫虽未能在协议约定的期限内缴付首付款，虽然存在违约行为，但赵建卫在2016年9月28日将640000元首付款存入监管账户，故赵建卫迟延支付首付款的行为并不构成根本违约导致合同目的不能实现，赵建卫要求继续履行合同的诉讼主张，不违反法律规定，应予支持。关于2016年11月3日未能办理过户登记手续的问题，一审在案证据显示系因焦婧纯原因未能办理，二审期间，焦婧纯亦未能提供有证明力的证据证明赵建卫违约致使合同不能继续履行。赵建卫签订合同后积极履行合同，办理了房屋贷款手续，并将剩余房款1340000元提存一审法院，合同具备继续履行条件，一审判决双方继续履行，赵建卫支付剩余房款、焦婧纯协助办理房屋所有权转移登记手续，符合法律规定。上诉人焦婧纯的上诉主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，焦婧纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16860元，由焦婧纯负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚增途审 判 员 李纪申代理审判员 王孟璐二〇一七年八月四日书 记 员 刘 谨 更多数据：搜索“”来源：