（2017）粤1702民初1777号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-15
案件名称
张广锋与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张广锋,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1777号原告：张广锋，男，1987年6月7日生，汉族，住阳江市江城区，委托代理人：张春冠，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托代理人：冯兆春，该公司员工。原告张广锋诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法由审判员凌远文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张广锋的委托代理人张炳毅及被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张广锋向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金33803.53元（从2015年4月30日起按每日房款价的万分之一计至起诉日止）给原告；二、判令被告返还预收办理房产权证费用及代办证费用共28084元给原告；三、判令被告支付逾期办理房产权证违约金463.06元给原告；四、被告返还代收的房屋维修保证金7303元给原告；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是阳江市伴湖豪庭商住小区的开发商，原告是该小区一幢3单元1310房的业主。2014年5月6日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：商品房单价为每平方米5840.11元，总售价为463062元，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房款463062元的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已全额付清购房款给被告，并于2014年5月6日预交了办证费和办证手续费共28084元、房屋维修基金7303元给被告。被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期工程，但是，当被告建好楼房主体之后，于2015年8月开始停建。紧接而来有多宗经济纠纷起诉被告，并查封保全了被告仅有的五十多套商品房。可见，被告已经负债累累，资不抵债，根本没有经济能力为原告办理房产权证。为此，原告认为：1、被告未能在约定的90日内为原告办好房屋权属登记备案手续，已经违约，应当退回预收的办证费用和承担相应的违约责任；2、因被告违约，其应按照购房合同第十五条约定向原告支付违约金463.06元；3、被告代收原告的房屋维修基金缺乏法律依据，且长期没有依法移交应收的部门，属于违法收费，应当将代收的房屋维修基金如数退还原告；4、被告逾期交房，被告应支付逾期交房的违约金33803.53元（从2015年4月30日按每日房款价万分之一计至起诉日）。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告锦绣名城公司辩称：一、就本案涉案商品房，如果原告认为被告违反了与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定，原告应根据与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿，而不是抛开原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿。二、原告的《民事起诉状》事实和理由的第三段“被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期……原告有理由相信其已经挪用了原告已交的办证费和房屋维修保证金”。根据谁主张谁举证的原则，原告的表述并没有证据证明是事实。三、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商——阳江市阳东区第二建筑工程公司未按《工程合同》约定日期完工交付给被告所造成，造成涉案商品房延期交付给原告的过错不在被告。以上事实充分证明了原告的全部诉讼请求与事实不符，请法院依法判决驳回原告的五项诉讼请求。2、原告的诉讼请求第2、3、4项按照商品房买卖合同第九条规定，如果原告同意解除合同，被告则按照合同约定退换全部款项，如果原告要求继续履行合同则按本合同第八条规定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止被告向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭，并已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2014年5月3日，原告张广锋（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014050320），合同主要约定：原告向被告购买位于阳江市江城区××路××湖××小区××单元××号商品房，该商品房约定的建筑面积共96.73平方米，其中套内建筑面积79.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.44平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5840.11元，总金额463062元；出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决；3、其他非因出卖人过错原因造成的逾期；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2015年4月29日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订合同当天，原告按约定向被告支付了涉案商品房的代办证费300元、办证费27784元和房屋维修基金7303元，并一次性付清了全部购房款463062元。2016年4月11日，被告开具了463062元的购房发票给原告。2017年5月27日，原告以被告没有按时交房和办理产权证书，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，原、被告双方确认上述商品房及配套工程未全部完工，目前处于暂停施工状态，涉案商品房尚未竣工验收。被告辩称涉讼商品房未能按时交楼是因为工程承建方没有依约施工和完工造成的，被告没有过错，不应对原告承担违约责任；原告认为被告的辩解无理，被告应承担违约责任。以上事实，有原告提供的身份证、企业信用工商信息、《广东省商品房买卖合同》、收据三份、发票，被告提供的《工程合同》、《工程补充合同书》、民事裁定书等证据及庭审笔录证实，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》，双方构成商品房预售合同法律关系；在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，被告又接受原告的委托，为原告办理涉案房屋的产权登记手续，双方构成事实委托合同法律关系；合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，原、被告双方应按合同约定和法律规定履行。本案的争议焦点为:一、被告是否存在逾期交房情形，是否应当支付逾期交房违约金给原告；二、被告是否应当支付逾期办证违约金给原告；三、被告预收的办理房产证费用及代办证费是否应当退还；四、被告收取的房屋维修基金是否应退给原告。对于焦点一，本院认为，合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告亦应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告至今已远远逾期超过90日未能将符合上述条件的商品房交付原告使用，其行为已构成违约。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应按约支付违约金给原告。从约定的交房时间2015年4月30日起计原告请求的2017年5月27日止，被告应支付给原告的违约金为35146.41元。现原告请求被告支付逾期交房违约金33803.53元，未超过本院核定的数额，本院予以支持。被告辩称未能按约定向原告交付房屋是由于承建商没有按时施工造成的，不是被告过错所造成的，其不应承担责任，理据不足，本院不予采纳。对于焦点二，本院认为，合同约定被告是在商品房交付给原告使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。由于涉案房屋尚未交付给原告，办理产权登记手续尚未成就，且被告未按约定交付房屋亦需承担违约责任，故原告请求被告承担违约责任，支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。对于焦点三，被告预收的办理房产证费用及代办证费是否应当退还的问题。原告向被告缴纳了办证费27784元及代办证费300元，共计28084元，委托被告代为办理房地产权证。诉讼中，原告明确其不再要求被告代为办理房产证，现原告要求被告退还上述办证费用28084元，本院予以准许。被告退还上述办证费用给原告之后，涉案房产的相关办证手续都由原告自行办理。对于焦点四，本院认为，被告向原告代收的房屋维修基金（物业维修基金）是用于所其所购房屋小区公共部分及公共设施日后的维修之用，现原告要求继续履行合同，故其请求被告返还房屋维修基金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金33803.53元给原告张广锋；二、解除原告张广锋与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司之间的委托合同关系，由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司返还预收的办理房产权证费用及代办证费用共28084元给原告张广锋；三、驳回原告张广锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费771元，由原告张广锋负担86元，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 凌远文二〇一七年八月四日书记员 赵汝雅 来自