（2017）湘0111民初3604号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-10-30
案件名称
蒋周奇、周雁辉与金慧、唐雨晴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋周奇,周雁辉,金慧,唐雨晴,湖南新环境房地产经纪连锁有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初3604号原告:蒋周奇,男,1972年5月4日出生,汉族,住湖南省祁东县。原告：周雁辉，男，1991年3月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托代理人：蒋周奇,男,1972年5月4日出生,汉族,住湖南省祁东县。被告：金慧，女，1978年10月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张静，湖南君荣律师事务所律师。被告：唐雨晴，女，1982年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人：张静，湖南君荣律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路***号现代华都家园综合楼****房。法定代表人：袁李。委托代理人：李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告蒋周奇、周雁辉（以下简称两原告）诉被告金慧、唐雨晴（以下简称两被告）及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨华独任审判，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。两原告，被告金慧、唐雨晴的委托代理人张静，第三人新环境地产公司的委托代理人李铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》，判决两被告违约并立即支付原告合同违约金269600元及原告为此支付的中介费、按揭费、公证费、差旅费及定金等67400元，合计337000元。2、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年4月29日，两原告通过第三人新环境地产公司认识被告唐雨晴，被告唐雨晴代理被告金慧与两原告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告金慧将其名下位于长沙市雨花区迎新路368号迎新佳苑2栋2601房出售给两原告（房屋所有权证号为711123219，建筑面积为176.55平方米），房屋作价1348000元，并约定如一方违约，违约方按房屋总价的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同签订后，两原告支付了定金30000元，中介费15000元，委托贷款手续费12000元，随后两原告向长沙银行申请贷款按揭，并为此支付公证费400元。2017年6月初，两原告申请的按揭贷款由长沙银行审批通过，之后第三人新环境地产公司工作人员唐志鹏给被告唐雨晴多次打电话要求其通知被告金慧按约过来办理房屋过户手续，被告唐雨晴明确表示她和其姐金慧之所以卖房是因为当时经济困难急需钱周转，现在困难已经解决不差钱了，所以不愿意卖房也不会配合原告来办理过户手续，并表示等着原告向法院起诉。根据长沙市住建委5月19日发布的《关于进一步做好房地产住房市场调控的通知》规定，只要过了6月15日，原告因不符合在长沙市购买满一年以上社保的购房政策，就不能办理房屋过户手续。两被告辩称，1、两原告主张被告违反合同约定没有事实依据。两原告于6月13日提出解除合同的请求，系两原告违约在先，被告金慧与第三人新环境地产公司于2017年4月29日签订房屋买卖合同，第二条第二款规定，8月20日之前办理手续，在该日期未到期的情况下，原告向法院提出解除合同的意思表示系违约在先，其主张被告违约无事实依据；2、被告不能办理手续系政策的变化，原告不符合房屋过户的政策并不是被告的原因；3、原告称其已经取得购房按揭手续，但原告没有提供证据证实其贷款审批手续已经办好，且被告没有接到任何银行面签的通知；4、原告要求被告支付违约金、定金等费用的事实不成立。定金是由第三人新环境地产公司代为收取，并没有支付到被告的账户上，在该合同中被告并没有收取过任何费用；原告与第三人签订协议所产生的费用与本案无关；5、原告在合同未到期的情况下诉请解除合同，被告保留追究原告相关责任的权利。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。第三人新环境地产公司述称，原、被告通过第三人的居间服务签订房屋买卖合同，其中被告金慧的代理人唐雨晴代被告金慧签订房屋买卖合同，合同履行过程中双方就合同事宜发生争议，又恰逢长沙市不动产交易政策发生重大调整，致使原告在6月15日之后失去购房资格，双方发生争议。经审理查明，2017年4月，被告金慧委托唐雨晴出售其名下位于长沙市××迎新路××房。2017年4月29日，被告金慧（甲方）与原告蒋周奇（乙方）、第三人新环境地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方自愿将坐落于长沙市××迎新路××房出售给乙方，建筑面积约为176.55平方米，房屋总售价1348000元；乙方于2017年4月29日支付甲方购房定金30000元，由丙方指定的账户监管；乙方在产权过户进窗后缴税前支付甲方首付款360000元；选定的手续甲乙双方最迟应于2017年8月20日之前办理；乙方通过银行贷款950000元向甲方支付；交房尾款8000元在交房时支付；甲方配合乙方在合同约定的审批时间内继续申请其他银行贷款，乙方申请的银行不得超过两家，若银行贷款未通过，乙方应在上述约定的贷款审批通过时间届满的次日起10个工作日内，将购房款一次性支付给甲方；在签订合同当日甲方应支付丙方居间服务费11000元，乙方应支付丙方居间服务费20000元……；合同一方未按约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定的20个工作日，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，原告蒋周奇向被告金慧交付购房定金30000元，该款由第三人新环境地产公司托管。原告蒋周奇向第三人新环境地产公司交付居间服务费15000元。两原告于2017年4月29日与湖南新金非融资性担保有限公司签订《购买方委托办理协议》，委托其办理银行按揭贷款手续，并支付服务费12000元。两原告未提交证据证实银行贷款已审批通过。因双方在履行房屋买卖合同过程中产生争议，原告于2017年6月13日诉至本院，请求判如所诉。另查明，长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中第二条规定“对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房”。两原告属于涉案房屋的共同购买人，属于限购对象。以上事实，有《房屋买卖合同》、《购买方委托办理协议》、定金收条、收款收据、通话记录及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，被告唐雨晴接受被告金慧委托出售其房产，属于有权代理，因其代理行为产生的民事法律后果应由被告金慧承担。原告蒋周奇与被告金慧的委托代理人唐雨晴、第三人新环境地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。两原告主张因被告金慧不愿继续履行合同，于2017年6月13日向本院提起诉讼，要求撤销《房屋买卖合同》，其真实意思表示为解除合同；而《房屋买卖合同》约定的履行期限为2017年8月20日，两原告属于提前解除合同。根据长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》的规定，两原告属于限购对象，不能继续办理房屋产权过户手续。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案房屋买卖合同目的不能实现，对原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同的解除属不可归责于双方当事人的原因，因此被告金慧应当退还原告蒋周奇所给付的购房定金30000元。由于该款项由第三人新环境地产公司监管，故应由第三人新环境地产公司负责退还。两原告主张由被告金慧、唐雨晴支付合同违约金269600元及中介费、公证费、差旅费等费用，没有事实依据，本院不予支持。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十七条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告蒋周奇与被告金慧、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年4月29日签订的《房屋买卖合同》；二、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司应于本判决生效后7日内向原告蒋周奇、周雁辉退还购房定金30000元；三、驳回原告蒋周奇、周雁辉其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3178元，由原告蒋周奇、周雁辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇一七年八月四日书记员 焦芳苹附：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”